Пошаговая инструкция самостоятельной проверки квартиры до её покупки в 2026 году
Приветствую читателей моего блога! Подписчикам отдельная благодарность и всех благ✨!
Недавно мы наблюдали в режиме "Live" так называемое "Дело Долиной", которое наглядно показало как легко может "сломаться" в "оченьумелых ручках" казалось бы такое незыбленное правовое последствие недействительности сделок как двухсторонняя реституция. Что это было: низкая квалификация судей, рассматривающих дело во всех инстанциях, кроме надзорной? трепет судейского состава перед медийной персоной с нужными связями? ко.рру*пционная составляющая? Нам остались не известны истинные причины произошедшего. Даже не видела, чтобы кто-то попытался в них разобраться. Но последствия этого кейса сказываются на всех нас, потому что спровоцированный этим делом виток борьбы с м.ошен*никами причиняет неудобства добросовестным гражданам как то: появилось недоверие к продавцам недвижимости пенсионного возраста, рынок недвижимости стал восприниматься как "мин*н.ое поле", одно неверное движение и ты Б.О.М.Ж без квартиры и без денег, а возможно и с ипотекой; законодательно расширены требования к безопасносности банковских переводов (хотя в деле Долиной имели место банковская ячейка и два чемодана денег), грядут запреты на оплату покупки недвижимости наличными средствами и прочее и прочее. На примере Лурье многие почувствовали себя не в безопасности в гражданском обороте и в российском судопроизводстве даже при наличии "немного денег" за душой, потому что нет гарантий, что не повстречается на жизненном пути такой персонаж как госпожа Долина и система снова "не сломается" в его пользу.
Кстати, два чемодана денег - это не мои фантазии, а из определения Верховного Суда Российской Федерации: "Свидетель пояснил, что сопровождал Долину Л.А. в АО «Альфа-Банк», из которого она вернулась с двумя заполненными чемоданами". Теперь благодаря "делу Долиной" я знаю, что 112 миллионов рублей помещаются в двух чемоданах. С полном текстом определения Верховного Суда РФ по этому делу можно ознакомится по ссылке.
Я читала этот судебный акт как захватывающий криминальный триллер. Чтобы смотивировать Вас на прочтение приведу еще одну цитату: "Когда С.Д.В. поинтересовался у Долиной Л.А. о продаже квартиры, поскольку не только он, но и весь дом знал, что объявление о продаже выставлено на платформе «Циан», она сказала, что это секретная информация и что квартиру она не продает, все фиктивно, так надо и это конфиденциальная информация, нельзя, чтобы даже семья об этом знала."
Заканчивая длинное предисловие перехожу к теме статьи. В 2026 году никому не нужно доказывать, что существуют риски при купле-продаже недвижимости. При этом речь даже не идёт о риске стать жертвой профессионального мошен*ника. Просто на фоне "дела Долиной" эти риски вроде как стали казаться менее опасными, а они также критически высоки, если покупка, например, происходит на деньги, вырученные от продажи единственного жилья или в ипотеку. В своей трудовой деятельности я работала с минимизацией этих рисков при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью у двух работодателей. Так, в 2006 году я работала юристом в ООО "ПРК", которое оказывало риелторские и юридические услуги населению, а в 2007-2008 годах в ЗАО "Регион Ипотека Карелия", которое являлось региональным оператором Газпромбанка, выдавало ипотечные займы, не являясь кредитной организацией, а также оказывало риелторские услуги.
Конечно же почти двадцать лет назад всё было немного по-другому, некоторых рисков, как, например, банкротство физического лица практически не существовало. Но были свои трудности. Используя эту базу практических знаний и актуализируя её в соответствии с требованиями современности я написала несложный пошаговый алгоритм, который позволит человеку самостоятельно провести базовую проверку "юридической чистоты" сделки по купле-продаже недвижимости. Этот алгоритм можно использовать не только покупателям, но и продавцам недвижимости, чтобы заранее подготовится к неудобным вопросам и предоставить всю необходимую информацию, что повысит доверие к сделке у покупателя. А покупателю квартиры будет разумно не полагаться полностью на риелтора и юриста, но быть способным самому проконтролировать безопасность сделки следуя этому алгоритму. Итак, начнём.
