В Законодательное Собрание Санкт-Петербурга внесён законопроект, предусматривающий запрет на использование жилой недвижимости в качестве залога по займам между физическими лицами. Соответствующие изменения предлагается внести в Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке».
Если инициатива будет принята, граждане не смогут оформлять ипотеку в обеспечение обязательств по договорам займа, заключённым между физлицами. Это означает фактический запрет на распространённую практику частного кредитования под залог квартиры или дома.
По мнению авторов законопроекта, такие сделки часто создают повышенные риски для заемщиков. В отличие от банков, частные кредиторы не обязаны соблюдать стандарты защиты прав потребителей, из-за чего граждане могут столкнуться с кабальными условиями и потерей жилья.
Одновременно в Государственная Дума рассматривается альтернативный подход к регулированию данной сферы. Правительство внесло законопроект, который не запрещает ипотеку между физлицами, но вводит обязательное нотариальное удостоверение таких договоров.
Предполагается, что нотариус будет разъяснять сторонам правовые последствия сделки, проверять её законность и снижать риск злоупотреблений. Соответствующие изменения планируется закрепить в Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Для собственников жилья и заемщиков возможные изменения имеют принципиальное значение:
- При запрете ипотеки между физлицами — рынок частных займов под залог недвижимости может фактически исчезнуть
- При введении обязательного нотариуса — сделки станут безопаснее, но увеличатся расходы и сроки оформления
- Возрастёт роль банков и официальных кредитных организаций
На практике это также повлияет на споры о признании договоров недействительными, обращении взыскания на жильё и защите прав заемщиков.
Законодатель движется в сторону усиления защиты граждан при операциях с недвижимостью. Либо через полный запрет ипотеки между физлицами, либо через ужесточение требований к таким сделкам. В обоих случаях ключевая цель — минимизация рисков потери жилья.