В 2025 году большинство россиян, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, обходились без ипотеки. Согласно совместному исследованию ВТБ и М2, доля таких сделок достигла 68%. Как видно, дорогие кредиты делают ипотеку менее привлекательной, вынуждая покупателей искать другие способы финансирования или откладывать покупку до лучших времен.
О причинах такого положения дел, предложениях банков и программах девелоперов информационному агентству Рустемпо рассказывают специалисты отрасли.
- Является ли ключевая ставка единственным фактором, оставляющим ипотеку в России труднодоступной?
Валентина Забаровская, инвестиционный брокер, девелопер, учредитель Агентства недвижимости «Недвижимость для жизни и инвестиций», резидент премиального клуба PRO Capital (Москва):
- Ситуация с «покупкой без ипотеки» – это не аномалия, а логичный результат сочетания макроэкономики и поведения застройщиков и банков.
Ключевая ставка – главный, но не единственный фактор. Есть еще такие причины как:
- стоимость кредита, когда платёж становится неподъёмным для массового покупателя;
- снижение доходов, когда цены на жилье растут быстрее, а банками ужесточается скоринг, и отказов становится больше;
- рост стоимости жилья даже при падении спроса, при том, что на рынке цены существенно не откатились назад;
- ужесточение регулирования и ограничения по долговой нагрузке, требования к первоначальному взносу (минимум 20% и выше);
- сокращение льготных программ (сейчас остались только «узкие», которые не покрывают весь спрос.
Ключевая ставка – это, безусловно, основной триггер, однако, именно сумма всех факторов делает ипотеку менее доступной.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике:
- Данные исследования ВТБ и М2 о том, что 68% сделок на первичном рынке в 2025 году прошли без привлечения ипотеки, на первый взгляд выглядят сенсационными. Но этот тренд в значительной степени — вынужденная адаптация покупателей к новой экономической реальности.
Да, ключевая ставка, сниженная до 15%, но все еще высокая по историческим меркам, — главный тормоз рыночной ипотеки. Средние ставки на начало апреля 2026 года составляют около 19,93% на новостройки и 19,61% на вторичку. Естественно, для массового заемщика это недоступно. Но дело не только в этом. С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки (ставка до 6%) серьезно изменились: теперь супруги — обязательные созаемщики, и действует правило «одна семья — одна ипотека», «донорские» же схемы полностью запрещены. Одновременно вырос первоначальный взнос — по рыночным программам до 30–50% стоимости объекта. В результате доступность жилья снизилась. Средняя площадь покупаемой квартиры сократилась до 44,5 квадратного метра, что на 3,4% меньше, чем год назад.
Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group:
- Ситуация, при которой в 2025 году около 68% сделок с жильем в России прошло без ипотеки, действительно отражает структурные изменения на рынке. По оценкам Kronung Group и данным банковской аналитики, доля ипотечных сделок в отдельные месяцы опускалась до 30–35%, тогда как еще в 2023 году она превышала 60%. Основная причина очевидна: при ключевой ставке на уровне 16–21% рыночная ипотека предлагалась под 18–25% годовых, что делало ее недоступной для массового покупателя. Платеж по кредиту в таких условиях зачастую превышал 60–70% дохода семьи, что выходит за рамки комфортной долговой нагрузки. При этом высокая ставка не является единственным фактором недоступности ипотеки. За последний год банки заметно ужесточили скоринг, выросли требования к первоначальному взносу, в ряде случаев до 30–40%. Дополнительно повлияла неопределенность вокруг параметров льготных программ и снижение реальных располагаемых доходов. В результате часть покупателей выпала из ипотечного контура, а часть сознательно ушла в альтернативные сценарии. По нашей оценке, доля сделок с рассрочкой от застройщиков в 2025 году выросла до 20–25% в структуре продаж первичного рынка, тогда как ранее она не превышала 10–12%.
Игнат Ситников, основатель агентства элитной недвижимости "Heartwood", земельный инвестор, наставник на МСП.РФ:
- 68% сделок без ипотеки – цифра, которая многих шокировала, но для меня, как для основателя агентства загородной недвижимости, она стала лишь подтверждением давно устоявшегося тренда: российский рынок жилья кардинально переформатируется на глазах, и тот, кто не меняет стратегию вслед за покупателем, рискует остаться у «разбитого корыта».
