Сколько нужно зарабатывать в Краснодаре для одобрения ипотеки на двухкомнатную квартиру
Краснодар, 9 апреля – Юг Times, Зухра Куб. В Краснодаре для одобрения ипотеки на двухкомнатную квартиру нужен доход в 154 тысячи рублей в месяц, а средняя зарплата в городе составляет 66 тысяч рублей.
С 1 апреля Центробанк ужесточил требования, по которым банки могут выдавать займы. В частности, выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иные поступления на счет надо будет подтверждать дополнительными документами. Это один из шагов к тому, чтобы кредитные организации при принятии решения учитывали только официально подтвержденные доходы заемщиков. Полностью на эту систему банки страны перейдут с июля 2027 года. Высокое число банкротств по стране вынуждает регулятор ужесточать кредитную политику. Одновременно банки сами ставят на стоп займы, на что указывает беспрецедентное количество отказов. Однако, как говорят эксперты, сложившаяся ситуация может, наоборот, увеличить долговую кабалу граждан.
Переход кредиторов к использованию исключительно официальной информации о доходах при выдаче займов физическим лицам поступателен. Банкам дан доступ к информационной системе, позволяющей получать актуальную информацию о доходах заемщиков у ФНС России и Социально го фонда через сервис «Цифровой профиль». Речь идет о так называемом цифровом двойнике человека, который представляет собой совокупность записей о гражданине, содержащихся в информационных системах государственных органов и организаций.
С апреля этого года наступил один из этапов перехода на новую систему: кредитные организации могут использовать выписки по счетам только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иные поступления на счет надо будет подтверждать дополнительными документами. Например, заемщик может предоставить справку о получении дохода по вкладам или ценным бумагам.
В частности, в марте этого года в ответном письме на обращение Ассоциации российских банков Центробанк разъяснил, что оценка финансового положения заемщиков-физлиц только на основании информации о доходах в заявлениях или анкетах, без документов, подтверждающих эти доходы, не соответствует требованиям положения регулятора.
Официальная информация о доходах может быть получена непосредственно от заемщика в виде справок на бумажном носителе, выданный его работодателем, обслуживающими банками (в которых у него открыты счета) или государственными органами, а также посредством ведомственных информационных систем и через инфраструктуру Цифрового профиля физического лица.
Однако упрощенный подход, при котором клиент заявляет доход в анкете банка, не предоставляя при этом подтверждающие документы, пока сохраняется. Но его использование будет постепенно ограничиваться. Если сейчас кредитор при расчете долговой нагрузки может учесть заявленный доход в сумме не выше среднедушевого дохода в регионе по данным Росстата, то с 1 июля 2026 года банк должен будет применить к нему дополнительный дисконт в 10%. С 1 июля 2027 года планируется полностью отказаться от упрощенного подхода и учитывать только официально подтвержденные доходы заемщиков.
Регулятор надеется, что это позволит кредиторами более точно оценивать доходы заемщиков и поможет Банку России эффективнее ограничивать риски долговой нагрузки граждан.
Другая сторона финансирования
По данным Объединенного кредитного бюро, в феврале банки выдали россиянам 2,9 миллиона розничных ссуд. Объем розничного кредитования в феврале сократился до 798,7 миллиарда рублей, что на 12% ниже, чем в январе, когда он был равен 912,5 миллиарда. Всего в январе-феврале 2026 года россияне оформили 5,95 миллиона кредитов на общую сумму 1,71 триллиона рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество кредитов выросло на 7%, объем - на 44%.
В топ-5 регионов по объемам выдач во всех сегментах кредитования в феврале вошел Краснодарский край. Жители региона получили 130,7 тысячи кредитов на 31,6 миллиарда рублей.
