Если вы когда‑либо интересовались недвижимостью в самом популярном курортном городе России, то наверняка сталкивались с сочинскими риелторами. Они наперебой расхваливают инвестиции в апартаментные комплексы — обещают доходность до 40 % и уверяют, что вложения окупятся уже через 5–6 лет.
Риелторы с ослепительными улыбками — из YouTube и Нильзяграм — в своих соцсетях засыпают вас рассказами о неуклонном росте стоимости квадратного метра и стабильно высоком ежегодном доходе, подкрепляя слова фантастическими цифрами. В довесок идут таблицы расчёта доходности и истории впечатляющих успехов.
Инвесторы, рассматривающие покупку апартаментов в Сочи для получения пассивного дохода, обычно ориентируются на следующие ключевые критерии:
✔️ расположение рядом с морем;
✔️ возможность круглогодичной сдачи в аренду;
✔️ бюджет на покупку = 5-7 млн.руб.;
✔️ возможность приобрести в ипотеку или рассрочку;
✔️ потенциал быстрой и выгодной
перепродажи.
Рассмотрим, что можно приобрести "для инвестиций" в бюджете от 6 до 7 млн рублей в городе Сочи... и какие есть альтернативы.
Если бюджет не превышает 7 млн рублей, то в Сочи Вы сможете купить только такие 👆 объекты...(здесь представлены не все - их гораздо больше)... Но на сколько эти варианты интересны для инвестиций... сейчас разберёмся 👇:
В Сочи насчитывается огромное количество подобных 👆 объектов. Что их объединяет 👇?
◾️ Стоимость не растёт — причина в неликвидности;
◾️ Качество строительства находится на крайне низком уровне;
◾️ Проблемы с документацией: большинство таких объектов возведены без разрешительных документов — на землях ЛПХ и ИЖС, а в эксплуатацию введены «через суд». Это существенно повышает риск того, что строения могут быть снесены;
◾️ Несоответствие назначения земли виду разрешенного использования...
◾️ Низкий доход от аренды (так как нет никакой инфраструктуры).
◾️ Покупка производится зачастую по Договору целевого займа...
Какие всё это 👆 несёт риски: купив подобную недвижимость есть огромный шанс, что здание признают незаконным и его снесут... а Вы в итоге останетесь у разбитого корыта...
Поэтому, если Вас уверяют, что можно купить недвижимость для инвестиций в Сочи дешевле 7 млн рублей - берите вилку, доставайте кетчуп и снимайте с ушей лапшу, которую Вам навешали сочинские риелторы 🤷♂.
Какие же есть альтернативы, если желание вложить деньги в недвижимость есть, но возможности ограничены 5-7 млн рублей?
Нужно смотреть другие рынки: Туапсинский район и (или) Крым - там где цены ещё не так раздуты, как в Сочи, и там где нет юридических проблем.
Рассмотрим предложения в Туапсинском районе:
Здесь можно рассмотреть приобретение квартир в Жилых комплексах, строящихся по ФЗ-214 с эскроу-счетами: Ботаника Хиллс (в Небуге) и Сан Хиллс (в Ольгинке)... либо 2 гостиничных комплекса: Есенин Дача и Есенин Коллекшн под управлением известного сочинского отельера Grace Hotel Group.
Разберем плюсы и минусы Жилых Комплексов (Ботаника и Сан Хиллс):
Плюсы:
1) Ипотека (в том числе семейная) - а значит всю сумму сразу платить не нужно;
2) Надёжность (так как строятся по ФЗ-214 с эскроу-счетами;
3) Современные комплексы с хорошей инфраструктурой.
Минусы:
1) Большая конкуренция по аренде и перепродаже (более 1,5 тысяч квартир в каждом комплексе);
2) Дополнительные затраты на ремонт, мебель и технику (~1,5-2 млн руб).