Ключевая ставка ЦБ, безусловно, не является единственным фактором труднодоступной ипотеки в России. Ставка ЦБ – это лишь детонатор, но взрывную волну создает целый комплекс причин. Да, в 2025 году средняя ключевая ставка держалась на уровне 21%, а по прогнозам аналитиков, опрошенных самим регулятором, и вовсе ожидалась на уровне 22–23% к концу года. Это делает рыночную ипотеку заградительной: кредиты выдаются под 19-21% годовых. Однако ключевая проблема глубже. Главный фактор – это финансовая сегментация населения. Те, у кого есть «живые» деньги, активно выходят на рынок, понимая, что накопления всё равно съедает инфляция (прогноз на 2026 год - 5,1-5,4%). Те же, кому ипотека жизненно необходима, вынуждены мириться с кабальными процентами или участвовать в гонке за оставшимися льготными программами, которые в 2025 году и так составили более 80% всех выдач. Таким образом, ставка лишь обострила давний раскол: есть покупатели с капиталом и те, кому кредит стал окончательно не по карману.
София Любимова, основатель агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ», топ-риэлтор, инвестор:
- Сейчас люди начали чаще покупать квартиры без ипотеки. И на первый взгляд кажется, что это из-за ставок. Но если смотреть глубже, причина не только в этом. Да, ключевая ставка сильно ударила по рынку. Платежи по ипотеке стали такими, что многие просто не готовы брать на себя такую нагрузку. Но дело не только в цифрах, – люди в целом стали осторожнее. Раньше могли взять ипотеку на эмоциях, сейчас сначала думают, считают и только потом принимают решение. Многие приходят в агентства с одобренной ипотекой, но в процессе отказываются и ищут другие варианты, потому что не хотят переплачивать банку в два раза за квартиру.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (октябрь 2025):
- Высокая ключевая ставка Центрального банка, конечно, является мощным фактором, существенно влияющим на доступность ипотечного кредитования в России, что подтверждается впечатляющей долей сделок без привлечения заемных средств в 2025 году, однако, было бы упрощением считать ее единственной причиной. Наряду с дороговизной кредитов, значительную роль играют и другие макроэкономические показатели. Реальные располагаемые доходы населения не демонстрируют опережающего роста относительно цен на недвижимость, что затрудняет накопление первоначального взноса, требования к которому со стороны банков постоянно ужесточаются. Сама по себе высокая стоимость квадратного метра, особенно в крупных агломерациях, делает ипотеку обременительной даже при умеренных ставках, а ужесточение банками требований к заемщикам, включая кредитную историю и подтверждение дохода, дополнительно сужает круг потенциальных покупателей. Нельзя забывать и о постепенном сворачивании или изменении условий льготных ипотечных программ, что также снижает общую доступность кредитования.
Евгений Трифонов, основатель агентства недвижимости «Идеальный Риэлтор»:
- Высокая ключевая ставка ЦБ стала главным, но не единственным тормозом для кредитного рынка.
Помимо дорогих денег, доступность ипотеки ограничивают ужесточённые требования банков к заёмщикам: высокий официальный доход, безупречная кредитная история, значительный первоначальный взнос. Экономическая неопределённость и инфляция также заставляют россиян откладывать покупку жилья с применением ипотечных денежных средств.
Фёдор Мищевич, сооснователь семейного агенства недвижимости Мищевич Груп /Mishchevich Group:
- По моему мнению, высокая ключевая ставка – главный фактор, но не единственный, который делает ипотеку менее доступной. На практике сильнее всего “режут” одобрение требования к долговой нагрузке, подтверждению дохода, первоначальному взносу и качеству объекта. Даже при желании купить человек может не пройти скоринг из-за кредитной нагрузки, нестабильного дохода или маленького запаса по взносу. Плюс банки стали внимательнее к рискам, поэтому иногда решает не ставка, а профиль заемщика и ликвидность объекта.