- Согласно статистике ЦБ, жители Краснодарского края к 1 апреля 2026 года взяли в долг у банков 1,636 триллиона рублей, - отмечает директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу. ру» Ирина Андриевская. - Получается, что на каждого трудоспособного жителя региона (по данным Росстата, в 2025 году на Кубани живут 4,6 миллиона человек старше 18 лет) приходится 354 тысячи рублей оформленных кредитов. И надо сказать, что по объему кредитный розничный рынок входит в топ-10 страны, а заемщики Кубани одни из самых активных клиентов. Имея доходы, сопоставимые со средними по стране, жители Краснодарского края чаще используют кредитные инструменты, получая одобрение банков.
Однако есть и оборотная сторона высокой кредитной активности жителей региона. По данным Федресурса, по итогам 2025 года Краснодарский край стал лидером антирейтинга по возбуждению процедур внесудебного банкротства граждан по региону должника. Всего в 2025 году размещено 3,3 тысячи сообщений о подобных процедурах. Показатели за год повысились на 33%. Также Кубань лидирует по введению судами реализации имущества в отношении физлиц и индивидуальных предпринимателей. За год число таких случаев увеличилось на 36%: с 22,1 до 30,2 тысячи. В целом по стране динамика банкротств отличается по секторам. Как следует из данных Федресурса, количество процедур банкротства компаний в России в 2025 году снизилось до исторического минимума - 6,4 тысячи, что на 24,3% меньше, чем в 2024 году. В то время как темпы роста числа банкротств физических лиц в последние три года составляют 20-30%. В 2025 году количество судебных банкротств граждан и индивидуальных предпринимателей достигло 568 тысяч, что на 31,5% больше, чем в 2024-м.
Подавляющее большинство судебных дел инициируют сами граждане. Доля самостоятельно начатых процедур выросла до 97,3% в 2025 году.
Отказывают большинству
На фоне роста числа банкротств банки замораживают выдачу кредитов физическим лицам, хотя и не афишируют это. По данным кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй, доля отказов по всем заявкам на розничные кредиты (потребительские кредиты, POS-кредиты, кредитные карты, автокредиты и ипотека) в феврале 2026 года составила 81,8%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда отказы составляли 77,1%. В Краснодарском крае число отклоненных заявок выше, чем в среднем по стране, - 83,4%. Заемщики даже с хорошей кредитной историей нередко получают отказы. Как отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков, по заявкам граждан с высоким уровнем кредитоспособности (по шкале Персонального кредитного рейтинга - более 750 баллов) доля отказов в настоящее время составляет 52%.
Эксперт по кредитованию и ипотеке, владелица агентства «ТРИЛЛИОН-ЮГ» Елена Мирошникова напоминает, что с осени 2024 года банки предлагали ссуды под беспрецедентно высокие процентные ставки.
- Ключевая ставка была 21%. Эту цифру мы умножаем на 2, потому что банки работают с прибылью, соответственно, реальная процентная ставка по потребительским кредитам составляла 42-50%, - комментирует спикер. - Под такой высокий процент банки выдавали бы займы только будущим банкротам, поэтому им было легче отказать, чем выдать кредит, который заведомо не выплатят. О чем и свидетельствует процент отказов по стране. Практически во всех банках потребительское кредитование без залога сейчас на стопе. Об этом никто официально не скажет, поскольку подобное заявление несет репутационные риски, которые в том числе могут привести к тому, что вкладчики будут изымать свои средства. Клиентам приходят отказы либо предлагается предоставить в залог объект недвижимости. По моему прогнозу, ужесточение требований Центробанка к доходам заемщиков увеличит процент отклоненных заявок. Банки максимум будут одобрять 300 тысяч рублей с подтверждением дохода. Потому что кредитным организациям легче выдать 10 кредитов по 300 тысяч рублей, чем один на 3 миллиона. Это диверсификация рисков, которая поможет снизить риски просрочек и банкротств.
Ситуация отразилась и на ипотечном рынке, который в феврале пережил заметное охлаждение. По данным Объединенного кредитного бюро, за месяц банки выдали россиянам 65,9 тысячи кредитов на покупку жилья. По сравнению с результатами предыдущего месяца количество выдач сократилось на 25%. Объем выдач ипотечных кредитов в феврале снизился на 41% и сократился до 252,9 миллиарда рублей. Доля новостроек в структуре ипотечного кредитования упала до 27% от общего количества и 40% от общего объема ипотечных кредитов (доля вторичного жилья составила 73 и 60% соответственно).
