Неопределенность сдерживает рынок жилья Германии в 2026 году
Немецкий рынок жилой недвижимости начал 2026 год в состоянии затяжной паузы. Цены в большинстве сегментов не обрушились, но и спрос не показывает уверенного восстановления. По данным WohnBarometer ImmoScout24, в крупнейших немецких метрополиях спрос на покупку жилья в первом квартале оказался примерно на 8% ниже, чем кварталом ранее. В пригородах снижение составило 5%, а в независимых городах и сельской местности — тоже около 8%.
Главная причина этой паузы — не резкий обвал доходов или предложения, а осторожность покупателей. ImmoScout24 напрямую связывает её с экономической и геополитической неопределённостью. При этом в марте рынок всё же показал локальное оживление: в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне и Франкфурте спрос вырос примерно на 7%, потому что часть клиентов пыталась успеть зафиксировать ещё относительно приемлемые ипотечные ставки.
Самое интересное в том, что цены на вторичное жильё при слабом спросе всё равно продолжают расти. В первом квартале 2026 года средняя цена предложения на квартиры вторичного рынка в Германии выросла на 1,4% по сравнению с концом 2025 года и достигла 2 610 евро за квадратный метр. В крупнейших метрополиях рост составил около 1,1%. Среди крупных городов сильнее всего прибавили Кёльн и Лейпциг: в Кёльне вторичка выросла на 2,3% до 4 441 евро за квадратный метр, в Лейпциге — на 1,4% до 3 034 евро. Берлин прибавил 1,1%, а Мюнхен — только 0,3%, но сохранил статус самого дорогого рынка с уровнем 8 288 евро за квадратный метр.
Новостройки выглядят слабее и гораздо чувствительнее к стоимости денег. По стране средняя цена новых квартир выросла всего на 0,1% за квартал и составила 4 139 евро за квадратный метр. В метрополиях рост был немного живее — около 0,8%, но общей картины это не меняет. В Берлине цены на новые квартиры вообще не изменились за квартал. Это показывает, что именно сегмент новостроек сильнее зависит от ипотеки, высоких строительных затрат и готовности покупателей брать на себя крупный кредит.
Ипотека сейчас — главный фактор для всего рынка. В марте 2026 года ориентир по десятилетней ипотеке в Германии находился примерно в диапазоне от 3,39% для лучших профилей до 3,91% для покупателей с высокой долей заёмного финансирования, а один из базовых ориентиров был около 3,52%. Поэтому покупатели реагируют уже не столько на саму цену квартиры, сколько на риск дальнейшего роста стоимости кредита. Именно этим объясняется и мартовский всплеск активности: он выглядел тактическим, а не началом нового устойчивого цикла.
При этом рынок нельзя назвать кризисным в классическом смысле. Даже после нынешнего спада спрос в метрополиях всё ещё остаётся на 43% выше уровня первого квартала 2021 года. Но сочетание стабильных цен и ослабевшего спроса создаёт нервный боковой рынок: покупатели не видят большого дисконта, который подтолкнул бы к быстрому решению, а продавцы пока не готовы к серьёзным уступкам. Главный вывод статьи в том, что Германия пока не вошла ни в фазу нового роста, ни в фазу резкого падения. Это рынок затянувшейся паузы, где всё решают ипотечные ставки, доходы домохозяйств и внешний фон. Полный материал — по ссылке: https://internationalinvestment.biz/real-estate/7688-neopredelennost-sderzhivaet-rynok-zhilja-germanii.html
