Недвижимость, пожалуй, – один из самых традиционных и надежных вариантов для инвестиций. Однако в последние годы рантье все чаще выбирают не квартиры, а гостиничные номера. Увеличение числа качественных проектов под управлением профессиональных отельеров еще больше усилило этот тренд. Покупка юнитов в локациях со стабильной загрузкой может гарантировать в два-три раза более высокую доходность, чем приносит аналогичная по цене квартира.
Юрий Неманежин, управляющий партнер девелоперской компании Gravion
Средняя доходность жилья уже продолжительное время не превышает 3-5% годовых. Скажем, однокомнатная квартира в новостройке бизнес-класса у метро «Дмитровская», судя по информации на сайте ЦИАН, стоит 27 млн. руб. При этом аналогичная квартира в том же районе предлагается в аренду за 95 тыс. руб. в месяц. Выходит, что ориентировочная доходность составляет 4,2% годовых. Впрочем, в этих расчетах не учитываются ни меблировка, ни амортизация, ни затраты на поиск арендатора, ремонт и многие другие потенциальные риски.
В случае с гостиницей все вопросы решает оператор, а доходность при аналогичной цене лота – в разы больше. При среднем ADR (средняя цена за проданный номер в сутки) в сочинских пятизвездочных отелях в 15 тыс. руб., доход собственника может составить около 230 тыс. руб. в месяц – 7-10% годовых. Перед инвесторами в этот тип доходной недвижимости сегодня открывается широкий выбор – в России строятся десятки тысяч отельных юнитов на продажу. Но чтобы получить такую доходность, важно предварительно тщательно разобраться в проекте. В случае ошибки велика вероятность того, что срок окупаемости инвестиций увеличится в разы, а доходность уйдет на уровень 3-5%.
Слагаемые успеха
Напрямую на доходность влияют качество гостиничного оператора, инфраструктура отеля, а также его расположение. Чем выше класс компании, которая займется управлением объектом, тем выше вероятность того, что уже с первого года работы гостиница будет показывать наилучшие операционные результаты. Поэтому стоит обращать внимание на следующие вещи:
– Обладает ли оператор богатым опытом федерального игрока или же работал на локальных рынках.
– Насколько успешны другие проекты под его управлением. По возможности, найдите их инвесторов и посмотрите реальные финансовые результаты.
– Учитывайте реалистичную структуру издержек: комиссия управляющего оператора обычно находится в диапазоне 40–50% от валового дохода. Также необходимо закладывать в расчет коммунальные платежи и налог на имущество (до 2% для нежилых помещений). Именно эти цифры позволяют отсеять проекты с обещаниями «сверхдоходности» и выбрать объект с прозрачной экономикой.
– Обещание доходности больше 20% годовых в первый год работы отеля должно вас насторожить. На самом деле, консервативные прогнозы, которые на этот период дают аналитики, – около 7% годовых при средней загрузке в 40%.
В случае с инфраструктурой важно оценить, предусмотрел ли застройщик множество сценариев проведения досуга будущими постояльцами. Ведь чем разнообразнее заложенные опции для жизни, тем шире будет воронка продаж. Например, если в проекте сочетаются преимущества семейного отдыха, оздоровительного, спортивного и тому подобного.
При выборе локации важно анализировать следующие параметры:
– Планы развития региона. В случае, если власти, например, намерены активизировать поддержку развития туристической инфраструктуры, это окажет существенное влияние на ликвидность гостиничных инвестиций;
– Конкурентную среду. Большое количество однотипных проектов приведет к «распылению» спроса и снизит доходность инвестиций. В то время как дефицитные форматы, например, с упором на оздоровление и так называемое longevity, напротив – повышают спрос со стороны потенциальных постояльцев.
– Однако самым важным является круглогодичная загрузка. В этом случае появляется возможность получать более высокую доходность как от туристов, которых привлекает пляжный отдых летом, так и от любителей горнолыжного отдыха зимой. Поэтому, например, в таких локациях, как Сочи, выгоднее рассматривать объекты, расположенные на второй линии, которые имеют больший потенциал круглогодичности. Да и на западе, например, в Италии, качественные объекты традиционно расположены на второй или третьей линиях от моря – вдали от шумных толп туристов и городской суеты.
Объективными аргументами для оценки надежности и репутации девелопера проекта могут служить следующие:
– Наличие релевантного опыта и «звездной» команды для реализации проектов аналогичных форматов или классов. В случае их отсутствия есть шанс получить результат, отличный от ожидаемого.
– Поддержка проекта государством. Об этом может говорить присвоение таких статусов, как МИП (масштабный инвестиционный проект) или участие в реализации КРТ (проект комплексного развития территории). Это говорит о том, что государство будет оказывать всестороннюю поддержку таким проектам. А значит, что сроки строительства не затянутся.