Разберем плюсы и минусы гостиничных комплексов Есенин Дача и Есенин Коллекшн:
Плюсы:
1) Рассрочка с первоначальным взносом от 30%;
2) Полностью с ремонтом под ключ (никаких дополнительных вложений);
3) Профессиональные отельеры;
4) Возможность получать доход сразу после сделки в комплексе Есенин Дача (отель работает с 2024 года);
5) Рост цены апартамента (~20% за год) и увеличенный доход от комплекса Есенин Коллекшн (так как в отличии от Есенин Дача (3-звездочный отель)... Коллекшн уже полноценная "четверка";
6) небольшая конкуренция в зимний сезон (так как большинство гостевых домов закрывается до лета);
7) Юридически чистые документы.
Минусы:
1) нет семейной ипотеки и маткапитала.
Что же выбрать: АК Есенин Дача, или ГК Есенин Коллекшн?
❗️Выбор зависит от цели.
Если хотите только готовое и нужен сразу пассивный доход, то выбирать надо комплекс Есенин Дача.
Если готовы подождать (до 2027 года), при этом заработать на капитализации и иметь более высокую рентабельность от аренды, тогда Есенин Коллекшн.
Апарт отель Есенин Дача 3 ⭐️
Цены от 5.4 млн
Первоначальный взнос по ипотеке от 1.100.000 руб
Рассрочка до 10 месяцев
Ремонт, мебель и техника под ключ
Управляющая компания «Bright»
Отель готов и запущен в августе 2024❗️
✅ 2 бассейна и бар с напитками
✅ СПА (баня, сауна, массаж)
✅ Кафе с завтраками и меню а-ля карт
✅ Лобби-бар и стойка ресепшен
✅ Кинотеатр под открытым небом
✅ Летнее патио и лаундж зона
5 минут до песчаного пляжа с чистейшей водой🏝
✔️ Договор купли-продажи
✔️ Полная сумма в договоре
✔️ Возврат НДС 5%
ГК «Esenin Collection by Grace Group 4⭐️»
– отель с гарантированным доходом!🔥
Цены от 5.6 млн
💫 Ресепшен и консьерж-служба
💫 Лобби-бар
💫 2 бассейна и детская аквазона
💫 Шезлонги и зоны отдыха
💫 Бар с напитками
💫 Спа-зона с купелью Фурако
💫 Зона патио
💫 Ресторан à la carte и шведская линия
💫 Конференц-зал
💫 Коворкинг и переговорные комнаты
💫 Кинотеатр
💫 Детская площадка
💫 Придомовой паркинг
💫 Ландшафтное озеленение
🌊300 метров до моря
Подписан договор на управление с международной отельной компанией Grace Group💰
Завершение реновации – конец 2026
Запуск отеля – 2027 г
Договор купли-продажи✅
Полная сумма в договоре✅
Ипотека стандартная✅
Рассрочка до 12 месяцев✅
Условия рассрочки 👇:
Рассрочки можно согласовать по индивидуальным условиям, но есть и стандартные варианты 👇:
Предложения:
В АК Есенин Дача - в продаже 11 апартаментов различных площадей и с разными видовыми характеристиками.
В ГК Есенин Collection (Старт продаж был совсем недавно) ещё большой выбор лотов, например такие 👇:
Какой доход можно получать с этих 👆 комплексов?
Давайте расчитаем какой доход можно получать в Отеле Есенин Дача 3⭐️ 👇
По статистике загрузка отелей в Туапсинском районе:
✔️ Май и сентябрь - загрузка 55% (майские праздники и бархатный сезон) со средней ценой проживания 5,5 т.р в сутки;
✔️ Июнь, июль, август - загрузка от 95% по цене от 10 т.р в сутки;
✔️ Октябрь, ноябрь, февраль, март и апрель загрузка ~ 20% по цене от 2,8 т.р в сутки;
✔️ Декабрь и январь загрузка ~ 35% и цена от 5 т.р.
Итого: 1,2 млн рублей валовой выручки с номера в год. После вычета расходной части: вознаграждение отельера, страхование, коммуналка, замена оборудования (~50%) чистыми на руки останется около 610 т.р.
Значит рентабельность составит: 610 тр (годовой доход) / 5,4 млн руб (стоимость номера) × 100 = 11,2% годовых. Для готового объекта (когда возврат инвестиций начинается сразу) - это очень высокие показатели.
