У многих в городе есть несколько квартир. Кто-то взял в ипотеку, когда еще были низкие проценты, кому-то досталась квартира по наследству. И часто их сдают в аренду, чтобы иметь небольшой, но стабильный доход. Да, он небольшой, но позволял ранее даже покрывать платеж по ипотеке в провинциальных городах. Хотя, так делать по закону нельзя, когда квартира еще в залоге у банка. Но об этом – в конце статьи.
Арендаторы – люди разные. И сдать квартиру беспроблемным жильцам – большая задача и большая удача. Три короткие истории от знакомой, которая сдавала однушку.
Несколько лет снимала квартиру молодая пара. Девушка – образцовая домохозяйка, следили за квартирой, как за собственной. Чистота и порядок были всегда, когда по каким-то вопросам хозяйка приезжала к ним. По каким-то причинам не брали свою ипотеку. Возможно, из-за того, что не планировали оставаться в этом городе. Так и получилось – переехали в другой, т.к. мужу предложили лучшую работу в другом городе страны.
После них квартиру сдала паре, в которой жена – русская, а муж – из одной из стран Средней Азии. И здесь хозяйка пожалела, что не узнала это заранее. Подход к жилью – противоположный. Любая проблема – звонили и требовали устранять. Отношение к имуществу - никакое. За полгода ободрали стены, «убили» кухню. В итоге расторгла с ними договор, попросила съехать.
Потом были студентки. Можно найти спокойных, не гулящих, домовитых девочек. Но с ними нестабильно по времени сдачи квартиры. Менялись каждые 3 месяца. Найдут жилье на 1-2 тыс. дешевле – съезжают. Начинают встречаться с парнями – съезжают. Дали общагу – тоже съехали.
Как же найти среди арендаторов таких, чтобы и к квартире относились как к своей и надолго, чтобы регулярно не заниматься поиском и сдачи жилья в аренду? Здесь – как повезет, не нужно сдавать сразу первым встречным, даже если люди понравились. Нужно провести встречу с теми, кто позвонил по объявлению. Агентства – сразу отсеивать. Они сдадут вашу квартиру кому угодно и ни за что не отвечают.
Есть критерии, по которым точно не нужно сдавать квартиру вот таким людям. Даже если кажется, что все нормально, они приличные и у них есть деньги.
1. Торг с порога
Первая красная категория – это любители поторговаться не осматривая квартиру начинают сходу торговаться: говорят, коммуналка большая, давайте скидку. Фактически они не могут платить аренду и значит, что с оплатой у них будут проблемы, будут задерживать ее. Они часто просят что-то докупить в счет аренды: телевизор, ковер, лампу, светильник, даже лампочки и не факт что после того, как он выселится из квартиры все это в ней останется.
Часто, это категория людей, у которых нет постоянного дохода. Фрилансер без договоров, самозанятый на каких-то проектах, менеджер на испытательном сроке. Звучит, конечно, круто, но зарплата: сегодня есть, завтра нет, а, значит, будет задержка арендных платежей. Когда аренда съедает больше трети дохода у арендатора, стабильности для арендатора не будет.
Совет. Не стесняйтесь спросить подтверждение доходов. Например, справку 2НДФЛ. А если перед вами предприниматель либо самозанятый, то пусть покажет обороты по счету.
2. Юридически «подкованные»
Следующая категория - юридически неуправляемые. Они не живут, они воюют. С порога начинается «Вы мне должны, вы мне обязаны, вы без суда меня не выселите, вы меня обязаны зарегистрировать, скажите соседям, чтобы они тут убрали, пусть мне дадут парковку». Как только такой человек получает ключи, то квартира превращается в площадку для экспериментов с жилищным кодексом.
Замки меняются самостоятельно, доступ собственнику ограничивают. Если на первой встрече человек пытается диктовать правила и выстраивать свои границы, лучше ему сказать сразу: давай, до свидания.
3. Люди с претензиями по жизни
Следующая категория - это претензиаторы. Это те, кто считает, что квартира - это отель, а вы - персональный менеджер по исполнению их капризов. С порога на первой встрече (или чуть позже) говорят: поменяйте мне диван, переделайте освещение, отмойте ванную или застеклите балкон. Установите кондиционер и сделайте в квартире клининг.