Игорь Пеньков, коммерческий директор компании "Земельный экспресс":
- Динамика изменений ключевой ставки не всегда напрямую влияет на колебания ипотечной. Анализ и прогнозирование требуют учета синтеза оптик: инвестиционной, рыночной, банковской. На сегодняшнем рынке складываются условия для новой модели покупательского поведения. Традиционная стратегия покупки недвижимости на этапе котлована постепенно перестает работать. Перепродать квартиру на рынке вторичной недвижимости уже не столь выгодно как раньше, даже если объект вырос в цене. Дело в том, что на вторичное жилье льготных программ нет, и ему трудно конкурировать с новостройками, которые девелоперы предлагают на очень привлекательных условиях. Кроме того, в данный момент времени имеет смысл подождать с покупкой: из-за внедрения эскроу застройщик ближе к открытию счета снижает цены, покрывая свои обязательства. Это стимулирует покупателей ожидать краткосрочного падения цен и менять свои привычки. Проекты, которые банки финансировали в период высокой ключевой ставки, теперь вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра накопившиеся проценты. Это автоматически означает повышение цен. У застройщиков городского жилья добавляются новые обязательства по законодательству (например, комплексное развитие территорий) и постоянный рост цен на материалы. На рынке загородной недвижимости рост цен зависит не столько от текущих издержек, сколько от истощения локаций. Сегодня многие покупатели не имеют возможности ни оплатить жилье сразу, ни взять кредит под актуальные проценты, — это серьезный барьер для приобретения недвижимости.
- Может ли подскочивший после снижения ставки спрос удержать высокие цены за квадратный метр?
Валентина Забаровская, инвестиционный брокер, девелопер, учредитель Агентства недвижимости «Недвижимость для жизни и инвестиций», резидент премиального клуба PRO Capital:
- Когда ставка падает, отложенный спрос резко возвращается, а инвесторы снова заходят в рынок, и как следствие, растёт доля ипотечных сделок. Так, в краткосрочном периоде до одного года цены обычно держатся или начинают расти, особенно в новостройках, а в среднесрочном периоде (от одного года), рост цены может быть сдержан, при условии, если застройщики активно вводят новые проекты.
Сейчас рынок недвижимости в России представляет собой не классический перегрев, а скорее искусственно поддерживаемый баланс через рассрочки и субсидии. Снижение ставки почти гарантированно не приведёт к падению цен, скорее к их стабилизации или умеренному росту.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике:
- Снижение ключевой ставки до 15% уже дало результат и оживило рынок. Но парадокс в другом — покупатели пошли не в новостройки, а на вторичку: в феврале 2026 года количество сделок с готовым жильем выросло на 26,3% год к году. Приведем пример из практики. Возьмем престижный район Раменки — не центр, но статусная локация с хорошей экологией и развитой инфраструктурой. На первичном рынке «Самолет Селект» предлагает в комплексе Nova квартиры без отделки от 800 000 рублей за квадратный метр. Без отделки, заметьте. Совсем рядом, в ЖК «Золотые ключи-2» или «Воробьевы горы», можно найти квартиры на вторичном рынке с полноценной отделкой, в домах с более интересными планировками и выигрышной локацией от 450 000–500 000 рублей за квадратный метр. Разница — почти в два раза. При этом вторичка — с отделкой, готовым домом, сложившимся комьюнити и понятным качеством. А первичка — с рисками стройки, ожиданием и необходимостью вкладывать миллионы в ремонт. Это не единичный случай, а системная проблема. Разрыв между ценой новостроек и реальной рыночной стоимостью сопоставимого жилья на вторичке в Москве достигает 35,7%. Продавцы завышают ожидания, а покупатели либо торгуются, либо уходят на вторичный рынок. Мы прогнозируем, что цены на новостройки в 2026 году продолжат расти, но медленнее инфляции. В реальном выражении первичка уже дешевеет: за январь-февраль 2026 года цены выросли на 1,9% при инфляции 2,4%. Застройщики балансируют на грани. Себестоимость растет, поэтому они не могут ни массово снижать цены, ни поднимать их — иначе потеряют покупателей.
Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group:
- Рынок сейчас находится в более сложной фазе, чем год назад. С одной стороны, себестоимость строительства за 2024–2025 годы выросла на 15–25% за счет удорожания материалов, рабочей силы и финансирования. С другой, платежеспособный спрос ограничен. Даже при снижении ключевой ставки и оживлении ипотеки это не приведет к быстрому росту цен. Скорее мы увидим сохранение номинальных уровней с расширением практики скидок. Уже сейчас, по оценкам участников рынка, до 70–80% сделок на первичке проходят с теми или иными формами дисконта или бонусов.
