Вижу новость от ДОМ.РФ. и Минкульта - и не могу промолчать: наконец-то догадались, что старинное здание без хорошего отеля - это просто красивая руина, а не актив. Разберемся с изменениями и что они нам дают:
6 % вместо 9 % — это не подарок, а нормальный рыночный инструмент.
Я уже третий год веду переговоры о реставрации купеческого особняка 1898 г. в Н. Новгороде. Падение ставки на 3 п. п. экономит мне примерно 12 млн ₽ процентов за семь лет — как раз хватает на нормальный ресторан в подвале и лифт для инклюзива. Без этих 12 млн я рисковал свернуть проект: доходность бутик-отеля в регионе 8–9 %, а банки просили 10–11 %. Теперь картина выглядит «8 % доход минус 6 % ставка» — жить можно.
500 м² и 10 номеров - разумный минимум.
Меньше 500 м² в памятнике делать бессмысленно: не развернуться кухне, не уместить нормальный инженерный люфт (в старом фундаменте всё равно придётся поднимать полы). А 10 номеров — это уже критическая масса: появляется администратор, горничная — то есть рабочие места, которые так любит власть. Я считал: при 65 % загрузке и среднем чеке 5,5 тыс. ₽ номер в сутки 10 номеров выдают 13 млн ₽ выручки в год — достаточно, чтобы покрыть 60 % долговой нагрузки.
Категория «3 звезды» за год — жёстко, но справедливо.
Многие думают: «Нам хотя бы «две» дать, эконом-класс». Нет, «три звезды» — это уже требование к площади номера (не менее 14 м²), к ванной (ванна или душевая кабина 90×90), к лифту (если здание выше двух этажей), к Wi-Fi и завтраку. По сути, гос-программа подталкивает инвестора сразу выводить продукт на конкурентный уровень, а не превращать памятник в хостел. Я за это — иначе через пять лет опять будем стыдно перед туристами.
Самое уязвимое место — «неудовлетворительное состояние».
Пока в реестре ОКН висит графа «аварийное/неудовлетворительное», банки требуют дополнительное обеспечение: залог другой недвижки или поручительство МСП. Корпорация МСП идёт навстречу, но готовит пакет 3–4 месяца. Я бы рекомендовал ДОМ.РФ. сразу публиковать список «одобренных» объектов: инвестор заранее будет знать, что банку залог не понадобится.
Получить кредит могут юридические лица и индивидуальные предприниматели. Средства могут быть выданы на разработку проектной документации, реставрационные работы и приспособление ОКН под современное использование. Кредиторами программы выступают 6 кредитных организаций: Альфа-Банк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ., ВЭБ, Сбер и Совкомбанк.
Представители малого и среднего бизнеса могут привлечь «зонтичные поручительства» Корпорации МСП, обеспечивающие до 50% от суммы кредита. Ставки по кредиту на восстановление памятника архитектуры, который находится в неудовлетворительном состоянии, в любом регионе РФ — до 9% годовых, а если в ОКН после реставрации будет открыт отель — 6% годовых.
Программа работает, если вы не ленивы и не боитесь бумажной волокиты. 6 % — это не подарок, а нормальный инструмент, который превращает «романтическую руину» в доходный бизнес.
Мы в РосинвестОтеле за 10 дней делаем экспресс-аудит, потом за 4 недели готовим весь пакет для ДОМ.РФ. (ПД, заключения Минкульта, КГИОП, бизнес-план, МСП-поручительство), отправляем в приоритетную очередь ВТБ/Сбера и сопровождаем до одобрения кредита под 6 % — запишитесь на бесплатную консультацию, все подробно расскажем и сопроводим проект!