Часть 1. Проверяем продавца
Шаг 1. Банкротство. Зайдите на сайт fedresurs.ru (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве), введите ФИО продавца. Дополнительно проверьте kad.arbitr.ru («Электронное правосудие»).
Почему это важно: Если продавец окажется банкротом, его сделки могут быть оспорены финансовым управляющим в течение трёх лет. Продажа имущества должника должна проходить только через торги. Если вы купили квартиру напрямую у будущего банкрота, сделку отменят, а деньги вы будете возвращать в порядке очереди с другими кредиторами, рискуя остаться и без жилья, и без средств.
Шаг 2. Долги. Зайдите на сайт fssp.gov.ru в раздел «Банк данных исполнительных производств», введите ФИО продавца и дату рождения.
Почему это важно: Наличие крупных долгов у продавца - это риск. Кредиторы могут инициировать его банкротство, и тогда ваша сделка попадёт под угрозу оспаривания. Кроме того, человек с долгами сам может подать на банкроство в любой момент.
Шаг 3. Судебные споры. Проверьте сайты судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца. Воспользуйтесь ГАС «Правосудие» (раздел «Поиск по делам и текстам судебных актов»).
Почему это важно: Возможно у продавца есть долги, по которым ещё нет исполнительных производств (риски смотри выше). Кроме того, теоретически есть вероятность, что может быть судебный акт о наложении ареста на квартиру в обеспечении каких-либо исковых требований, но данные об аресте не внесены в ЕГРН.
Шаг 4. Паспорт продавца. На «Госуслугах» есть услуга «Проверка действительности паспорта».
Почему это важно: Если паспорт недействителен (утерян, похищен, заменён), сделка, совершённая по такому документу, может быть признана ничтожной. Это одна из самых частых схем мошенников. Даже, если регистрация договора купли-продажи и не пройдёт по недействительному паспорту, покупатель может материально пострадать на стадии предварительного договора, уплатив задаток или аванс.
Шаг 5. Дееспособность продавца. Попросите продавца предоставить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. В некоторых случаях, вызывающих сомнения в адекватности продавца, необходимо не стесняться и попросить продавца о прохождении освидетельствования на дееспособность непосредственно перед сделкой.
Почему это важно: Сделка, совершённая лицом, не способным понимать значение своих действий (статья 177 Гражданского Кодекса РФ), может быть признана недействительной. Риск особенно высок, если продавец - пожилой человек или человек с зависимостями. Возможно, если бы Лурье отправила Долину на освидетельствование перед сделкой всё пошло бы по другому сценарию. Либо и к специалистам психиатрии тоже появились бы вопросы.
Шаг 6. Брачный статус продавца. Попросите продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она приобретена в период брака (пункт 3 статья 35 Семейного Кодекса РФ).
Почему это важно: Недвижимость, приобретённая в браке по возмездному договору, - совместная собственность супругов (ст. 34 СК РФ). Без согласия супруга сделка может быть признана недействительной. Супруг, чьё согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной. Кроме того, если продавец в разводе, а имущество не было разделено между бывшими супругами, то выход на сделку может спровоцировать бывшего супруга подать исковое заявление о разделе имущества и ходатайство об аресте недвижимости в качестве обеспечения иска. Тогда сделка сорвётся и это никак не предотвратить, можно только избежать выяснив информацию о разделе имущества после развода.
Проверив minimum minimorum (иногда к месту вспоминается латынь, которой обучали на юрфаке) на продаца недвижимости, необходимо проверить информацию об объекте недвижимости.
Часть 2. Проверяем объект недвижимости
Шаг 7. Выписка из ЕГРН. Запросите у продавца актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке проверьте: совпадают ли ФИО продавца с данными собственника; нет ли обременений (ареста, запрета регистрации, ипотеки, аренды); вид документа-основания.
Почему это важно: Выписка - это единственный документ, подтверждающий право собственности. Если в ней есть арест или запрет, сделку зарегистрировать не получится в принципе, при этом вы можете понести убытки в виде аванса или задатка при заключении предварительного договора, если продавец поведёт себя недобросовестно и выйдет на сделку при наличии ограничений в правах. Возмещать убытки придётся в судебном порядке, а это всегда время и деньги, и присудить - это не равно взыскать.