Давайте расчитаем какой доход можно получать в Отеле ГК Есенин Collection 4 ⭐️ 👇:
Рассмотрим на примере отеля Алеан в Ольгинке.
Используя тот же алгоритм расчёта, что и несколькими абзацами выше, мы получаем, что валовый годовой доход с номера составит ~ 2,2 млн ₽ 👇 (или около 1,1 млн рублей в год чистыми).
❗️❗️❗️ 🧐 Однако, внимательный читатель здесь может возразить: "Роман, 1,1 млн чистого дохода - это показатели 4-звездочного Алеана в Ольгинке... отель Есенин (4 звезды) под управлением Отельера Грейс вряд-ли покажет такие цифры..
👆 Абсолютно верно! Я считаю точно так же (просто сравнивать больше не с кем... в Туапсинском районе просто нет больше 4-ех звездочных круглогодичных отелей...).
Поэтому, принимая во внимание разные весовые категории отельеров можно предположить, что отель Есенин Collection будет показывать доходность на 15-17% ниже, чем его более именитый конкурент.
А значит рентабельность составит: 930 000 руб (годовой доход) / 5,6 млн руб (минимальный лот) × 100 = 16,7% годовых.
👆 При условии, что запуск отеля произойдёт уже в следующем году - цифры очень хорошие.
🧐 Так какой же объект выгоднее? Тот, который будет приносить доход сразу, или там где нужно подождать год?
Ответить на этот вопрос нам поможет Царица Наук - Математика.
Доходность 👆 посчитана за 10 лет. В итоге мы видим, что второй объект (Есенин Collection 4⭐️) на 22% выгоднее, чем АК Есенин Дача 3⭐️, если рассматривать инвестиции на 10 лет и выше.
❗️❗️❗️ И этот 👆 расчёт сделан с условием общей годовой загрузки 47%.
🧐 Туапсинский район... скривятся те, кто всегда всё критикует... как там потом перепродать... да и цены там расти не будут... да и кто поедет туда отдыхать, ведь все едут в Сочи...
Но, проанализируем цифры и ту информацию, который каждый может найти в открытом доступе... чтобы принять верное решение.
❗️ Ежегодно за курортный сезон Туапсинский район посещает 2,2 млн туристов... в летний сезон в Сочи (от Лазаревского до Адлера) отдыхает 4,5 млн человек...
✔️ Количество мест, где можно остановиться в Сочи = 2 500 отелей + огромное количество квартир в жилых комплексах.
✔️ В Туапсинском районе: ~ 800 отелей (которые работают летом).
👆 То есть, летом нет абсолютно никакой разницы: в Сочи и в Туапсинском районе - загрузка 95% и выше.
🧐 Но вот зимой... что делать в Туапсинском районе?
В Туапсинский район на море едут жители Краснодара (так как всего 2 часа на автомобиле), Ростовской области, Адыгеи, Астраханской, Воронежской и Белгородской областей.
👆 Всё это в основном туристы на автомобилях...
Далее, за Туапсе начинаются горные перевалы и длительный серпантин до самого Сочи, и многие не готовы тратить время на длительную поездку, поэтому останавливаются в Джубге, Лермонтово, Ольгинке и Небуге.
А при условии, что в зимний сезон почти все отели Туапсинского района закрываются 👇...
...Не нужно быть великим математиком, чтобы понять, что при такой разнице в количестве отелей на количество туристов... загрузка отелей в Туапсинском районе будет намного выше, чем в Сочи... а это уже повлечет за собой следующий пункт 👇
✔️ Отсутствие конкуренции позволяет хорошим комплексам поддерживать высокую загрузку и цены на размещение (даже не в сезон).
Спасибо, что дочитали эту статью до конца, надеюсь тем Вам будет проще разбираться в диком рынке курортной недвижимости.
А, если интересует какие варианты есть в Крыму - просто позвоните, или напишите - дам подробную консультацию и договорюсь с Застройщиками на самые выгодные цены и условия.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17