Я часто слышу, что "я накоплю", "подожду еще годик", "подсоберу первоначальный взнос" и да, логика подсказывает что нужно копить. Но инфляция превращает последние несколько лет любые накопления в пыль.
Ставки по рыночной ипотеке такие, что смотришь на них и думаешь: это шутка 18-20% на квартиру? К сожалению нет, это не шутка, это новая реальность и ждем мы, разумеется, снижение базовой ставки вслед за снижением ключевой, но как-то слабо она идет вниз, хотя тоже понятно, есть на это объективные причины.
На этой неделе писала про Новый закон о рассрочках и обещала вам показать расчеты на реальных примерах в Краснодаре. Сейчас действительно такое многообразие программ и предложений, что запутаться очень просто. Обещала, выполняю!
Поехали считать!
Что сейчас правильнее рассмотреть: Рассрочку или Ипотеку?
Я провела несколько сделок за последний месяц, и разговор всегда начинается одинаков; "А что сейчас выгоднее рассрочка или ипотека?". Ответ на это вопрос перестал быть очевиден, математика расчетов изменилась, при этом резко.
Давайте честно, рыночная ипотека под 18-20 % сейчас, например на однокомнатную квартиру, с платежом почти 80 000 рублей в месяц на 20 лет любого адекватного человека приводит в ужас. И это обоснованно,деньги в аренду у банка стали очень дорогие на общих основаниях. Это касается и обычных потребительских кредитов, которые сейчас на грани безумия. Но человек остается человеком и если надо решать задачу, мы часто ее решаем не смотря ни на что.
Но что же с покупкой квартиры? Где взять первоначальный взнос более 30, а лучше 40 или 50%, чтобы платежи и главное сумма переплаты не ровнялись стоимостям трех квартир.
Это вечный вопрос, чаще бывает что первый взнос минимальный, и приходится искать предложения и вовсе без первого взноса, такие тоже еще пока есть.
И вот что получается, что есть на рынки пока спасательные круги в виде долгосрочной рассрочки и субсидированных ставок.
Покажу вам сегодня на примерах реальных квартир в Жилом комплексе Краснодара в Прикубанском округе, Жилой комплекс с претензией на крепкий комфорт плюс. Возьму студию 22-23 кв.м. и однокомнатную 39 ( после замера БТИ 38 кв.м.)
А если интересно про Краснодар и Краснодарский край больше - подписывайтесь на мой канал в МАХ - там я пишу то, чего на Дзене нет..
Как изменилась математика сделок в апреле 2026?
Считаем на примере студии 23 кв.м. и однокомнатной квартиры 39,3 кв.м. в новых сданных домах ЖК комфорт плюс в Прикубанском округе Краснодара.
Что имеем: студия в сданном доме, при наличном расчете или семейной ипотеке будет скидка 33%, после чего составит 3 026 000 рублей, по семейной ипотеке тоже покажу расчет, т.к. скидка при ней сохраняется.
Платежи как мы видим вполне себе приемлемые, но, ох уж эта семейная ипотека, теперь очень "кусается", получить стало в разы сложнее.ю даже если есть право у семьи. Если интересно, что с ней не так, пишите в комментариях, расскажу.
Вроде бы все хорошо и платеж и стоимость подходит, но наличных нет, а "семейку" не дают.
Выход есть.
Считаем дальше!
Все еще на рынке предложение той самой долгосрочной рассрочки от Застройщика на 5 лет, и это на самом деле выглядит честной платой за квартиру в горизонте 5 лет, но опять же с НО. Если можешь позволить себе такой платеж.
Показываю в сравнении со ставкой 18,8% ( базовая ипотека) и 12,49% ( субсидированная ставка Застройщиком на весь срок).
Что видим, Если есть возможность платить 49 800 рублей каждый месяц, то сумма переплаты очень даже приятная с учетом ставки 6,6%, это ка будто вы взяли семейную ипотеку и выплатили ее за 5 лет, только без обязанности иметь ребенка в возрасте до 7 лет, хорошей кредитной истории и т.д
49 800 в месяц многовато?
