В последнее время споры с застройщиками стали едва ли не столь же распространённым явлением, как и бракоразводные процессы. Мы в компании «По праву» сталкиваемся с подобными ситуациями регулярно — и видим, что во многих регионах ситуация только усугубляется: объём судебных разбирательств с застройщиками растёт.
Проблема налицо: что происходит на рынке
Мы регулярно фиксируем следующие нарушения со стороны застройщиков:
- несоблюдение сроков сдачи объектов;
- отсутствие уведомлений об изменении сроков;
- игнорирование обращений и претензий дольщиков.
Еженедельно «По праву» направляет претензии застройщикам от имени доверителей. Среди типичных ситуаций:
- объекты не переданы дольщикам, хотя сроки сдачи уже истекли;
- явные признаки того, что объект не будет сдан вовремя (например, на этапе, когда до срока ввода остаётся всего три месяца, построен лишь один этаж).
Давайте обсудим мораторий, неустойку и нюансы споров с застройщиками.
Мораторий снят, но нюансы остались
С 1 января 2026 года в России прекратил действие мораторий на начисление неустойки застройщикам.
Это означает, что дольщики снова могут требовать компенсацию за задержку сдачи квартир и недостатки качества. Но есть важные оговорки:
Правительство продлило антикризисные меры поддержки строительной отрасли до 31 декабря 2025 года, а отсрочка по выплате неустоек — до 31 декабря 2026 года.
На практике это значит:
- ✅ Неустойку можно и нужно начислять с 1 января 2026 года.
- ⏳ Выплата по старым искам (поданным до 2026 года) отложена.
- 💡 Новые неустойки (за просрочку после 1 января 2026 года) можно взыскивать без отсрочек.
Суды будут принимать иски и выносить решения, но списывать средства по старым требованиям до 2027 года не получится.
Периоды, которые не учитываются при расчёте неустойки
При расчёте суммы неустойки не учитываются следующие периоды:
- с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года;
- для уникальных объектов — с 1 января по 31 декабря 2025 года.
Реальные кейсы: что происходит с выплатами
Мы не раз сталкивались с ситуацией, когда решение суда уже вынесено, а выплаты всё ещё в отсрочке. Например, у нас есть два выигранных дела против одного из московских застройщиков. По исполнительному производству перечислены затраты на экспертизу и почтовые расходы, но сама сумма компенсации пока заморожена до 2027 года.
Застройщики реагируют по‑разному. В Москве, например, они обзванивают дольщиков, выигравших дела, и предлагают мировые соглашения со скидкой в 50 %. Каждый дольщик сам решает, соглашаться ли на такие условия.
Как рассчитать неустойку за просрочку: формула и пример
Размер неустойки для физических лиц рассчитывается по формуле:
Неустойка = Цена договора × 1/300 × Ключевая ставка ЦБ × Количество дней просрочки × 2
Пример: при стоимости квартиры 2,5 млн рублей и ключевой ставке 16% за 8 дней просрочки неустойка составит 21 333 рубля.
Важно учитывать: если последний день сдачи приходится на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день, а отсчет просрочки начинается после него.
Пошаговый план: что делать, если сроки нарушены
Шаг 1. Если видите, что сроки срываются (до наступления даты):
- запросите официальное разъяснение от застройщика (с 2026 года сообщения могут направляться на email, указанный в договоре);
- фиксируйте переписку и обещания;
- объединяйтесь с другими дольщиками — коллективные действия эффективнее.
Шаг 2. Если сроки уже нарушены:
- Зафиксируйте дату просрочки (отсчёт — со следующего дня после срока передачи квартиры).
- Направьте досудебную претензию заказным письмом с уведомлением.
- Составьте расчёт неустойки с указанием периода просрочки.
- Подготовьте документы для суда: копию договора долевого участия, копию претензии с квитанциями, расчёт неустойки, доказательства убытков.
- Подавайте иск в районный суд (по месту нахождения застройщика или дольщика, если сумма требований превышает 100 000 рублей).
Госпошлина не взимается — это споры о защите прав потребителей.
Что ещё можно требовать в суде
Помимо неустойки, вы вправе требовать:
- компенсацию морального вреда (обычно 10000 рублей);
- возмещение расходов на юриста;
- штраф 5% от присуждённой суммы за отказ добровольно удовлетворить требования.
Будьте готовы к затягиванию процесса
Застройщики могут использовать следующие тактики:
- ходатайства о переносе заседаний (до 5–8 месяцев);
- апелляции (+4 месяца);
- заявления об отсрочке исполнения по ст. 203 ГПК РФ.
Резюмируем, друзья:
Досудебная претензия — крайне важный этап. Чем быстрее вы начнете действовать, тем выше шанс получить причитающиеся выплаты. Пишите вопросы в комментариях 👇🏻