Программа «золотой визы» Греции в 2026 году остается одним из наиболее востребованных способов получения европейского ВНЖ через инвестиции в недвижимость.
В этой статье мы рассматриваем актуальные требования к инвесторам, минимальные суммы вложений, сопутствующие расходы и ключевые условия программы.
Программа «золотой визы» Греции: обзор
«Золотая виза». Приобретение недвижимости в Греции по-прежнему является одним из наиболее доступных способов получения ВНЖ в ЕС сроком на 5 лет с возможностью многократного продления.
Инвестиции. Минимальный порог зависит от региона: от €800 000 — в наиболее востребованных локациях, от €400 000 — в остальных регионах и от €250 000 — при покупке реконструированных объектов, переведенных из коммерческого фонда в жилой или исторических зданий с последующей реставрацией.
Требования к участникам. Инвестор должен быть старше 18 лет, не иметь судимостей и подтвердить законное происхождение средств. В заявку могут быть включены супруг(а), дети до 24 лет и родители с обеих сторон без увеличения суммы инвестиций.
Расходы. Помимо стоимости объекта, следует учитывать дополнительные затраты — в среднем 7–10% от стоимости недвижимости. Они включают налоги, нотариальные и регистрационные сборы, страхование и иммиграционные пошлины.
Перспективы. Программа не требует постоянного проживания в стране, предоставляет безвизовый доступ к Шенгенской зоне и открывает возможность получения гражданства Греции через 7 лет при выполнении установленных условий.
Что такое «золотая виза» Греции?
Греческая «золотая виза» — это программа получения вида на жительство за инвестиции, предоставляющая иностранным гражданам право на резидентство в Европейском союзе.
Инвестор может выбрать один из нескольких вариантов вложений, наиболее популярным из которых остается приобретение недвижимости. ВНЖ выдается сроком на 5 лет с возможностью неограниченного продления при сохранении инвестиций, что делает программу эффективным инструментом долгосрочного планирования и подходящей стратегией для всей семьи.
Статус резидента обеспечивает:
- безвизовый доступ к странам Шенгенской зоны;
- возможность пользоваться европейскими системами образования и здравоохранения;
- открытие счетов в банках ЕС;
- ведение бизнеса в европейской юрисдикции.
При смене налогового резидентства инвестор может воспользоваться режимом Non-Dom, который предусматривает фиксированный ежегодный налог на мировой доход в размере €100 000 независимо от его объема — это подходит инвесторам с высокими доходами.
Для сохранения ВНЖ постоянное проживание в Греции не требуется. Однако при фактическом проживании инвестор может претендовать на гражданство через 7 лет при условии соблюдения требований по языку и интеграции.
Основные параметры программы
Срок действия ВНЖ. 5 лет с возможностью многократного продления при сохранении инвестиций.
Кто может участвовать. Инвесторы старше 18 лет, не являющиеся гражданами ЕС, без судимостей и с действующей медицинской страховкой.
Включение семьи. Вместе с инвестором ВНЖ могут получить супруг(а), дети до 24 лет и родители обеих сторон.
Финансовые условия. Недвижимость должна быть полностью оплачена за счет собственных средств. Использование ипотечного кредитования не допускается.
Доход от аренды. Разрешена долгосрочная аренда. Краткосрочная аренда (например, через Airbnb) запрещена.
Какие преимущества греческого ВНЖ?
- Безвизовые поездки по Шенгенской зоне — свободное перемещение по 29 странам Европы.
- Доступ к европейской банковской системе — возможность открытия счетов в банках ЕС.
- Диверсификация активов — размещение капитала в европейской юрисдикции.
- Выход бизнеса на рынок ЕС — упрощение работы с европейскими партнерами.
- Налоговая оптимизация — фиксированный налог €100 000 на мировой доход при использовании режима Non-Dom.
- Европейское образование — доступ к вузам в Греции и международным образовательным учреждениям.
- Медицинские услуги — доступ к системе здравоохранения европейского уровня.
- Перспектива получения ПМЖ и гражданства.
- Пассивный доход — возможность сдачи недвижимости в аренду с доходностью около 5–7% годовых.
- Собственная резиденция — сочетание инвестиционной ценности и атмосферы Средиземноморья.
Какие требования к инвестициям?
С 2024 года в программе действуют обновленные правила. Минимальный порог инвестиций зависит от региона: в наиболее востребованных и туристических зонах он выше, в остальных — ниже. Дополнительно предусмотрен альтернативный формат через реконструированные объекты.
Что такое реконструированная недвижимость?
Реконструированная недвижимость — это объекты, изначально использовавшиеся в коммерческих целях (офисы, склады, гостиницы), которые девелопер полностью преобразует в жилые комплексы. В процессе реконструкции используются современные строительные решения: энергоэффективные системы, утепление по европейским стандартам и экологичные материалы. На выходе инвестор получает готовую квартиру в современном комплексе, ничем не уступающем новостройкам.
К этой категории также относятся здания культурного и исторического наследия, реконструируемые с сохранением архитектурных элементов — однако в данном случае всеми преобразованиями занимается сам инвестор.
Преимущества:
- более низкий порог входа — от €250 000;
- расположение в центральных и востребованных районах;
- рост стоимости актива (в среднем 10–13% в год);
- минимальная вовлеченность инвестора — процесс реализует девелопер;
- экологическая устойчивость.
На что обратить внимание при покупке недвижимости?
- Проверка в кадастре (Ktimatologio) — отсутствие обременений и корректная регистрация права собственности.
- Статус объекта — принадлежность застройщику и условия приобретения.
- Разрешительная документация — наличие разрешений на реконструкцию и смену назначения.
- Технические документы — сертификаты энергоэффективности и соответствия стандартам ЕС.
Компания Astons сопровождает инвестора на всех этапах сделки, включая юридическую проверку объекта.
Дополнительные расходы
При покупке недвижимости необходимо учитывать дополнительные затраты:
- налог на передачу имущества — 3,09%;
- регистрационный сбор — от 0,6%;
- нотариальные услуги — от 1,5%;
- иммиграционные сборы — от €2000;
- сбор за карту резидента — €16;
- доверенность — от €150;
- переводчик — от €150;
- медицинская страховка — от €150 на человека.
Требования к заявителю и семье
Заявитель должен:
- быть старше 18 лет;
- не иметь судимости;
- иметь медицинскую страховку;
- подтвердить законное происхождение средств.
В заявку могут быть включены:
- супруг(а);
- дети до 24 лет;
- родители обеих сторон.
Порог инвестиций при этом не увеличивается.
Для граждан России и Беларуси
Прямая подача заявок временно ограничена, однако возможны альтернативные решения через второе гражданство.
Astons предлагает комбинированные программы:
- Вануату + ВНЖ Греции;
- Сан-Томе и Принсипи + ВНЖ Греции.
Общий срок оформления — 6–9 месяцев, при этом второе гражданство получается в среднем за срок от 2–3 месяцев.
Необходимые документы
- загранпаспорт;
- свидетельства о рождении и браке;
- медицинская страховка;
- документы на недвижимость;
- подтверждение оплаты сборов;
- фотографии;
- заявление на ВНЖ.
Эксперты Astons помогут подобрать оптимальный объект и инвестиционную стратегию, оценить доходность и учесть все юридические и финансовые аспекты сделки. Узнать все подробности можно на бесплатной консультации.