Ставка в 12,49 % выглядит таже приемлемой вполне, в части комфортного платежа в 33 291 рублей в месяц. Это, кстати говоря, почти сумма аренды студии в этом жилом комплексе. И если вы хотите ее в инвестицию, чтоб стояла, то вполне можно рассмотреть покупку, сдать и пусть платит сама за себя почти 100%. Но, на чтобы я здесь обратила ваше внимание, так это сумма переплаты в 4 755 595 за 20 лет, многовато-то, согласитесь с одной стороны. Но с другой если посмотреть на уровень инфляции, то она все съедает. Но все же, что бы я здесь подумала. Этой ставкой можно отлично воспользоваться, если вы планируете переезд через через год или два, у вас есть накопления, которые лежат в банке и вы потихоньку копите еще. та вот, в этом случае, это хорошая возможность вложить средства в стабильную валюту "недвижимость" и знать, что квартира у меня есть, она уже в том регионе гле мне надо, и да, друзья, это может быть не обязательно Краснодар! Вы же понимаете! Логика работает везде одинаков, вопрос в наличии таких программ в разных регионах, которые вы можете также просчитать.
Собственно и все с 12,49 %, в идеале продать свою через пару лет при переезде, погасить большую чать и остаться либо без ипотеки либо с минимальным платежом.
Про 18,7% их расчета все ясно, вроде как дорого, но тут именно в этом расчете одно НО, это расчет без первого взноса. Поэтому сами смотрите сможете ли рассчитать свои силы.
Я далее покажу расчеты более сложные в сравнении на короткие и длинные сроки с разными первоначальными взносами и тогда станет яснее.
Для примера простой расчет однокомнатной квартиры 39,3 кв.м. ( 38 кв.м. после замеров БТИ) вот с такой планировкой. Дом сдан.
В рамках 20 лет выгодна только семейная ипотека, но про нее мы уже поговорили. Если есть возможность ей воспользоваться, то надо брать!
На втором месте рассрочка и он вне конкуренции по переплате с любой ставкой, но здесь платеж, смотрим на возможности!
Обратите внимание на расчеты первого взноса под 18,7%, для кого это возможность купить квартиру с первым взносом всего 500 000 рублей, а возможность платить 79 448 рублей есть.
Я часто слышу запросы, что платить можем и доходы хорошие , а вто накопить не получается. Я я вас понимаю, копить сложно, деньги утекают как вода и даже вот такая покупка с такой переплатой, выглядит уже не так страшно, когда начинаешь считать, а сколько мы тратим на походы в кино, кафе, фаст фуд и тд.
так что расставляем приоритеты, читаем и рассчитываем возможности, чтобы не попасть в экономический тупик.
Если нужна помощь с вариантами и расчетами, чтобы не прогадать, я всегда на связи, пишите или звоните (контакты в шапке профиля).
Хочу ипотеку, а потом ее рефинансирую!
Так тоже можно, только осторожно, как говориться!
Я понимаю, что у всех разные ситуации, но ситуация с рефинансирование сейчас крайне непонятная, точнее она отсутствует как факт. Отделы продаж Застройщика в один голос вам обещают, что как только ставка снизится, то запустят рефинансирование и вы сможете перейти на ставку, которая будет действовать на тот момент,например через год или два и еще дальше, а то еще лучше вдруг у вас родиться енок, и вы будете подходить под семейную ипотек.ъу. Столько всяких переменных должно совпасть чтобы это все случилось! А риски! Риски есть и они большие!
- Ставка может не снижаться по ипотеке критично, как обещают на 3-5 пунктов, а будет снижение в вялотекущем режите 0,5 - 1% в квартал, как это происходит сейчас по ипотеке. Банки не спешат ее понижать. При ключевой ЦБ 15% общая уже могла бы быть и 16,5% хотя бы, но нет, она висит от 18,9% в основном.
- Возможность перейти на семейную ипотеку, тут уж вы планируйте сами будете ли участвовать ради снижения ставки в улучшении демографической ситуации страны. Но пока как показывает практика, перейти на программу семейной ипотеки после рождения ребенка получается у единиц. Там многое зависит от условий соглашения банка с застройщиком, на какую программу можно,на какую нельзя переходить и об этом часто умалчивают, а потом прикрываются, что ну это ж банк так решил, а мы что.
- Изменение ситуации с собственной платежеспособностью. Может же так случится, что изменились доходы или появились какие то дополнительные расходы, или бизнес развалился и нужно начинать с нуля? Так вот если платеж был слишком низкий и через полгода - полтора надо переходить на общую ставку или полностью гасить, прикиньте хотя бы примерно где денег брать на оплату.
Стоимость за квартиру всегда завышена по рынку, и если вдруг, не можете ее себе оставить и платить, а надо будет продать, то вы год-два не продадите ее за ту сумму, что купите сейчас. Как минимум пока не произойдет резкого скачка по цене вторички. Пока она сильно ниже чем стоимость стройки.
