Обожаю своих клиентов. 🙃 С ними у меня вряд ли будет Альцгеймер, 😅
мой мозг в постоянном разгадывании запутанных клубков. А еще я в детстве зачитывалась детективами и хорошо анализирую. Сегодняшняя история,это находка для судебного юриста, потому что в ней сошлись:
✅ Наследование по закону
✅ Фактическое принятие наследства (или его отсутствие)
✅ Выморочное имущество
✅ Долевая собственность и принудительный выкуп незначительной доли
✅ Солидарные обязательства наследников
✅ Регресс
✅ Зачёт однородных требований
И всё это — в одной однокомнатной квартире.😳
Ко мне обратился давний клиент. Мы с ним уже прошли огонь и воду: развод с мировым соглашением, взыскание долга с бывшей родственницы (которая «забыла» вернуть деньги). И вот он приходит с вопросом:
- Хочу продать свою однушку. Но она… ну… принадлежит не только мне.
- А кому? — спросила я, предчувствуя подвох.
- Мне. И моей первой жене, которая погибла. И её отцу, который тоже умер. А ещё у отца есть трое взрослых детей, которые меня ненавидят и, возможно, уже вступили в наследство, а может, и нет. И я 12 лет ипотеку плачу за нее. Как это продать?🤔
И я начала разбираться что вообще произошло.
Любовь, ипотека и брачный договор
Артём Громов и Елена Зайцева поженились. Красиво, с голубями и лимузином. Через некоторое время они купили однокомнатную квартиру за 1 650 000 рублей. Из них 1 600 000 ипотеки. Оба солидарные заёмщики. По требованию банка они заключают брачный договор. Квартира из совместно нажитого имущества становится квартирой в долевой собственности - по ½ каждому.
Всё шло хорошо. Но еще через какое-то время Елена трагически погибает.
Наследство, которое никто не хотел оформлять. 🤔
Открылось наследство: ½ доли в квартире Елены. Наследники первой очереди — муж Артём и отец Елены, Борис Ильич.
Артём имел свою ½ по брачному договору + унаследовал ¼ от доли Елены = ¾
Борис Ильич унаследовал ¼ (половина от ее ½). Свидетельство о праве на наследство он не получал, в квартире никогда не проживал, хотя был прописан. Право на долю он не зарегистрировал.
А ещё у Бориса Ильича было трое других детей. Все взрослые, все с амбициями. И вся семья Зайцевых винила Артёма в гибели Елены. С Артемом они перестали общаться и пропали из жизни друг друга.
Как выяснил Артем, Борис Ильич скончался несколько лет назад, на своей исторической родине.
Как мне удалось выяснить, наследственное дело после него никто не открывал. Его дети могли фактически принять наследство. Проживать с ним в доме, забрать его вещи, документы, пользоваться имуществом. Тогда они являются наследниками на все имущество, в том числе на ¼ долю однушки.
Попытка пообщаться увенчалась призрачной надеждой: наследовать не будем, помогать не будем, ничего подписывать не будем, в суд не пойдем, решай сам.
Бинго! ✔️😁Имущество выморочное, то есть принадлежит государству. В нашем случае, городу.
Если очень надо, то можно все. 🙄
То есть без суда не обойтись. Но как бы так вот зайти в суд, учитывая, что доказательств смерти нет, позиции наследников нет, есть точная уверенность, что ответчик – город. Словам суд не поверит. 🫣
И я приняла тактическое решение. В исковом заявлении я не стала утверждать что Борис Ильич умер. Я написала: «Насколько известно истцу, Борис Ильич скончался, но это не точно. Однако достоверных сведений о принятии наследства не имеется. В связи с этим ответчиком я указываю всех-всех, а также прошу суд помочь установить кто же надлежащий ответчик».