И вот тут знаете, в чем фишка? У них есть деньги, но у таких нет границ. Они не жалуются, что дорого, они даже не давят на законы. Они уверены, что вы просто обязаны под них подстроиться и исполнять все их капризы за эту арендную плату. И от таких не застрахуешься ничем, кроме как отказать им на просмотре или пусть, даже позже, когда начались проблемы. Ваши нервы они потрепят основательно.
4. Аренда по знакомству
Это отдельный аттракцион для тех кто любит острые ощущения в жизни. Сегодня вы друзья и все хорошо, а потом начинается: ну ты же понимаешь, у меня проблемы в семье, на работе, ну заплачу я тебе эти деньги через месяц, через два, как появятся.
И вот вы уже чувствуете себя неудобно, вам неловко с ними проявить жесткость, неловко требовать, ну они же ваши знакомые или даже друзья. Неловко поднять им стоимость, потому что аренда стала уже на 5-10 тысяч дороже. Хотите испортить отношения с такими знакомыми или друзьями – сдайте им квартиру.
Давайте разберем, как оформить договор, чтобы уберечь себя от проблем.
Главное правило: вы выбираете, а не вас выбирают. А это значит, что у вас должен быть хороший договор, который защищает только ваши интересы. Вы должны найти арендатора, он должен вам понравиться и он еще должен согласиться с теми условиями проживания, которые есть.
Вы должны все условия проговорить, а потом письменно закрепить. Нужно включить в договор обеспечительный платеж, который остается у вас, который не засчитывается в последний месяц, как многие делают, потому что вы придете в последний месяц, а у вас все двери и ручки отломаны, все грязное после выселения, нужно нанимать клининг. Это затраты. Вам, возможно, придется что-то восстанавливать за свой счет, а обеспечительный платеж покроет эти затраты.
Вы должны четко понимать, кому вы сдаете квартиру фактически и кто будет вместе с арендатором проживать. На осмотр пришел один, а проживает толпа.
Если связываетесь с агентством, то менеджер агентства говорит, мы арендуем для компании, для нашего постоянного клиента и его сотрудников. Что за сотрудники будут жить? Они откуда? В вашей квартире будет жить 25 гастарбайтеров, которые будут работать на стройке или командировочный менеджер IT-компании? Тут нужно четко понимать, кто будет проживать?
И вам нужны все данные этих жильцов. Кто подписывает с вами договор аренды, тот должен в квартире и проживать. Никак иначе. А если с ним проживает еще муж, жена, либо дети или родственники - их данные у вас тоже должны быть. И вы их должны проверить. С чего начать? Федеральная служба судебных приставов. Смотрим, есть ли у арендатора просроченные долги.
Если он кому-то уже не платит, то и вам он платить тоже не будет или будет с задержкой. Далее Федеральный реестр банкротов. Был ли он банкротом в своей жизни или нет? Смотрим, есть ли какие-то юридические лица, оформленные на будущего арендодателя. Смотрим все суды. Смотрим последние несколько прописок, находим территориальные судимости и проверяем все суды, которые были связаны с этим человеком в России. Находим человека в социальных сетях и смотрим, как и чем он занимается, чем дышит, как говорят.
И когда вы такую проверку по каждому сделали, то у многих арендодателей на этапе проверки пропадает желание сдавать квартиру конкретно этому человеку. Говорят, что аренда - это лотерея. Нет, это серьезная работа и остается в плюсе тот, кто относится к этому серьезно и относится к этому как к бизнесу. Когда вы сдаете квартиру в аренду - не забудьте ее застраховать, если хотите сохранить свою квартиру и нервы, не отдавайте ключи кому попало, подписывайте договор с описью имущества и описанием состояния квартиры.
И в заключении, почему нельзя сдавать квартиру, когда она в ипотеке. По закону, пока не погашен кредит, она принадлежит банку, объект недвижимости в залоге. И нужно разрешение банка на сдачу в аренду. Если об этом узнает арендатор – он может вами манипулировать вами, угрожая, что сообщит в банк и тот потребует досрочно погасить кредит.
Если знаете интересные и поучительные истории про сдачу в аренду жилья – напишите в про них комментариях.