Найти хорошую квартиру на вторичном рынке становится всё сложнее. Покупатели всё чаще жалуются: в объявлениях либо старые квартиры без ремонта, либо цены почти как у новостроек.
Причина простая — вторичный рынок быстро стареет.
Квартиры на вторичке становятся старше
По данным сервиса недвижимости Циан, средний возраст квартиры в продаже растёт.
- 2023 год — 26 лет
- 2024 год — более 28 лет.
Это означает простую вещь: в объявлениях становится меньше домов 2000-х и 2010-х годов.
Зато всё чаще встречаются:
- панельные дома 80-х
- здания 90-х
- советские пятиэтажки.
В некоторых городах средний возраст квартир уже приближается к 40 годам.
Где вторичка самая старая
Сильнее всего рынок «стареет» в городах, где давно строят мало.
Лидеры по возрасту квартир:
- Новокузнецк — около 44 лет
- Волгоград — около 38 лет
- Санкт-Петербург — около 38 лет.
В индустриальных городах причина очевидна: много советских домов и мало новых проектов.
В Петербурге ситуация другая. Там большая доля дореволюционного жилфонда. На рынке встречаются квартиры в домах XVIII–XIX века.
Снаружи такие здания выглядят эффектно — исторические фасады, лепнина, высокие потолки.
Но внутри часто остаются старые перекрытия, сложные инженерные системы и планировки, которые трудно адаптировать под современный комфорт.
Где вторичка моложе
Есть и противоположный тренд — города с более «молодой» вторичкой.
Это регионы, где активно строили последние 10–15 лет:
- Краснодар
- Тюмень
- Ставрополь.
Средний возраст квартир здесь 15–20 лет.
Фактически значительная часть вторичного рынка — это недавние новостройки, которые владельцы решили перепродать.
Почему новые квартиры исчезли с вторички
Главная причина — изменение поведения инвесторов.
Несколько лет назад была популярна простая схема: купить квартиру на этапе строительства, дождаться сдачи дома и продать дороже. Такие квартиры быстро попадали на вторичный рынок.
Теперь владельцы чаще не продают новые квартиры, а оставляют их под аренду.
Инвестиционные квартиры ушли в аренду
После роста ипотечных ставок многие инвесторы стали осторожнее продавать жильё.
Новые квартиры чаще используют так:
- долгосрочная аренда
- посуточная аренда.
Из-за этого доля «свежих» домов на вторичном рынке уменьшается.
Если раньше квартиры в домах младше 10 лет занимали более 30% предложений, то сейчас — около четверти рынка.
Новостройки стали заметно дороже
Есть и ещё один фактор. За последние годы вырос разрыв цен между первичным и вторичным рынком.
Во многих городах новостройки стоят на 30–40% дороже, чем квартиры на вторичке.
Поэтому часть покупателей просто выбирает старый фонд — он дешевле.
Москва — середина списка
Москва находится примерно посередине.
Средний возраст квартиры на вторичном рынке — около 29 лет. Основная часть предложений — дома конца 90-х и начала 2000-х.
Парадокс Петербурга
На рынке жилья Санкт-Петербург есть характерная дилемма.
Покупатели часто выбирают между двумя вариантами.
Новостройка на окраине
- дом новый
- но инфраструктура развивается медленно
- метро далеко
- дороги перегружены.
Старый дом в обжитом районе
- рядом школы, транспорт и парки
- но квартира требует серьёзного ремонта.
Поэтому старый фонд в Петербурге до сих пор конкурирует с новостройками.
Что это значит для покупателей
Вторичный рынок постепенно возвращается к своей классической роли — рынку старого жилья.
Свежие квартиры чаще продаются напрямую от застройщиков или уходят в аренду.
Поэтому покупателям приходится выбирать:
- либо переплачивать за редкую «свежую» вторичку
- либо закладывать в бюджет капитальный ремонт — от проводки до труб.