Квартира была за девять. Потом стала двенадцать. И конца этому нет
Три года назад я смотрел на квартиру в одном из городов-миллионников. Хорошая планировка, нормальный район, цена - восемь с небольшим миллионов. Риелтор говорил: "Берите сейчас, потом дороже будет." Я не взял. Не потому что денег не было - просто казалось, что рынок перегрет и здравый смысл должен рано или поздно победить.
Здравый смысл не победил.
Квартира сейчас стоит двенадцать. И каждый раз, когда я слышу очередной прогноз про "скоро всё рухнет, застройщики на грани", я вспоминаю эту историю. Потому что рухнуть обещают уже года три. А цены почему-то всё равно ползут вверх.
Сегодня я хочу разобраться, почему так происходит. Почему застройщики действительно в долгах, квартиры реально стоят пустыми, но при этом купить жильё в России становится всё сложнее. И что за "доступное жильё" нам обещают депутаты.
Застройщики в долгах. Но цены не падают
Начнём с цифр, потому что без них разговор превращается в болтовню.
Просрочка застройщиков по кредитам выросла на 27% и достигла 280 миллиардов рублей. Это больше, чем годовой бюджет целого ряда российских регионов. Доля просрочки уже превысила 5,4% от общего объёма кредитов на строительство. При этом за одиннадцать месяцев 2025 года банки выдали застройщикам на 21% меньше кредитов, чем за тот же период годом ранее.
То есть денег дают меньше, долги растут. Это как если бы твоя зарплата уменьшилась на десять процентов, а ежемесячные расходы выросли на тридцать. Долго так не протянешь.
Многие в этот момент говорят: "Ну и правильно, поделом жадным девелоперам." Я понимаю этот порыв. Но давай разберёмся, почему именно цена не может просто взять и упасть на тридцать процентов, как хочется покупателям.
За три года, с 2021 по 2024 год, себестоимость строительства жилья в России выросла на 63%. И здесь важна структура этой себестоимости. Десять лет назад строительно-монтажные работы - то есть сам бетон, арматура, техника, рабочие - составляли около 75% от стоимости всего проекта. Сейчас это примерно 35%. Куда ушло остальное?
Земельный участок съедает до 15%. Подключение к коммуникациям - до 10%. Социальная инфраструктура (застройщик обязан построить школу или детский сад рядом с домом) - до 20%. Проценты по кредитам - до 10%. Маркетинг и реклама - ещё до 7%.
Итоговая прибыль застройщика при всём этом составляет около 15% от себестоимости. Не пятьдесят. Не сто. Пятнадцать. А значит, у него физически нет запаса, чтобы снизить цену на двадцать-тридцать процентов и всё равно остаться в плюсе. Поэтому они не продают, а ждут.
Правда, здесь я не могу не добавить от себя: когда государство за счёт бюджета субсидировало льготную ипотеку и гнало покупателей к застройщикам потоком, последние с радостью задирали цены. Пик наращивал прибыль в четыре раза за полгода, Самолёт увеличивал выручку на 53% в год. Покупали землю, расширялись, платили акционерам дивиденды. Как будто праздник никогда не закончится.
Праздник закончился.
Кто сегодня реально покупает квартиры
Вот тут начинается самое интересное.
По данным ВТБ, по итогам 2025 года доля неипотечных сделок на рынке жилья достигла 65%. То есть каждые две из трёх квартир в стране покупаются за живые деньги, без ипотеки. Рекордный показатель как минимум за последние пять лет.
Стоп. Шестьдесят пять процентов покупателей просто достают из кармана пятнадцать миллионов и кладут на стол? Кто эти люди?
Часть из них - это те, кто продаёт одну квартиру и покупает другую. Так называемые альтернативные сделки: продал старую двушку, добавил немного и взял новую. Это понятно. Но есть и другая категория.
Пока одни переживали из-за ставок и строили планы, другие за эти же годы заработали на банковских депозитах очень хорошие деньги. При ключевой ставке в 21% вклад в надёжном банке на один-два года давал доходность, о которой ещё лет пять назад мечтали только инвесторы в акции. И теперь эти накопленные проценты перетекают на рынок недвижимости.
В Москве доля неипотечных сделок на вторичном рынке приблизилась к 80%. Четыре из пяти квартир покупаются за наличные. Мы говорим о людях с десятью-двадцатью миллионами на руках. По данным аналитиков, в сегменте московских новостроек эта доля безипотечных сделок в 2026 году стабилизируется на уровне 60-65%.
Это не временная аномалия. Это новая норма рынка.
Рынок жилья сегодня открыт для всех - у кого есть миллионов пятнадцать свободных. Для остальных - добро пожаловать в мир ипотеки под 28% годовых, где за двадцать лет переплатишь стоимость трёх таких квартир.
Что предложили в Госдуме и почему это не взлетит
Депутат Сергей Миронов из Справедливой России выступил с инициативой. Он предлагает обязать застройщиков сдавать нераспроданные квартиры в долгосрочную социальную аренду или продавать их государству - по себестоимости. А дальше эти квартиры передавались бы нуждающимся: молодым семьям, учителям, врачам, бюджетникам - с возможностью последующего выкупа при господдержке.
На первый взгляд звучит разумно. Берём застройщика, у которого построен дом и стоит полупустым. Вместо того чтобы ждать покупателя, который может так и не прийти, он передаёт квартиры в фонд социального найма. Государство заселяет туда учительницу, которая пятнадцать лет стоит в очереди на жильё. Она живёт, платит адекватную аренду, через десять-пятнадцать лет выкупает квартиру по льготной цене. Застройщик хотя бы получает какой-то денежный поток вместо нуля.