Игнат Ситников, основатель агентства элитной недвижимости "Heartwood", земельный инвестор, наставник на МСП.РФ:
- Если опираться на мою практику в сегменте загородной недвижимости и аналитику по рынку в целом, то да, цены удержатся, но с поправкой на класс жилья. На вторичном рынке, который наиболее чувствителен к ставкам, прогнозируется коррекция на 10-15%. Однако квадратный метр в новостройках продолжит дорожать в пределах инфляции, а отдельные ликвидные лоты и вовсе будут опережать её. Весь декабрь 2025 года мы наблюдали ажиотаж: люди боялись ужесточения условий по «Семейной ипотеке», что привело к скачку спроса на 34% в ноябре-декабре 2025 года. Этот искусственный всплеск вымыл с рынка доступное предложение. И сейчас, даже если ЦБ начнет смягчать политику, ждать обвала цен наивно. Максимум, что нас ждет, – это стагнация или плавное снижение в сегменте «вторички» и рост в качественных новостройках и проектах загородного сегмента. Как только ипотека станет доступнее, высвободится отложенный спрос, который снова начнет толкать цены вверх.
София Любимова, основатель агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ», топ-риэлтор, инвестор:
- Даже если ставка начнет снижаться, это не значит, что станет легче купить недвижимость, обычно происходит наоборот. Как только ипотека становится доступнее, на рынок возвращается спрос, и застройщики начинают поднимать цены. Это уже не теория, это практика прошлых лет. Деньги становятся дешевле, людей на рынке – больше, и цена за квадрат растет.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (октябрь 2025):
- Что касается влияния подскочившего после снижения ставки спроса на ценовую динамику, то такой сценарий вполне реален. Если снижение ключевой ставки приведет к резкому оживлению покупательской активности, а предложение на рынке недвижимости не сможет адекватно быстро на него отреагировать, это, безусловно, поддержит высокие цены за квадратный метр. Застройщики, видя растущий спрос и сохраняющиеся издержки на строительство, не будут спешить со снижением цен. Но устойчивость этого эффекта будет зависеть от множества факторов, включая общую инфляцию, стоимость строительных материалов и, что особенно важно, от динамики реальных доходов населения. Если покупательная способность не будет расти синхронно со спросом, ажиотаж может оказаться краткосрочным.
Евгений Трифонов, основатель агентства недвижимости «Идеальный Риэлтор»:
- Если ключевая ставка начнёт снижаться, ожидаемый всплеск спроса действительно может поддержать высокие цены на недвижимость, особенно в Петербурге и Москве, где дефицит качественного жилья сохраняется до сих пор. Однако платёжеспособность населения останется сдерживающим фактором — ожидать резкого скачка цен в 2026 году не стоит.
Фёдор Мищевич, сооснователь семейного агенства недвижимости Мищевич Груп|Mishchevich Group:
- Если ставка пойдет вниз и спрос оживится, это может поддержать цены на самые ликвидные объекты, хорошие локации, понятные проекты, ограниченное предложение. Но удерживать высокую цену “везде и всегда” спрос не сможет. Цена упирается в платежеспособность. Когда платеж не тянется, рынок чаще реагирует скидками, торгом, рассрочками и акциями, чем новым ростом.
Игорь Пеньков, коммерческий директор компании "Земельный экспресс":
- Если ключевая ставка снизится, спрос на рыночную ипотеку вырастет. Таким образом, покупка недвижимости станет доступнее, но этот фактор постепенно снова поднимет цены из-за повышенного спроса.
- Насколько гибкую политику ведут сегодня банки, учитывая упавший спрос на ипотечные кредиты?
Валентина Забаровская, инвестиционный брокер, девелопер, учредитель Агентства недвижимости «Недвижимость для жизни и инвестиций», резидент премиального клуба PRO Capital:
- Банки стали гибкими, но не «щедрыми». Сейчас они предоставляют:
- субсидированные ставки через застройщиков;
- индивидуальные условия для «хороших» заёмщиков;
- акции с пониженной ставкой на первые годы;
- ипотеку с «плавающей» ставкой (редко, но появляется)
При этом требования к заёмщику остаются жёсткими, а низкий первоначальный взнос – как редкость. Получается, что банки не снижают риски, а перекладывают их на застройщиков через субсидирование ставок. Гибкость есть в форме, но не в сути, кредит на жилье по-прежнему остается дорогим, а условия его оформления строгими.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике:
- Банки стали гибче, но это не значит, что они смягчили требования. С 1 апреля 2026 года Сбер и ВТБ снизили ставки по рыночной ипотеке на 0,5–1 п. п. Минимальная ставка в Сбере — 15,7%, но она доступна только при первоначальном взносе от 50% и подтвержденном высоком доходе. При этом банки проверяют заемщиков тщательнее: долговая нагрузка, кредитная история, созаемщики — все под микроскопом, таково требование регулятора. Банкам невыгодно, чтобы ипотека «умерла» полностью. Прогноз ВТБ на 2026 год — 6 трлн рублей выдач, что в 1,5 раза выше объемов 2025-го. Поэтому ставки будут постепенно снижаться вслед за ключевой, но без резких движений.
Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group:
- Банки в 2025–2026 годах действительно стали более гибкими, но эта гибкость носит точечный характер. Расширяются партнерские программы с застройщиками, субсидируются ставки на первые годы кредита, предлагаются специальные условия для зарплатных клиентов. В отдельных кейсах первоначальный взнос снижается до 15–20%, но это скорее исключение, чем массовая практика. Важно, что при текущем уровне ключевой ставки банки не могут существенно удешевлять продукт без роста собственных рисков.
Игнат Ситников, основатель агентства элитной недвижимости "Heartwood", земельный инвестор, наставник на МСП.РФ:
- Гибкость банков сейчас напоминает политику «кнута и пряника». Пряник - это постепенное снижение ставок. Например, в Сбере средневзвешенная ставка за год упала почти на 10 процентных пунктов – с 29,6% до 19,8%. Однако кнут – это драконовские требования к заемщикам. В январе 2026 года уровень одобрения ипотечных заявок рухнул до рекордно низких 18,8%. Банки перестраховались, понимая, что рост просроченной задолженности достиг критических значений. В итоге кредитные организации ведут себя парадоксально: с одной стороны, они снижают номинальные ставки, пытаясь хоть как-то разморозить спрос, а с другой – ужесточают скоринг, отсеивая до 80% потенциальных клиентов. Это не гибкость, это инстинкт самосохранения в кризис ликвидности населения.
София Любимова, основатель агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ», топ-риэлтор, инвестор:
- Банки при этом стали вести себя осторожнее, они дают ипотеку, но уже не так легко, как раньше. Проверяют доход, смотрят на нагрузку, могут отказать там, где раньше одобряли без вопросов. И это тоже влияет на рынок.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (октябрь 2025):
- В текущих условиях снижения спроса на ипотечные кредиты банки демонстрируют определенную гибкость, хотя и в рамках жесткой монетарной политики. Они активно развивают партнерские программы с застройщиками, предлагая субсидированные ставки, которые позволяют сделать ипотеку более привлекательной для конечного потребителя. Также наблюдается расширение продуктовой линейки, включающей, например, ипотеку под залог имеющегося жилья или более гибкие условия рефинансирования. Банки стремятся к индивидуальному подходу к клиентам с безупречной кредитной историей и стабильным доходом, а также активно инвестируют в цифровизацию процессов подачи заявок и одобрения, упрощая взаимодействие с заемщиками. Тем не менее, базовые ставки по-прежнему остаются привязанными к ключевой, а общие требования к финансовой состоятельности заемщиков сохраняются на достаточно строгом уровне.
Евгений Трифонов, основатель агентства недвижимости «Идеальный Риэлтор»:
- Банки уже демонстрируют гибкость: появляются программы с пониженным первоначальным взносом (от 15%), увеличением срока кредита до 30 лет, специальные условия для зарплатных клиентов. Однако массового смягчения требований к надёжности заёмщиков не произойдёт — риски того, что заемщика не одобрят, остаются высокими.
Фёдор Мищевич, сооснователь семейного агенства недвижимости Мищевич Груп|Mishchevich Group:
- По гибкости банков вижу двойную картину. С одной стороны, больше проверок, чаще просят обновить документы ближе к выдаче, строже смотрят на долговую нагрузку и “чистоту” дохода. С другой стороны, банки активнее работают в связке с застройщиками и предлагают партнерские схемы, чтобы сделка вообще состоялась. Гибкость есть, но она чаще выражена в продуктах и условиях, а не в снижении требований к заемщику.
- Ваш прогноз по ипотечному кредитованию в России на 2026 год.
