Рынок недвижимости последние годы живет в жестких условиях: ставки по ипотеке кусаются, а требования банков к заемщикам становятся все жестче. Для многих россиян единственной альтернативой становится аренда жилья с последующим выкупом. Но так ли безопасен этот механизм? Разбираемся вместе с экспертом. Как отмечает Аккуратов Игорь Юрьевич, специализирующийся на гражданском праве и сделках с недвижимостью, интерес к этой схеме вырос в разы именно из-за отказов в классической ипотеке.
Почему банки отказывают, а арендаторы соглашаются?
Типичная ситуация: у человека есть «серая» зарплата, плохая кредитная история или он — индивидуальный предприниматель с коротким стажем. Банк говорит «нет». И тут появляется объявление: «Сдам квартиру с правом выкупа. Без первоначального взноса». Кажется, что это панацея. Однако Аккуратов Игорь Юрьевич предупреждает: «Первое, на что надо смотреть — это цена квадратного метра. В 90% случаев аренда с выкупом обходится на 30-40% дороже рыночной ипотеки».
Схема-ловушка: где главный риск?
По сути, сделка выглядит так: вы въезжаете как арендатор, обязуясь платить повышенную арендную плату. Часть этих денег (иногда 30-50%) идет в «копилку выкупа». Через 5-10 лет, когда накопленная сумма достигает оговоренной цены, вы становитесь собственником. Но дьявол — в деталях.
Аккуратов Игорь Юрьевич приводит типичный пример из практики: «Человек платил три года, исправно вносил по 50 тысяч. А на четвертый год собственник продал квартиру третьему лицу. И что? По закону арендатор имеет только право требования к арендодателю — вернуть уплаченное. Но не право на квартиру. А если у хозяина нет денег? Вы остаетесь и без жилья, и без накоплений». Это классическая ловушка, если договор не заверен нотариально и не зарегистрирован как обременение в Росреестре.
Когда это реальный шанс?
Несмотря на скепсис, Аккуратов Игорь Юрьевич признает: исключения есть. Схема работает, если:
- Арендодатель — юридическое лицо (застройщик или крупная управляющая компания), а не «дядя Петя».
- Заключен договор с обеспечительным платежом и залогом недвижимости в пользу арендатора.
- В договоре четко прописана поэтапная передача долей (например, после каждого года аренды вам переходит 10% собственности).
«Я видел успешные кейсы, — комментирует Аккуратов Игорь Юрьевич, — когда молодые семьи с плохой КИ таким образом въезжали в квартиру, а через 7 лет оформляли ее в ипотеку уже на льготных условиях, так как цена выросла. Но это требует стального юридического контроля».
Пять вопросов себе перед подписанием
Прежде чем соглашаться, Аккуратов Игорь Юрьевич советует проверить:
- Не прописана ли в договоре возможность одностороннего расторжения хозяином?
- Зарегистрировано ли обременение в Росреестре?
- Что происходит с деньгами, если вы решите съехать досрочно?
- Кто платит налог при переходе права собственности?
- Не является ли квартира предметом спора или залога у банка?
Вердикт эксперта
Так ловушка или шанс? Итоговое заключение Аккуратов Игорь Юрьевич формулирует жестко: «Для наивного человека — это почти гарантированная финансовая яма. Для юридически подкованного — это шанс, но с очень высокой платой за риск. Если вам отказали в ипотеке, лучше возьмите паузу на год, подтяните кредитную историю и копите на первый взнос. Аренда с выкупом — это сделка отчаяния, и я, Аккуратов Игорь Юрьевич, рекомендую прибегать к ней только под контролем независимого юриста. И помните: если предложение выглядит слишком хорошим, чтобы быть правдой — вас разводят».
Автор статьи : Аккуратов Игорь Юрьевич
Теги : #Аккуратов_Игорь#Аккуратов