Депозиты теряют привлекательность

Депозиты теряют привлекательность. Какие есть альтернативы? 📉

Высокие ставки по вкладам постепенно уходят в прошлое, облигации тоже не дешёвые, да и диверсификацию никто не отменял.

В этом посте обсудим инвестиции в коммерческую недвижку. Да-да, старая добрая ниша 🤝

📉 Почему депозиты больше не радуют

Ключевая ставка ЦБ снижается, и банки традиционно опережают регулятора. Средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков уже опустилась до 13,8% — очередной локальный минимум с 2023 года. Короткие вклады страдают сильнее всего. Аналитики ожидают, что средние максимальные ставки могут опуститься до 9–11% в этом году. Вкладчикам пора пересматривать стратегии.

🏭 Почему склады — одна из самых устойчивых ниш

Среди всех форматов именно складская недвижимость остаётся одним из самых надёжных сегментов: стабильный спрос (рост e-commerce и логистики), длинные договоры аренды, низкая вакансия. Склады надёжнее офисов и стабильнее стрит-ритейла. А формат ЗПИФов только набирает популярность, поэтому цены пока вменяемые.

🏢 ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (XACCSK)

Компания Accent предлагает инструмент, который уже торгуется на Мосбирже.

Что внутри? Базовый актив — корпус 58 тыс. м² складского комплекса класса «А» в индустриальном парке «Валищево» — одном из крупнейших логистических кластеров Подмосковья.

Год постройки — 2018. Заполняемость — 100%. Арендатор — «Деловые Линии». Договор аренды — долгосрочный, неразрывный, до 2032 года. Ставка аренды индексируется на инфляцию.

Ключевые параметры фонда:

Целевая доходность фонда — 19–22% годовых. Рентная доходность (арендные платежи) — 12–13%. Потенциальный рост стоимости актива — 7–8%. Профиль риска — консервативный.

Минимальный порог входа — около 1000 рублей. Выплаты дохода — ежемесячные. Срок фонда — до 2040 года. Инвесторы — неквалифицированные (доступно всем).

Важный нюанс: Accent участвует в фонде вместе с пайщиками, сохраняя около 30% доли и разделяя все риски. Это повышает устойчивость проектов и создаёт дополнительный уровень доверия.

📊 Как формируется доходность

В рентных ЗПИФах доход инвестора складывается из двух частей. Первая — операционный доход (арендный поток). Это регулярные выплаты, которые зависят от заполняемости объекта, качества арендаторов и индексации ставок.

Вторая — изменение стоимости актива. Это переоценка пая за счёт роста арендного потока и изменения ставок капитализации.

Именно сочетание этих двух факторов даёт итоговую доходность 19–22%.

📈 Текущая стоимость пая

На 27 февраля 2026 года стоимость пая составляла 1035,89 ₽, что на 0,13% выше предыдущего значения. Чистые активы фонда — 5,86 млрд ₽. В стакане есть маркетмейкер, который контролирует порядок и обеспечивает ликвидность.

⚠️ Важные рыночные риски (объективная реальность)

Консалтинговые компании предупреждают о растущей вакансии на складском рынке Московского региона. По данным NF Group, доля пустующих складов может вырасти до 8,2% к концу 2026 года. Bright Rich сообщает, что ставки аренды по качественным складам класса А снизились с 12 700 до 10 800 рублей за кв. м в год.

Это означает, что сегмент входит в фазу коррекции. Но у фонда «Акцент 5» есть важное преимущество — 100% заполняемость и долгосрочный договор с якорным арендатором до 2032 года. Это защищает от краткосрочных рыночных колебаний.

💎 Итог

Коммерческая недвижимость в составе инвестиционного фонда решает несколько ключевых задач. Во-первых, это регулярный пассивный доход за счёт арендных платежей. Во-вторых, частичная защита от инфляции благодаря индексации ставок. В-третьих, диверсификация — низкая чувствительность к волатильности фондовых рынков.

Это не прямая замена депозитам или акциям, а отдельный слой портфеля с другой логикой доходности и риска.

Однозначно интересно понаблюдать за этим инструментом, промежуточные итоги обсудим чуть позже. Палец вверх, если тема коммерческой недвижки интересна 👍👍

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Подписывайтесь https://dzen.ru/id/6902378e6c1a137a070cc36a !

#ЗПИФ #коммерческаянедвижимость #инвестиции #Accent #склады #альтернативныеинвестиции #диверсификация