Нераспроданные квартиры — это не про спрос, это про иллюзии

Нераспроданные квартиры — это не про спрос, это про иллюзии

В «Ведомостях» вышла статья: число нераспроданных квартир в готовых новостройках выросло почти на 15%.

50 900 объектов, которые уже построены — но не проданы.

Вот мои мысли на этот счёт.

Рынок долгое время продавал не квартиры.

Он продавал доступ к деньгам.

Ипотека делала главный продукт — не метр, а платёж.

Пока платёж выглядел комфортно — можно было не задаваться вопросом, сколько на самом деле стоит жильё.

Сейчас этот слой убрали.

И внезапно оказалось, что готовый продукт не продаётся сам по себе.

Это ключевой момент.

Потому что готовая квартира — это финальная стадия.

Там уже нет оправданий в виде стройки, сроков, рисков.

Если она не продаётся — значит цена выше того, что рынок готов переварить.

При этом общий объём предложения снижается.

То есть дело не в избытке жилья.

Дело в том, что рынок перестал принимать текущую цену как справедливую.

И появляется новая реальность:

— готовое жильё становится неликвидным активом

— девелопер фиксирует деньги в бетоне

— скорость оборота падает

Раньше эта система держалась на постоянном притоке льготного спроса.

Сейчас она начинает работать без него.

И видно, что конструкция неустойчива.

Прогноз:

— объём непроданного готового жилья продолжит расти

— реальные сделки будут проходить с дисконтом, но не публичным

— девелоперы будут тянуть с корректировкой цен максимально долго

— рынок войдёт в фазу затяжного охлаждения без резких обвалов

— ликвидность станет главным ограничением, а не объём предложения

Финальная мысль:

рынок не падает.

он просто перестаёт притворяться ликвидным.

#недвижимость

#инвестиции

#рынки