Прежде чем подписать договор найма квартиры, проверьте: кто собственник, какой срок договора, кто платит за ремонт, можно ли подселить жильцов и что будет при досрочном расторжении и другое. В этой статье — всё, что нужно знать нанимателю и наймодателю по ГК РФ.
В этой статье:
- Чем найм отличается от аренды
- 10 главных правил для обеих сторон
- Обязанности наймодателя
- Обязанности нанимателя
- Как расторгнуть договор найма
- Частые вопросы (кто платит за ремонт, можно ли подселить жильца, нужна ли регистрация)
Если вы не «молодая семья», не участник СВО и не IT-шник, то в текущей обстановке с процентами по кредитам становится выгоднее снимать квартиру, чем влазить в ипотеку. Причем почти вдвое.
Поэтому пройдемся по ключевым моментам найма жилого помещения, которые нужно знать и тому, кто сдает квартиру (наймодатель), и тому, кто ее снимает (наниматель).
И да, давайте раз и навсегда.
Есть аренда, а есть найм. Это не одно и то же.
Настолько не одно и то же, что это прям разные главы в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ).
p.s. Про аренду пишем в другой статье
Аренда - про коммерческие помещения или коммерческое использование. В аренду можно сдать и автомобиль, и земельный участок, и игровую приставку.
Если вы как физическое лицо снимаете квартиру - это найм жилого помещения. Не аренда.
Об особенностях этих отношений и пойдет речь.
10 главных правил договора найма квартиры
1. Сдавать можно только собственную квартиру: статья 671 ГК РФ
P.S. Вроде бы логично, но на практике - не для всех.
Если вы сдаете чью-то квартиру - значит вы являетесь посредником и можете рассчитывать или на агентское вознаграждение, или на гонорар по договору доверительного управления, или на оплату ваших услуг - в зависимости от типа ваших отношений с собственником квартиры.
Получать плату за сдачу квартиры в аренду вы можете, если это установлено каким-то документом с собственником, но вся сумма, по идее, принадлежит собственнику.
2. Сдавать можно квартиру, дом, или их части: статья 673 ГК РФ
Главное, чтобы это было изолированное помещение, пригодное для проживания.
Подвал сдавать вряд ли получится, кухню без двери - тоже. А с дверью, наверное, кстати, можно. Надо разбираться)
3. Договор - в письменной форме. Если срок сдачи больше года - обязательная регистрация: статья 674 ГК РФ
Те, кто проходил наш онлайн-курс (предоставляется по запросу) знают, что договор можно заключить и в переписке, и даже устный, если для договоров конкретного типа не установлена специальная форма.
Для найма - установлена письменная. А если он заключается на срок от 12 месяцев - такой договор нужно еще и зарегистрировать.
Где регистрировать: в Росреестре или через МФЦ. Без регистрации договор найма на срок более года считается незаключенным. Именно поэтому большинство договоров найма заключают на 11 месяцев — это законный способ избежать регистрации, но с определенными рисками.
4. Переход права собственности на квартиру не влечет прекращения договора найма: статья 675 ГК РФ
Допустим, вы заключили договор на съем квартиры на 2 месяца, а через месяц после заселения наймодатель продал квартиру.
При прочих равных, вы продолжаете жить в снятом помещении.
5. Можно снимать совместно с кем-то: статья 680 ГК РФ
Но только по согласованию с наймодателем и не более 6 месяцев.
А еще, если сожители что-то сломают в квартире, отвечать за ущерб придется основному нанимателю.
6. Кто делает ремонт в съемном жилье: статья 681 ГК РФ
Вот тут давайте особенно остановимся, потому что этот вопрос встречается достаточно часто.
Для начала, надо понимать чем отличаются эти виды ремонтов.
Четкого определения текущему ремонту в действующем законодательстве нет (да-да, такое бывает), однако его отличительные признаки можно уловить из ряда других статей.
Текущий ремонт предназначен для обеспечения надлежащего технического состояния квартиры - поддержания параметров устойчивости, надежности (части 6, 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
А вот капитальный ремонт проводится для замены и (или) восстановления строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения или элементов этих конструкций или систем (пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В каждом конкретном случае нужно разбираться что относится к текущему, а что - к капитальному ремонту.
Но бывают и простые примеры:
-поменять смеситель - это текущий ремонт,и его производит наниматель;
-заменить кладку стены (только не несущей) - это капитальный ремонт, его производит наймодатель.
И еще. Договором эти обязанности могут быть возложены полностью или частично на одну из сторон договора.
То есть проведение и текущего и капитального ремонта можно возложить договором на того, кто снимает квартиру. И это не будет противоречить закону.
В очередной раз повторюсь, насколько важно читать то, что подписываете!
7. Размер ежемесячной платы может меняться: статья 682 ГК РФ
Изначально он устанавливается по соглашению сторон, но в договоре может быть условие об одностороннем изменении этой цены.