Почему? 🤷Потому что если бы я с уверенностью заявила о смерти и привлекла только город, а дети вдруг объявились бы и сказали «а мы фактически приняли наследство», суд бы указал на ненадлежащего ответчика. И всё пришлось бы начинать заново. Если ответчик право или интересов истца не нарушает, то за что он может отвечать?🤷
А так — я оставила зазор для манёвра. Шаг этот, кстати, не был оценен и судья вернула иск, указав, что она точно верит в то, что Борис Ильич скончался. Без документов, просто вот так, словам. А ведь если иск подается к умершему ответчику, то он не может быть принят судом, его надо вернуть. А вот если иск принят судом, а потом уже выяснилось, что ответчик умер и есть наследники, которые вместо умершего могут отвечать перед истцом, то иск вернуть суд не может.
Я оспорила ✍️возвращение иска, апелляция со мной согласилась. Пока оспаривала, судья ушла на повышение, мотив возвращения иска был очевиден – не надо незаконченных дел перед назначением.
Что же я просила в иске, чтобы Артем мог продать квартиру?🧐
Вернемся к этому. Весь сыр-бор был из-за доли в квартире. Чтобы Артем мог ее продать нужно было чтобы наследники продавали вместе. Этот вариант мы отмели. Остается сделать так, чтобы вся квартира с этой злополучной ¼ доли принадлежала Артему.
Для этого надо ее выкупить. Это не так просто. Ведь нужно тогда доказать совокупность условий по статье 252 Гражданского кодекса РФ. Противная статья, также, как и вся долевая собственность. Моя всегда однозначная рекомендация: есть возможность обойтись без долевки, договаривайтесь, уступайте, или запасайтесь успокоительным, временем и деньгами.
Так вот, долю можно выкупить или обязать выкупить – работает в обе стороны - если доля собственника незначительна, её нельзя выделить в натуре, а сам собственник не имеет существенного интереса в имуществе.
Что у нас? Идеальный случай для пункта 4 статьи 252 ГК РФ.😁
Однокомнатная квартира. ¼ доля — это 4,6 кв. м жилой площади. Отдельной комнаты нет. Выделить ее в отдельный объект невозможно. Это видно без экспертиз. Доля незначительна и ее нельзя выделить в натуре.
12 лет не интересовались, не пользовались, ну мало ли что прописан, прописан-то умерший отец. В противовес Артем. Живет, пользуется, платит налог и ЖКУ, прописан. Существенный интерес отсутствует.
Деньги для выплаты выкупной компенсации? Найдем. Но у нас есть 12 лет единоличной оплаты ипотеки и не закрытый до конца долг. 🤦
Артём как солидарный должник, полностью погасивший кредит, имеет право регресса к другим должникам в равных долях (Пункт 2 статьи 325 ГК РФ).
По закону (статья 1175 ГК РФ) наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости наследства. Исключений для статуса или возраста нет.
🤫И вот тут должен пригодиться зачет и в идеале на стадии суда. Математика складывалась такая:
Стоимость квартиры 1 420 000 руб. × ¼ = 355 000 руб.
За все время Артем выплатил 1 786 207,32 руб., причем полное досрочное гашение было пока мы судились. Доля в кредите, приходящаяся на любого наследника 1 786 207,32 руб . × ¼ = 446 551,83 руб. Но требовать можно только в пределах стоимости наследства, то есть в пределах 355 000руб.
Итак:
• Артём должен городу 355 000 руб. за выкуп доли.
• Наследник должен Артёму 355 000 руб. за регресс.
Зачёт (статья 410 ГК РФ) — и обе суммы превращаются в ноль.
Идеально! Артема это устраивало полностью.
Город уходит в отрицалово.🤯
Дело начал рассматривать другой судья. Судья вник в ситуацию и спросил, чего делать будем. Будем удовлетворять ходатайство о содействии суда в истребовании доказательств по делу, и статья 57 ГПК РФ нам в помощь. Попросила я направить запросы в нотариальные палаты по прописке и с родины о наличии наследственного дела после Бориса Ильича, а также в органы ЗАГС для подтверждения факта смерти и установления ближайших родственников.