Валентина Забаровская, инвестиционный брокер, девелопер, учредитель Агентства недвижимости «Недвижимость для жизни и инвестиций», резидент премиального клуба PRO Capital:
- Вероятно и очевидно, что идет постепенное снижение стоимости ипотеки, что, однако, не означает появление «дешёвых денег». Ожидаемый диапазон суммы ипотечного кредитования к концу года – примерно 12-14%. Важно отметить, что такие цифры достижимы только, если процесс инфляции будет стабильным. В целом, можно сказать, что 2026 год – время восстановления спроса на рынок жилья, но никак не бума покупки квартир. Планируемый рост объёма выдачи ипотек – на 15–30%. Эксперты рынка прогнозируют возвращение части «отложенного спроса» и большего числа сделок с ипотекой. В то же время, приобретение жилья по ипотечным программам не будет доминирующим, так как сохраняется высокая доля альтернатив при покупке: рассрочки, сделки с полной оплатой и т. п.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике:
- Наш прогноз — осторожно-оптимистичный. «Дом.РФ» ожидает снижения рыночных ипотечных ставок ниже 15% к концу 2026 — началу 2027 года при ключевой ставке 12–13%. Это станет стимулом, но все равно будет выше комфортных для массового заемщика 10–12%. Основной объем выдач по-прежнему обеспечит семейная ипотека (до 6%), но она доступна не всем. Рыночный сегмент будет постепенно размораживаться, но радикального роста не случится, пока ставки выше 15%. Номинальный рост цен на новостройки сохранится на уровне не менее 5–7% в год. В реальном выражении динамика будет разной: где-то цены вырастут (de luxe и верхняя граница премиума), где-то останутся на месте или даже снизятся. Вторичный рынок покажет более сильную динамику за счет перетока спроса из новостроек — люди выбирают готовое жилье по адекватной цене вместо «перегретой» первички. При этом уже у более 20% строящегося жилья нарушены сроки сдачи. Если застройщики начнут банкротиться, это ударит и по рынку, и по доверию покупателей.
Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group
- Прогноз на 2026 год умеренно сдержанный. При базовом сценарии, предполагающем снижение ключевой ставки до 13–15% к концу года, можно ожидать роста ипотечных выдач на 15–25% по сравнению с провальным 2025 годом. При этом доля ипотечных сделок вряд ли быстро вернется к уровням 2022–2023 годов и, скорее всего, будет находиться в диапазоне 40–50%. Рынок станет более сбалансированным, но без резких скачков.
Игнат Ситников, основатель агентства элитной недвижимости "Heartwood", земельный инвестор, наставник на МСП.РФ:
- Я жду года тектонических сдвигов, и мой прогноз для загородного сегмента оптимистичнее, чем для городского. Мы ожидаем, что средняя ключевая ставка в 2026 году будет находиться в диапазоне 13-15%, а к концу года при благоприятном сценарии может опуститься и ниже 10%. Это неизбежно оживит рынок. Общий объем ипотечных выдач может вырасти на 15-25%, а по некоторым оптимистичным прогнозам – до 5,6 трлн рублей. Однако это будет уже совсем другой рынок. Льготные программы будут продолжать сокращаться, и банки начнут активнее предлагать комбинированные схемы и трейд-ин. Но главное – видится огромный потенциал в загородном сегменте. В декабре 2025 года выдача ипотеки на готовые загородные дома выросла в 2,4 раза. Люди устали от тесных квартир и готовы брать кредиты на ИЖС, несмотря на ужесточение требований ЦБ с 2026 года.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (октябрь 2025):
- Прогнозируя ситуацию с ипотечным кредитованием в России на 2026 год, могу предположить постепенное восстановление рынка. Вероятнее всего, Центральный банк продолжит политику поэтапного снижения ключевой ставки, что сделает ипотеку более доступной и приведет к постепенному восстановлению спроса. Льготные программы, хотя и могут претерпеть некоторые изменения в условиях, вероятно, сохранятся, продолжая поддерживать первичный рынок жилья, который останется основным драйвером ипотечного кредитования. Вторичный рынок, не имеющий таких преференций, будет восстанавливаться медленнее. В целом, мы увидим усиление конкуренции как между банками за заемщиков, так и между застройщиками за покупателей. В этих условиях застройщики в 2026 году будут предлагать разнообразные и интересные программы и акции по продаже жилья. Среди них можно выделить дальнейшее развитие программ субсидирования ипотечных ставок в партнерстве с банками, что позволит покупателям получить более низкие ежемесячные платежи. Расширятся программы trade-in, дающие возможность зачесть стоимость старого жилья в счет нового, что упростит процесс переезда.