Внимательно. Читаем. То. Что подписываем.
8. После окончания срока найма у нанимателя есть преимущество снять квартиру на новый срок: статья 684 ГК РФ
Не очевидный, но очень важный момент, который мало кем принимается во внимание.
Если вам понравилось проживание, а наймодатель видеть вас больше не может, то после окончания срока найма вы имеете преимущественное право снять эту квартиру на новый срок.
Однако условия (в том числе по размеру арендной платы) могут быть иными.
P.S. получается, если наймодатель видеть нанимателя больше всё-таки не может, он просто может предложить заключить договор найма с месячной оплатой как в 5-вездочной гостинице в ОАЭ, и это будет совершенно законно.
9. Можно «пересдать» квартиру другим лицам: статья 685 ГК РФ
Субаренда - более знакомое слово? Принцип тот же. Называется поднаем.
Можно снять квартиру и сдавать ее кому-то другому, но только с согласия собственника.
Причем вы по-прежнему остаетесь ответственным за ущерб, в случае чего.
10. Расторжение договора найма: статья 687 ГК РФ
Здесь, вообще, достаточно нюансов, и момент расторжения договора заслуживает отдельной статьи, которую мы скоро обязательно напишем.
Базово можно отметить:
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, предупредив за 3 месяца (если договором не установлен меньший срок).
Наймодатель может выселить нанимателя только через суд и только если тот не платит больше 6 месяцев, разрушает квартиру или использует её не по назначению.
Предлагаю рассмотреть особенности расторжения договора найма по инициативе той или другой стороны чуть подробнее дальше по тексту статьи.
Особенности для наймодателя
1. Обязанности наймодателя: статья 676 ГК РФ
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Сдать квартиру с тараканами или опасной плесенью на стенах не получится. Более того, если это всплывет после заселения - потенциально кроме возврата денег придется оплачивать и возможные убытки нанимателю.
Зато можно абсолютно законно включить оплату коммунальных платежей сверх платы за найм. Это также прямо следует из приведенной статьи.
А вот содержание общего имущества многоквартирного дома обязан оплачивать собственник квартиры - наймодатель.
P.S. хотя, это больше формальная норма. Сумму за содержание общего имущества можно просто включить в размер платы.
Договором могут быть установлены и другие обязанности, которые тоже нужно выполнять.
2. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя: статья 687 ГК РФ
По общему правилу наймодатель и наниматель могут расторгнуть договор по соглашению между ними (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
Однако, если наниматель не хочет расторгать договор - в одностороннем порядке сделать это невозможно - только в судебном порядке (пункт 2 статьи 687 ГК РФ) и только при наличии существенных нарушений, которые перечислены в указанной статье.
Поэтому нужно внимательно проверять того, кого пускаете домой!
P.S. для этого, как минимум, проверьте действительность паспорта, наличие судимости, наличие исполнительных производств и судебных споров. Сделать это можно бесплатно на соответствующих официальных сервисах. Или пишите в сообщения группы)
Особенности для нанимателя
1. Обязанности нанимателя: статья 678 ГК РФ
Использовать жилое помещение только для проживания (кирпичный завод оборудовать не получится), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (собственно, текущий ремонт), вносить плату.
Всё просто и понятно.
Договором могут быть установлены и другие обязанности, которые тоже нужно выполнять.
2. Расторжение договора гайма по инициативе наймодателя: статья 687 ГК РФ
Наниматель может в любой момент расторгнуть договор и съехать из квартиры, предупредив наймодателя не позднее, чем за 3 месяца до этого события.
Здесь нужно отметить, что часто в договорах найма есть условие о штрафе, если вы съезжаете, предупреждая за день. Это разумно и справедливо, потому как наймодателю нужно потратить время на поиск новых квартирантов. При этом в договоре может быть более щадящее условие о предупреждении - например, за месяц до отъезда.
Если проживаете совместно с кем-то - нужно их согласие на съезд. Напомню, сожители никакой ответственности перед наймодателем не несут и не приобретают самостоятельные права на найм.
Другие важные моменты
Дело в том, что в силу принципа свободы договора в него можно включать всё что угодно, если это не противоречит закону.
В договор может включаться:
- штрафные санкции за досрочный выезд;
- залог;
- особенные условия проживания;
- периодичность проверок;
- особенности проведения ремонта и т.д.
Все эти условия объяснимы - наймодатель страхует себя от возможных неблагоприятных последствий.
Однако, если вам кажется, что штраф в размере миллиона рублей за выезд без предупреждения - это слишком, то так оно и есть.
Нужен договор найма или его проверка?
Проект Астрея помогает и нанимателям, и наймодателям.
Оставляйте заявку на сайте — составим договор под вашу ситуацию или проверим готовый перед подписанием.
канал в Telegram
канал в МАХ
Контактный номер основателя Проекта Астрея: +7-982-800-4999, Александр