Можно еще писать про риски, но хочу сказать немного все же в поддержку
субсидированных ставок. Вот все эти ставки 2,5%, 3,5%, 0,2% 7%, 5% пока они есть на рынке с копеечным платежом в месяц, но с обязательством через короткий срок ( чаще до 2 лет) перейти на актуальную программу или рассчитаться полностью и каждый. Если вы умеете умеете считать, то пользоваться этим можно! Рассчитывать, что вы на этом заработаете не получится, а вот что деньги сохранить, точно получится!
Мы каждый день делаем эти расчеты, выбирая какую стратегию лучше с выбрать для нашего клиента, и стараемся просчитать риски и обсудить их на берегу, до подписания договоров с Застройщиком. И, да, я всегда считаю, что честнее сказать, что вам это не нужно, чем вы купите то, с чем не не будете знать потом что делать!
А если хотите жить в нормальной инфраструктуре в Краснодаре со школами, дорогами и всем, что необходимо, по правильной цене и честными платежами сейчас есть очень интересное предложение: однушка в сданном доме в рассрочку на 5 лет. Ключи при покупке. - вот здесь, если интересно
Для тех любит цифры как я, вам сюда!
Вчера, при расчетах клиентам, один из сотрудников говорит: "Считаем с клиенткой ипотеку на 20 лет, а она проси у меня на короткие сроки посчитать ипотеку относительно рассрочки, сумм переплат и в целом выгоды", говорит что сегодня ипотеку никто 20 лет не платит и просит рассмотреть для себя короткие сроки. Мы конечно все рассчитали, и она рассматривает для себя 7 лет! Делюсь с вами этими расчетами в рамках разных сроков. Сморите как все тут устроено и что приемлемо для вас сейчас.
Подробные расчеты в сравнении на студию в долгосрочном горизонте закрытия полного долга сроком на 10, 15 , 20 лет
Не буду здесь подробно расписывать и вас утомлять, кому интересно разберетесь.
Поясню только некоторые моменты и столбцы таблицы, что это значит:
- отталкиваемся от базовой стоимость за квартиру за наличный расчет и смотри удорожание к этой цене в столбике НАЦЕНКА В ЦЕНЕ.
- ИТОГОВАЯ ПЕРЕПЛАТА - это сумма уплаченных процентов и сумма наценки за программу ипотеки или рассрочку.
- ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ - это полная стоимость квартиры с учетом стоимости по договору при покупке, суммы наценки и суммы уплаченных процентов.
Ниже приведены расчеты, на такую же студию, при условии, что вы решили гасить платежи в короткие сроки 3, 5, 7 лет.
На всех этих расчетах, хорошо видно, что рассрочка пока все еще - это открытое окно. Законодательное регулирование для застройщиков придет, и тогда длинные "беспроцентные" рассрочки низким первым взносом уйдут в прошлое, также как ушла ипотека под 0,01%.
Что такое "юридически честная" рассрочка
Очень рекомендую внимательно узнавать условия рассрочек! Поскольку это не совсем четко отрегулировано законом, Застройщик ведет себя по+-разному. Подписывают предварительные договоры до окончания срока рассрочки, договоры займа и не оформляют на вас недвижимость. так желать категорически нельзя! Это огромные риски остаться без денег и без квартиры.Под такие условия может предлагаться ооочень выгодная рассрочка перед которой трудно устоять. Но в итоге, потом никаких сил, нервов и юридических аргументов не хватит, чтобы вернуть свои деньги.
В расчетах приведенных мной, варианты "честной юридически рассрочки". Что это значит:
- Привожу пример кварты в сданном доме. На такую квартиру сразу будет подписан договор купли-продажи, по которому вы получите право собственности, договор будет зарегистрирован в Росреестре. Условия рассрочки и платежи, неустойки и все что с этим связано, будет прописано в договоре.
- Если нам нужна квартира в строящемся доме, то мы будем работать только с теми застройщиками, кто готов регистрировать договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, открывать эскроу счет и прописывать в таком договоре условия рассрочки, с последующей регистрацией договора.
Друзья, я уверена, что рынок сейчас-это рынок людей, умеющих считать. Не тех, тко верит красивому рекламному буклету и красивым цифрам ежемесячного платежа. Не тех, кто берет ипотеку или рассрочку, потому что "все берут". А тех кто, кто садится с калькулятором и честно отвечает себе на вопрос: какой горизонт финансового планирования у меня есть, сколько я реально могу платить каждый месяц, и что произойдет, если что то пойдет не так. "А почему должно пойти у меня что то не так?"+спросите вы. "Да, просто потому, что это жизнь", отвечу вам я и "Если хоть что то в ней можно посчитать, а деньги точно можно, то это нужно обязательно сделать!"