– Формат продажи номера и финансовые партнеры. Так, например, кредитование со стороны Дом.РФ или Сбера говорит о высокой надежности застройщика. В отличие от банков из второй десятки. Кроме того, надо понимать, что наиболее безопасный и законный способ покупки гостиничной недвижимости на этапе строительства только один – через ДДУ с эскроу-счетами. Только он защищает деньги инвестора.
От стратегии к тактике
Определившись с проектом, стоит задуматься о том, какую инвестиционную стратегию предпочесть. Возможно, что в случае покупки нескольких гостиничных номеров есть смысл их диверсифицировать, заработав как на долгом, так и на коротком треке.
Купил на старте – продал после стройки. Сценарий первый. Вы приобретаете номер в гостиничном комплексе на этапе котлована по стартовой цене и продаете его после завершения строительства, зарабатывая на росте стоимости 30-50%. Очевидный плюс этой стратегии в том, что вы выходите на эту прибыль через 2-4 года. Не нужно ждать, пока отель начнет приносить стабилизированный операционный доход, не нужно заниматься управлением.
Минус стратегии в том, что после сдачи объекта в эксплуатацию вы начнете конкурировать с такими же инвесторами, а также с застройщиком, который может сделать потенциальному покупателю более выгодное предложение. Кроме того, из полученной суммы нужно будет вычесть налог на прибыль и, возможно, комиссии агентств.
Доходная стратегия: передача номера в управление УК. Второй и, возможно, самый выгодный на сегодняшний день сценарий. Вы приобретаете номер, а все задачи по управлению забирает управляющая компания отеля. Она же распределяет прибыль между собственниками. В этом случае инвестор не сталкивается с конкуренцией, поскольку, как правило, используется «котловой» метод расчета. Именно он приносит рантье более высокий средний доход даже в случае простоя его номера.
Как считается доход? Все номера одной категории, например, с видом на море, объединяются в один пул. Выручка от их сдачи суммируется, из нее вычитаются расходы оператора, а полученная сумма распределяется между владельцами пропорционально площади номеров: невостребованность одних юнитов компенсируется востребованностью других.
Давайте возьмем усредненный, но показательный пример – доходность от номера в отеле 5* в Подмосковье на престижном направлении. Сразу отметим, что считать по формуле: «средняя ставка × 365 × загрузка» – не совсем корректно. На практике от этой суммы остаётся 50-60%: расходы на персонал и маркетинг гарантированно заберут от 40% до 50% выручки, особенно в первый год. Плюс налог на недвижимость – 2,2-2,5% от кадастровой стоимости, земельный налог, высокие коммунальные платежи, затраты на уборку, расходные материалы, а также текущий ремонт и обновление – минимум 5-7% выручки ежегодно.
Получается, что при стабилизированной загрузке 55% (первый год не стоит ожидать 100% загрузки отеля) и среднем тарифе чистая прибыль с номера в таком комплексе составит 300-400 тысяч рублей в год. Это и есть реальные 7-10% годовых на вложенный капитал.
Если смотреть на главный курортный регион – Сочи, то в строящемся отеле доходность можно рассчитать следующим образом:
Реалистичный сценарий доходности, гостиничный комплекс Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт 5* (ввод в эксплуатацию I квартал 2029 года)
При этом стоит помнить, что такие показатели возможны при условии покупки юнита на начальной стадии строительства. Тогда как к моменту открытия отеля цены вырастут – в среднем по рынку динамика составляет около 15% в год. В свою очередь, расчетная доходность для инвесторов, которые зайдут на этапе выдачи ключей, составит более традиционные 10-12% годовых.
Надо понимать, что обычно своей максимальной загрузки отель достигает на четвертый год работы. Номера при этом начинают расти в цене уже с учетом арендной доходности. Вместе с этой капитализацией общая рентабельность может достигать 24% годовых.
Самостоятельная сдача в аренду
Инвестор может выбрать и другой путь – сдавать номер в гостиничном комплексе самостоятельно, с одной оговоркой, если это допускается правилами УК отеля. Плюсы этого варианта в том, что собственник полностью контролирует условия: устанавливает стоимость, правила заезда, может пользоваться номером сам, экономит на комиссии УК.
Однако, все операционные вопросы – поиск гостей, уборка, заселение, решение конфликтов – ложатся на плечи собственника. Кроме того, собственник может не рассчитать спрос и уйти в сильный минус. В том числе потому что такие номера могут не подключить к гостиничному сервису – ресепшену, бассейну и другой инфраструктуре, что, конечно, снизит привлекательность номера для гостей.
Без профессионального маркетинга и использования каналов продаж отеля загрузка обычно ниже. Итоговая доходность может быть на уровне обычной квартиры. Отметим также, что в некоторых отелях, особенно новых и относящихся к высокому классу, самостоятельная сдача номеров запрещена правилами, управление номерами ведет только УК и это закрепляется в договоре при покупке лота.
👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.