Евгений Трифонов, основатель агентства недвижимости «Идеальный Риэлтор»:
- При условии постепенного снижения ключевой ставки доля ипотечных сделок может вырасти до 40–45%. Банки вновь запустят льготные программы (семейная, IT-ипотека), но ставки останутся выше докризисных. Основным драйвером покупок по-прежнему будут накопления и продажа имеющегося жилья.
Фёдор Мищевич, сооснователь семейного агенства недвижимости Мищевич Груп|Mishchevich Group:
- Прогноз по ипотеке на 2026 год я бы дал осторожный. При сохранении высокой ставки ипотека будет более “выборочной”, а спрос продолжит перетекать в альтернативы. При снижении ставки восстановление возможно, но, скорее, постепенное, без резкого отката к уровням “дешевой ипотеки”.
- Наиболее интересные программы и акции по продаже жилья от застройщиков в 2026 году?
Валентина Забаровская, инвестиционный брокер, девелопер, учредитель Агентства недвижимости «Недвижимость для жизни и инвестиций», резидент премиального клуба PRO Capital:
- Сейчас рынок фактически держится на не ипотечных инструментах. На таких как:
- длительные рассрочки 2–5 лет, иногда до ввода дома без процентов или с минимальным удорожанием – альтернатива ипотеке №1;
- субсидированная ставка 0.1%–8% на первые годы, дальше – рыночная. Однако здесь важно учитывать «эффективную ставку», при которой часто есть переплата в цене квартиры;
- обмен старой квартиры на новую (ускорение сделки без ипотеки);
- рассрочка с переходом на ипотеку или ипотека с отсрочкой платежей;
- скидки при 100% оплате до 10–20% в отдельных проектах (актуально при высокой доле «безипотечных» сделок).
Таким образом, высокая доля покупок без ипотеки – системное явление, а не временный сбой. Даже при снижении ставок ипотека не станет «дешёвой» мгновенно. Рынок уже адаптировался через рассрочки и схемы от застройщиков. В 2026 году продолжится тренд на постепенное оживление рынка недвижимости, но без резкого удешевления жилья.
Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике:
- В условиях падающего спроса девелоперам приходится «креативить». Рассрочки от застройщиков в 2026 году стали гибче: есть варианты на срок 1–3 года с минимальным первым взносом 10–20%. По сути, это замена ипотеки, где проценты уже заложены в стоимость квартиры. Траншевая ипотека: первый транш 10–30% суммы, затем минимальные платежи на период стройки и погашение остатка после сдачи дома. Подходит тем, кто уверен в росте доходов или продаже другого жилья. Подарки, которые застройщики предлагают вместо скидок: кэшбек, ремонт, мебель, техника, паркинг. Рекомендуем внимательно сравнивать стоимость такого «подарка» с рыночной. Индивидуальные скидки: если готовы закрыть сделку быстро, за одну-две недели, можно выторговать дополнительные 5–10%.
Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group
- С точки зрения предложений застройщиков 2026 год уже стал годом гибких инструментов. На первый план вышли длительные рассрочки до 2–3 лет, субсидирование ставок на период строительства, скидки при 100% оплате в диапазоне 5–15%. Также активно используются пакетные решения, когда в стоимость включаются отделка, кладовые или машино-места. При этом наиболее привлекательные условия часто предлагаются по менее ликвидным лотам, что требует от покупателя внимательного анализа. В целом рынок жилья переходит в более рациональную фазу. И покупатели, и девелоперы стали гораздо внимательнее считать экономику сделок. В этих условиях выигрывают не те, кто пытается угадать идеальный момент входа, а те, кто соотносит покупку с реальными финансовыми возможностями и долгосрочными целями.
Игнат Ситников, основатель агентства элитной недвижимости "Heartwood", земельный инвестор, наставник на МСП.РФ:
- Забудьте про старые схемы. Самые интересные предложения сейчас – в плоскости комбинирования. Смотрите на три направления:
1. Семейная ипотека на вторичном рынке. Несмотря на все слухи, в 2026 году программа сохранится, но условия будут жестче. Это по-прежнему самый выгодный инструмент для семей с детьми, особенно на рынке загородной недвижимости, где «вторичка» часто гораздо привлекательнее по цене, чем новостройка.
2. Совместные акции застройщиков и банков с фиксацией ставки. Многие крупные девелоперы в Москве и регионах (например, в сегменте бизнес-класса) в начале 2026 года ввели акции, где процент по ипотеке не привязан к ключевой ставке. Вы платите фиксированные 5-7% в течение первых 3-5 лет. Это реальный способ пережидать пик высоких ставок.