Шаг 8. История переходов прав. Закажите выписку о переходе прав на объект, она показывает всю историю смены владельцев.
Почему это важно: Частая смена собственников за короткий промежуток времени или «странные» основания перехода (например, дарение между чужими людьми) - это серьёзный фактор риска. Возможно, квартиру пытаются «переписать» для сокрытия следов мошенничества или ухода от кредиторов.
Шаг 9. Приватизация (для квартир до 1998 года). Информацию о приватизации до 1998 года можно получить через районное БТИ или в органах местного самоуправления.
Почему это важно: По законодательству, действовавшему до 1992 года, несовершеннолетние могли не включаться в число собственников при приватизации. Достигнув совершеннолетия, они вправе оспорить сделку через суд. Кроме того, информация об "отказниках" при приватизации позволит вам проконтролировать снялись ли они добровольно с регистрации в приватизируемом помещении.
Шаг 10. Наследники (для унаследованной квартиры).
Если Вы покупаете недвижимость, которая получена по наследству, то Ваша задача - это оценить реальные риски, которые делятся на две категории.
Первая категория: риски, связанные с появлением «пропустивших» наследников.
- Что может произойти: Наследник, пропустивший шестимесячный срок для вступления в наследство (ст. 1154 ГК РФ), может попытаться восстановить этот срок через суд. Срок исковой давности по таким требованиям - три года с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 196, 200 ГК РФ). При этом общий срок защиты права не может превышать десять лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
- Пример: Наследник узнал о смерти родственника через 2 года. У него есть 3 года, чтобы подать иск в суд. Если же с момента смерти прошло 11 лет, то даже если наследник ничего не знал, суд откажет в иске, так как 10-летний срок истёк.
Вторая категория: риски, связанные с личностью самого наследодателя.
- Обязательная доля в наследстве (ст. 1149 ГК РФ): Даже если продавец - это единственный наследник по завещанию, право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители наследодателя, а также его иждивенцы. Они могут заявить о своих правах уже после продажи квартиры. Срок исковой давности для них также составляет 3 года (общий срок) с момента, когда они узнали или должны были узнать о нарушении своих прав (ст. 196, 200 ГК РФ), но не более 10 лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
- Супружеская доля (ст. 34, 36 СК РФ): Как я уже писала выше, если квартира была куплена наследодателем в браке, она является совместной собственностью супругов. Возможны ситуации, когда супруги состоят в зарегистрированном браке, но не живут вместе и даже не общаются. Переживший супруг имеет право на половину имущества, и эта доля не входит в наследство. Этот супруг может заявить о своих правах в любое время, но исковая давность для него также составляет 3 года с момента, когда он узнал о нарушении своего права (например, когда квартира была выставлена на продажу и он увидел объявление).
- Оспаривание завещания (ст. 1131 ГК РФ): Завещание может быть признано недействительным, если оно составлено недееспособным лицом, под влиянием обмана, насилия или с нарушением формы. Срок исковой давности для оспаривания завещания — 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания завещания недействительным (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Что делать на практике:
- Попросите у продавца свидетельство о праве на наследство, чтобы посмотреть полный круг наследников. Если по свидетельству есть только единственный наследник, то обосновано попросить у продавца документы, подтверждающие родственные связи и статусы наследодателя (в браке, в разводе, вдовец/вдова) и иные доказательства об отсутствии обязательных наследников. Но при покупке наследуемой недвижимости необходимо понимать, что все указанные обстоятельства нельзя проверить до покупки официально у нотариуса, поскольку он связан нотариальной тайной, и все эти сведения впреве представить только на запрос суда или следствия, то есть качество проверки в случае продажи квартиры будет зависит только от добросовестности продавца, от того какие доказательства он сам предоставит. Поэтому треввожные покупатели избегают покупать наследуемую недвижимость, а риелторы вынуждают продавцов занижать цены на такую недвижимости, чтобы быстрее ее сбыть несмотря на риски. Поэтому переходим к пункту два.