Но вот в чём загвоздка. Застройщик набрал кредитов у банков под постройку этого дома. Банку он должен вернуть деньги с процентами - по ключевой ставке плюс маржа банка. Аренда эти проценты не покрывает даже близко. Это как взять ипотеку и сдавать квартиру по цене в два раза ниже ежемесячного платежа. Математика не сходится.
Справедливости ради скажу: такой инструмент в России уже существует. В жилищном кодексе с 2014 года есть норма о наёмных домах социального использования. Дом РФ уже профинансировал строительство 22 800 квартир общей площадью более миллиона квадратных метров, вложив около 142 миллиардов рублей. Звучит масштабно.
Но посмотри на цифру с другой стороны. 22 800 квартир - на всю страну. А по данным экспертов, улучшить жилищные условия хотят около 26 миллионов семей. Двадцать шесть миллионов против двадцати двух тысяч.
Ладно, масштаб маленький - но хотя бы цены доступные? Давай проверим.
Студия площадью 24 квадрата в Москве у метро Октябрьское Поле в наёмном доме стоит почти 70 000 рублей в месяц. Трёхкомнатная квартира площадью 86 квадратов у метро Багратионовская - 301 600 рублей в месяц, плюс коммуналка отдельно. Это сопоставимо с рыночной арендой, а местами дороже.
Программа называется "Доступное жильё". На практике она доступна тем же людям, которые и без неё могут снять хорошую квартиру в Москве.
Льготные программы есть, но они точечные. На Дальнем Востоке работает программа "Доступное арендное жильё", где ставка составляет примерно четверть от рыночной за счёт субсидий. К ноябрю 2025 года по ней заселили более 2000 квартир. Две тысячи на весь Дальний Восток. В Воронеже запущен пилотный проект, где 25% квартир в наёмном доме переданы льготным категориям - работникам культуры, образования, здравоохранения со скидкой 80% от рыночной ставки. Отличная история. Но это один город, один дом, пилот.
Почему идея не может стать массовой
Есть вопрос, который я всегда задаю себе, когда слышу про красивые инициативы.
Зачем застройщику строить дом и потом двадцать лет сдавать его в аренду, медленно окупая вложения, если можно построить и продать квартиры за год-два?
Срок окупаемости арендного проекта огромный. Затраты на содержание, обслуживание, охрану, коммунальные платежи, налоги - всё это постоянно растёт. Чтобы такой проект вообще был прибыльным, нужно половину квартир сдавать по рыночным ценам. А рыночная цена, как мы уже выяснили, это 300 000 рублей в месяц за трёшку.
К тому же нормативная база для наёмных домов до сих пор не завершена. Юридические механизмы работают через раз.
Идея сама по себе правильная. Доходные дома в России существовали полтора века назад и работали отлично. Помещик строил дом, сдавал квартиры, получал стабильный доход. Всё честно. Но между исторической идеей и современной реализацией - пропасть из процентных ставок, банковских обязательств и несовершенного законодательства.
Ловушка, из которой нет простого выхода
Вот что получается в итоге.
В стране построено больше жилья, чем когда-либо в современной истории России. 81 миллион квадратных метров пустуют. А параллельно с этим миллионы семей живут в старых хрущёвках, снимают углы и мечтают о собственной квартире.
Квартиры есть. Люди есть. Но между ними - стена из банковских процентов, эскроу-счетов и государственных программ, которые работают на бумаге.
Это как стоять перед полным холодильником и при этом голодать. Потому что на каждой полке замок, а ключ у того, кто давно сыт.
Застройщик не может снизить цену - банк потребует объяснений. Банк не может ослабить условия - ЦБ не позволит. ЦБ не снизит ставку резко - инфляция сожрёт. Государство не может построить достаточно наёмных домов - застройщикам это невыгодно. А обычный человек просто стоит в стороне и смотрит на то, как все эти шестерёнки крутятся вхолостую.
Система работает идеально - только не для тебя.
И вот что меня беспокоит больше всего. Не кризис застройщиков, не дорогая ипотека сама по себе. А то, что целое поколение россиян постепенно привыкает к мысли, что собственное жильё - это не право и даже не цель, а привилегия. Что-то, о чём можно мечтать, но получить невозможно, если ты просто работаешь.
Когда человек двадцати пяти лет смотрит на ценники и понимает, что даже при хорошей зарплате придётся копить двадцать-тридцать лет, он не злится. Он просто перестаёт хотеть.
Пузырь на рынке рано или поздно лопается. Апатия целого поколения - это надолго. И это гораздо страшнее любых цифр про просрочку застройщиков.
Я ждал и наблюдал за рынком несколько лет. Главный вывод, который я для себя сделал: рынок недвижимости в России давно перестал жить по законам экономики в классическом смысле. Здесь слишком много нерыночных факторов - от государственных субсидий до ставки ЦБ - чтобы делать простые прогнозы.
А ты как решаешь квартирный вопрос прямо сейчас - копишь наличные и ждёшь удобного момента, уже взял ипотеку и выплачиваешь, или вообще решил не думать об этом пока? Напиши в комментариях - давай сделаем честную картину того, как люди реально действуют.
Я пишу о рынке недвижимости, инвестициях и управлении деньгами на личном опыте - без воды и громких обещаний. Если хочешь понимать, что реально происходит с деньгами и жильём в России, подписывайся: здесь всё честно и по делу.
Важно: Контент не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.