3. Рассрочка от застройщика как альтернатива ипотеке. Если у вас есть 50-70% стоимости объекта, вам выгоднее всего договориться о персональной беспроцентной рассрочке на 6-12 месяцев. Многие застройщики в регионах и на рынке загородных коттеджных поселков охотно идут на такие условия, чтобы закрыть план продаж.
Подводя итог, скажу: рынок переживает перезагрузку. Покупка без ипотеки – это не только спасение от высоких ставок, но и признак новой финансовой культуры. Не гонитесь за дешевыми кредитами, смотрите в сторону альтернативных сделок и помните: в загородном сегменте земля – это актив, который будет дорожать вне зависимости от банковских ставок.
София Любимова, основатель агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ», топ-риэлтор, инвестор:
- Сейчас очень много рассрочек, акций, «удобных» платежей. На старте кажется, что это выгодно, но если сесть и посчитать, часто оказывается, что цена квартиры уже заложена с запасом. Безусловно, существуют действительно выгодные для покупателя предложения. Но есть и такие, где он переплачивает, просто не осознавая этого сразу. Поэтому покупка без ипотеки для многих стала не вынужденной мерой, а осознанным выбором. Люди копят, заходят с большей суммой или покупают дешевле, но без кредита. К сожалению, сам факт покупки жилья без ипотеки не делает сделку безопасной или выгодной автоматически. Риски никуда не исчезают. Можно точно так же ошибиться с объектом, с застройщиком или с ценой. Сейчас нужен другой подход, и стратегия «возьму что-то и потом разберусь» уже не работает. Нужно считать, проверять и понимать, что ты покупаешь. На мой взгляд, рынок стал серьезнее в этом плане, и здесь больше нет случайных решений. Либо ты разбираешься и получаешь прибыль, либо платишь за ошибки.
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, а также Топ-3 агент по версии TrendAgent (октябрь 2025):
- Девелоперы будут предлагать более гибкие условия рассрочки, а также пакетные предложения, включающие в стоимость квартиры машиноместо, кладовку, чистовую отделку или даже мебель. Программы лояльности для повторных покупателей или при приобретении нескольких объектов также станут более распространенными. Особое внимание будет уделяться акциям на " неликвидные лоты, квартиры с определенными особенностями по этажности, планировке или виду из окна, которые будут предлагаться с наибольшими дисконтами для стимулирования продаж.
Евгений Трифонов, основатель агентства недвижимости «Идеальный Риэлтор»:
В 2026 году девелоперы сделают ставку на прямые продажи:
· Беспроцентная рассрочка на 1–3 года от застройщика;
· Trade-in — выкуп старой квартиры в счёт оплаты новой;
· Скидки до 20% при 100% оплате;
· Совместные программы с банками, где застройщик компенсирует часть ставки.
Особенно активны будут в сегменте эконом- и комфорт-класса.
Рынок перестраивается: покупатели копят, застройщики изобретают альтернативные схемы, банки ждут сигнала от ЦБ. В 2026 году ипотека может начать возвращать позиции, но «бескредитные» сделки будут занимать существенную часть рынка недвижимости.
Фёдор Мищевич, сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп|Mishchevich Group:
- Параллельно будут развиваться рассрочки и сделки с комбинированным финансированием. Из самых заметных программ застройщиков в 2026 году, по моим наблюдениям, чаще встречаются рассрочки, субсидирование ставки на первые 1–3 года, скидки при полной оплате, бонусы на отделку и паркинг. Я всегда советую смотреть не на рекламный тезис, а на итоговую цену в договоре и полную стоимость владения.
Игорь Пеньков, коммерческий директор компании "Земельный экспресс"
- Для компенсации высоких ипотечных ставок застройщики предлагают выгодные условия собственной рассрочки. В таких условиях рост стоимости квадратного метра для покрытия процентов за период выплат остается для покупателя приемлемым. В итоге на цену квадратного метра влияет не столько ключевая ставка, сколько социальная нагрузка, период застройки и условия проектного финансирования.
-----
Судя по прогнозам экспертов, ипотека для большинства россиян останется труднодоступной как минимум до конца 2026 года. Преимущество, как и прежде, имеют те, кому есть что продать и что вложить. Вероятно, оживет рынок вторички, но менее безопасным не станет.
Подготовил Евгений Раи