Пришёл ответ: наследственного дела нет. Теперь у меня были не только слова, а документы=письменные доказательства.
И тут, судья уходит на повышение. Это дело не могло быть проиграно!
Новая судья по делу размеренно задает вопросы, все сквозит недоумением от иска. Шикарная женщина, кстати, умеет слушать и слышать. Есть такие дела, где тебя запоминают. Это было моим вторым таким делом у нее. 🙄
Поскольку наследников нет, имущество стало выморочным и перешло в собственность города (Пункт 1 статьи 1151 ГК РФ + абзац 2 части 1 статьи 1152 ГК РФ).
И не надо никаких заявлений, свидетельств, регистрации. Город стал собственником автоматически, со дня открытия наследства, то есть смерти Бориса Ильича.
Но вот тут-то и началось веселье.
Явился в суд представитель города. Важный, в костюме, с папкой бумаг. И начал:
— Уважаемый суд! Иск не признаём. В реестре муниципальной собственности этой доли нет. Следовательно, муниципальное образование не является собственником. Следовательно, мы ненадлежащий ответчик. Следовательно, просим в иске отказать.
Судья задумалась. Посмотрела в реестр — действительно нет. Посмотрела на меня, а я спокойна. И тут я развернула свою артиллерию.🤬
✅ Во-первых, напомнила про пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 9 от 29.05.2012, где чёрным по белому написано: «Выморочное имущество... со дня открытия наследства переходит в собственность муниципального образования в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации».
✅ Во-вторых, я подчеркнула, что «факт включения/не включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством наличия/отсутствия права собственности». И ещё: «несовершение ответчиком действий по оформлению права... не является основанием для...» .
Судья слушала, кивала. Но представитель города не сдавался.
— Ну хорошо, — сказал он, — допустим, мы собственники. Но мы против выкупа доли. У нас есть свои планы на это имущество. И вообще, вы нам ещё заплатить должны за пользование!🤷
Ага, щас. Я терпеливо объяснила, что город со дня смерти не нёс бремя содержания. Не платил налоги, не вступал в права, даже не знал о существовании этой доли. А Артём платил. И ипотеку за всех, и коммуналку. И если посчитать сколько, то это выше стоимости доли. А выше мы получить не можем. Зачем этот фарс?🤔
Вовремя я вспомнила, что любой госорган будет возражать, по любым, даже самым очевидным делам. Собирать немыслимые доводы, придумывать свою интерпретацию правовых норм. Расписала все письменно и выдохнула.
Больше город в заседания не ходил.
Судья, к чести её, разобралась. ✍️Отклонила возражения города. Признала муниципалитет надлежащим ответчиком.
Решением суд полностью удовлетворил заявленные требования:
• Признать за Артёмом право собственности на ¼ долю.
• Взыскать с Артёма в пользу города компенсацию 355 000 руб.
• Взыскать с города в пользу Артёма в порядке регресса 355 000 руб.
• Произвести зачёт.
• Прекратить право собственности города на долю.
• Решение — основание для регистрации в ЕГРН.
Эпилог
Артём стал единоличным собственником. Квартира продана. Долг перед банком — ноль. Город не получил ничего, кроме освобождения от обязанности содержать долю, которую он и не собирался содержать.🫣
Трое детей Бориса Ильича так и не узнали, что своим бездействием помогли Артёму больше, чем любая месть.
Вот здесь я хочу высказаться кратко, но у меня копятся мысли, чтобы оформить на эту тему отдельные размышления-наблюдения по моему опыту.🤫
Не оставляйте наследство/разделы имущества/невзысканные долги/не договоренные слова в подвешенном состоянии. Даже если вы хотите отомстить, обиделись, очень гордые, или просто некогда. Ваше бездействие может сыграть против вас или ваших …будущих наследников. Разгребать придется им.