Генеральный директор Объединенного кредитного бюро Михаил Алексин считает, что ипотечный рынок в 2026 году ожидает непростой период, даже несмотря на снижение ключевой ставки, которое, скорее всего, не окажет существенного оживляющего эффекта.
- С 1 апреля банки больше не принимают справку по форме банка как подтверждение дохода, - рассказывает директор агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Светлана Лесникова. - Теперь доход заемщика сверяется с данными Росстата по аналогичным профессиям в регионе, и учитывается меньшее значение - с дисконтом 10%. Для индивидуальных предпринимателей и самозанятых единственным подтверждением дохода теперь являются налоговая декларация или книга учета доходов и расходов. Эти изменения напрямую влияют на одо брения, где ипотека составляла до 85-87% сделок в новостройках в начале 2026 года. Выдача ипотеки в крае уже снижается: льготные кредиты в феврале сократились на 73%. Спрос на жилье в марте оставался высоким, но апрель рискует закончиться минусом в 15-25% из-за оттока покупателей с неофициальными доходами. В Краснодаре ситуация особенно показательная: для одобрения рыночной ипотеки на двухкомнатную квартиру заемщику необходимо подтверждать доход около 154,2 тысячи рублей в месяц, при этом средняя зарплата в городе составляет 65,9 тысячи рублей. Средний платеж по ипотеке на «вторичке» составляет 57,9 тысячи рублей, а отношение ипотечного платежа к зарплате в крае - 67,4%.
Эксперт прогнозирует, что доля отказов в ипотеке вырастет, особенно среди клиентов коммерческого сектора, где распространена «серая» схема оплаты труда. Банки будут чаще предлагать увеличить первоначальный взнос или привлечь созаемщика вместо полного отказа.
- Ожидаем временное снижение активности на первичном рынке в апреле-мае с последующей адаптацией спроса, - комментирует Светлана Лесникова.
Под ударом нелегалы
Адвокат, член Ассоциации юристов России Зарема Чич обращает внимание, что обжалование отказа в выдаче займа будет неэффективным, так как введены изменения в законодательстве, которые четко регулируют основания и последствия сокрытия получения «серой» зарплаты.
- Отказ можно оспорить в случае, если заемщик сможет документально подтвердить наличие и размер иных источников дохода, помимо официального заработка, - говорит эксперт.
Как отмечает Ирина Андриевская, несмотря на регулярные жалобы клиентов «отказников», законодатели так и не предписали банкам обязанность сообщать потенциальным заемщикам максимально понятно о причинах отказа по кредитным заявкам.
- Полагаем, что введение такой нормы в законы «Об ипотеке» (ФЗ № 102 от 16.07.1998) и «О потребительском кредите» значительно упростит жизнь тех, кто планирует кредитоваться. Получив ответ от банка, отказник смог бы поработать над ошибками и в дальнейшем успешно пройти «сито» ипотечного отбора, - комментирует спикер. - Добавим, количество отказов по кредитным заявкам, по нашим оценкам как финансового маркетплейса, с начала 2026 года критически велико. Банки одобряют лишь одно из пяти обращений за кредитом наличными и примерно 40% на ипотеку.
По мнению Елены Мирошниковой, ужесточение требований к заемщикам прежде всего отразится на работниках микропредприятий и малого бизнеса, которые чаще имеют серые зарплаты. Но пострадают все, в том числе бюджетники, потому что их официальная заработная плата также невысока.
По данным Краснодарстата, среднемесячная начисленная заработная плата в Краснодарском крае за 2025 год составила 76 тысяч рублей. В разрезе некоторых отраслей официальные начисления едва превышали 40 тысяч рублей.