- Узнайте, когда умер наследодатель, ознакомьтесь со свидетельством о смерти. Чем больше времени прошло, тем лучше. По истечении 3 лет с момента открытия наследства вероятность появления «пропустивших срок» наследников значительно снижается. Ну а про 10 лет Вы уже, наверное, сами догадались, что это лучший вариант, чтобы спать спокойно после покупки такой недвижимости.
- Включите в договор купли-продажи гарантии продавца о том, что иных наследников, имеющих право на квартиру, не существует, и что он обязуется возместить все убытки в случае их появления.
- Оформите титульное страхование, оно защитит вас от финансовых потерь в случае, если кто-то из наследников всё же заявит о своих правах. И не только.
Далее необходимо проверить не только права собственности на недвижимость, но и права пользования недвижимостью.
Часть 3. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире
Шаг 11. Актуальные сведения о зарегистрированных лицах.
Собственник жилого помещения может получить адресную справку через портал «Госуслуги» (во вкладке «Услуги» → «Получение адресно-справочной информации») или лично в подразделении по вопросам миграции МВД.
Что делать покупателю: попросите собственника получить эту справку и показать вам. Либо получите от него нотариальную доверенность на право запроса сведений.
Почему это важно: Сам по себе факт регистрации (прописки) не создает для человека права пользования жилым помещением, а лишь фиксирует место жительства. Однако закон предусматривает ряд ситуаций, когда зарегистрированные лица сохраняют право пользования квартирой даже после смены собственника. Например, "отказники" от приватизации, иждивенцы собственника, несовершеннолетние дети, и тд. Кроме того, на зарегистрированных в квартире могут быть открыты исполнительные производства, что чревато появлением судебных приставов-исполнителей с целью описи имущества. Снять с регистрации человека без его участия и согласия можно только в судебном порядке. А это, как мы помним, время и деньги.
Шаг 12. Архивная выписка (история регистрации). Попросите собственника получить архивную справку о лицах, зарегистрированных в жилой недвижимости.
Почему это важно: Во-первых, таким образом можно проверить достоверность данных в справке об актуальных данных. Я лично сталкивалась с тем, что МВД выдаёт справки об отсутствии зарегистрированных лиц в то время, когда они есть. Это касается справок в электронном виде, получаемых через ГосУслуги. Во-вторых, чтобы знать кто и на каких основаниях был снят с регистрации в квартире, которую вы себе покупаете, чтобы не было вышеуказанных сюрпризов.
Вот такие получились двенадцать шагов на пути к счастью в виде собственной недвижимости. Конечно, это не все возможные риски. Это база, с него начать. Я умышленно не остановилась на рисках покупки жилой недвижимости, которая, в свою очередь, была приобретена продавцом с использованием материнского капитала, потому что хочу написать об этом отдельную статью.
В заключении хочу сказать пару слов о тех рекомендациях, которые не работают с точки зрения минимизации рисков при покупке недвижимости:
- Нотариальное удостоверение сделки - это не гарантия. Нотариус проверяет дееспособность продавца по субъективным ощущениям и не проводит комплексную проверку истории объекта и перехода прав на нее. Нотариальная форма повышает доказательственную силу сделки, но не даёт абсолютной защиты от оспаривания.
- «Гарантия безопасности» от риелторского агентства - это фикция. Агентство никаких обязательств в договорах на себя не принимает даже, если декларирует "юридическую чистоту сделки" в рекламе. Это не гарантия её оспоримости. Если у вас есть доказательства обратного, то было бы очень интересно с ними ознакомиться, присылайте.
Продолжение следует...
Спасибо за то, что дочитали статью до конца! Подписывайтесь, пожалуйста, на мой блог!👇
Здесь Вы можете ознакомиться с другим моим контентом.
Всем подписчикам моего Дзен-канала "Юриспруденция от Ирины Викторовны" я предоставляю скидку 20% на свои услуги по составлению документов на первый заказ, переходите в мой телеграм или пишите на электронную почту, все активные ссылки - в описании канала.
#ЮриспруденцияОтИриныВикторовны #LawyerRemotely