- Действуют правила норматива ПДН - предельной долговой нагрузки. К примеру, человек ежемесячно официально получает 100 тысяч рублей. Значит, только 50% от его дохода может идти на погашение кредитов. То есть 50 тысяч рублей. У каждого второго есть кредитная карта на 300 тысяч рублей: 10% от ее лимита, то есть 30 тысяч рублей, мы уже должны снять с платежеспособности заемщика. Таким образом, дохода уже не хватает на ипотеку, - объясняет механизм расчета Елена Мирошникова. - Соответственно, даже бюджетникам, которые являются зарплатными клиентами банка, сейчас приходят отказы, потому что их уровень дохода недостаточен.
Деньги остаются в карманах
Несмотря на заявленную цель регулятора в снижении долговой нагрузки населения, эксперты сомневаются, что ужесточение условий кредитования будет способствовать этому. Ветер сложных экономических перемен дует в обратную сторону.
- В тяжелые годы долговая нагрузка населения только растет. Люди вынуждены брать кредиты даже под сумасшедшие проценты либо банкротиться. Поэтому Ку бань и бьет антирекорды по банкротству, - говорит Елена Мирошникова. - Наличие пяти продуктов в кредитной истории уже является стоп фактором для банков, даже если это мелкие ссуды на еду, бытовую технику и рассрочки в маркетплейсах.
Эксперт обращает внимание на еще одно нововведение, вступившее в силу в апреле: рассрочки в маркетплейсах больше 50 тысяч будут появляться в кредитной истории. По мнению спикера, это означает рост долговой нагрузки на россиян. В результате клиенты из-за ужесточения кредитной нагрузки будут вынуждены уйти из банковского в низший сектор - аффилированные микрофинансовые организации.
- У банков есть свои «карманные» микрофинансовые организации, которые чаще всего имеют схожие названия, - говорит Елена Мирошникова. - Вы подаете заявку, условно говоря, в банк N на кредит в 3 миллиона рублей, а вам приходит сообщение об одобрении займа в 300 тысяч рублей. Вы видите тот же логотип на таком же фоне и не глядя соглашаетесь, а потом узнаете, что вам выдали не потребительский кредит, а микрозайм. Причем ссуду вы получили не от банка, в который обращались, а от аффилированной к нему микрофинансовой компании. МФО имеют менее жесткие требования клиентам, и россияне вынужденно берут мелкие и более дорогие ссуды, не зная, что подписывают договоры о микрофинансировании. В то же время наличие микро займов в кредитной истории еще хуже влияет на платежеспособность и кредитный рейтинг. А банки, если заемщик не прошел по их критериям, выдают средства в своей же аффилированной микрофинансовой компании. Таким образом, деньги из одного кармана перетекают в другой.
Ирина Андриевская также обращает внимание на риск перетока заемщиков в теневой сектор кредитования, который не подчиняется требованиям регулятора. Как следствие, клиенты нелегальных компаний абсолютно лишены защиты. Теневые кредиторы продолжают активно действовать на территории страны. Так, за первое полугодие 2025 года Банк России выявил 4,1 тысячи организаций и индивидуальных предпринимателей с признаками нелегальной деятельности, в том числе финансовых пирамид.
На начало апреля этого года в списке компаний с признаками нелегальной деятельности на финансовом рынке, который ведет Центробанк, находится 880 организаций. В Краснодарском крае за 2025 год число нелегалов финрынка выросло почти вдвое. Регулятор обнаружил таких 58 компаний и лиц, год назад их было 30. Как и в 2024 году, чаще всего среди нелегалов на Кубани встречались так называемые черные кредиторы. В Краснодарском крае таких проектов было 49.
- Самыми распространенными видами нелегальной деятельности на Кубани являются черные кредиторы. Они представлены псевдо ломбардами, комиссионными магазинами или гражданами, которые незаконно выдают займы под залог недвижимости. Первые две категории часто маскируются под легальных участников финансового рынка, используя в том числе схожие логотипы, - пояснила Виктория Олейник, заместитель начальника Южного ГУ Банка России. - В случае обращения к черным кредиторам, которые выдают займы под залог недвижимости, граждане рискуют потерять единственное жилье, столкнуться с незаконными методами взыскания, угрозами себе и родственникам.