Когда люди смотрят недвижимость в Таиланде, они чаще думают о красивом виде, доходности, первой линии или “удачной цене на старте”. Но есть вопрос, который почему-то часто отодвигают на потом:
а насколько легко этот объект будет потом продать?
Вот это и есть ликвидность.
И если говорить совсем по-человечески, ликвидный объект — это не тот, который красиво презентовали, а тот, который потом нужен следующему покупателю без мучительной скидки и долгих месяцев ожидания.
Читайте нас в Telegram
Там тоже разбираем недвижимость Таиланда без сладкой риелторской упаковки и без попытки натянуть любой проект до “идеального”.
Локация важнее красивого рендера
Это старая истина, но она не устарела.
Можно сделать очень эффектный проект, нарисовать идеальный бассейн, озеленение, террасы и светлые интерьеры. Но если сам район слабый, добираться неудобно, вокруг ничего нет или локация не воспринимается рынком как сильная, ликвидность будет хуже.
В Таиланде хорошо продаются не просто “красивые объекты”, а объекты в понятных точках:
— рядом с сильным пляжем;
— рядом с нормальной инфраструктурой;
— в районе, который уже знают и любят;
— там, где человеку будет удобно жить, отдыхать или сдавать.
То есть хороший адрес всё ещё бьёт красивую картинку.
Формат собственности — это не формальность
Вот здесь многие ошибаются.
Когда объект покупает иностранец, важно не только “нравится / не нравится”, но и в какой форме вообще оформляется владение.
Если всё понятно, прозрачно и удобно для следующего покупателя, объект ликвиднее.
Если схема выглядит сложной, ограниченной по сроку или слишком специфической, круг потенциальных покупателей сразу сужается.
Проще говоря:
чем проще объяснить следующему человеку, что именно он покупает, тем легче объект потом продать.
Ликвидность сильно зависит от того, кому вы потом будете продавать
Это вообще один из самых полезных вопросов.
Не “нравится ли мне этот объект”, а
кто купит его после меня?
И вот здесь начинается взрослая математика.
Если объект подходит:
— и для жизни;
— и для отдыха;
— и для долгосрочной аренды;
— и для инвестора;
— и для иностранного покупателя;
— и, возможно, для местного рынка,
то ликвидность выше.
Если же объект хорош только для очень узкой аудитории, он может быть отличным, но продаваться будет тяжелее.
Чем шире круг следующих покупателей — тем лучше.
Не любой дорогой юнит ликвиден
Есть популярная иллюзия:
чем дороже, больше и эффектнее объект, тем он лучше.
На деле всё тоньше.
Иногда самый ликвидный лот в комплексе — это не пентхаус и не самый большой юнит, а просто:
— удобная планировка;
— нормальный этаж;
— хороший свет;
— удачная сторона;
— понятный метраж;
— не шумно;
— без странных компромиссов.
Рынок любит не только “вау”, но и понятность.
Именно поэтому два почти одинаковых лота в одном доме могут потом продаваться совсем по-разному.
Планировка важнее, чем кажется
Очень много объектов теряют ликвидность не из-за района и не из-за цены, а из-за банальной неудобной жизни внутри.
Слишком вытянутый формат.
Странная кухня.
Мало хранения.
Темное помещение.
Красивый, но не очень удобный сценарий жизни.
На стадии покупки это ещё можно простить себе фразой “ну зато выглядит стильно”.
На стадии перепродажи рынок уже гораздо холоднее.
Следующий покупатель не обязан влюбляться в вашу эстетику.
Он смотрит на удобство.
Репутация застройщика и качество обслуживания тоже аукнутся
Есть ещё одна ошибка: думать, что имя застройщика важно только до сдачи.
На самом деле оно продолжает работать и потом.
Если проект быстро стареет, общие зоны теряют вид, управление слабое, обслуживание дорогое, а сам комплекс через несколько лет выглядит уставшим — ликвидность падает.
Потому что вторичный покупатель покупает уже не обещание.
Он покупает то, что реально видит перед собой.
И если рядом появляются более свежие, более ухоженные и более понятные конкуренты, слабый проект начинает проигрывать даже в хорошей точке.
Общие расходы тоже влияют на ликвидность
Это то, о чём любят молчать в начале.
Но следующий покупатель почти всегда спрашивает себя:
сколько мне потом будет стоить владение этим объектом?
Если у комплекса:
— слишком высокая плата за общие зоны;
— странные правила;
— тяжёлые обязательные расходы;
— слабый уровень сервиса при заметных платежах,
то ликвидность становится хуже.
Потому что люди сравнивают уже не только цену входа, но и цену владения.
Слишком узкий и дорогой формат продаётся дольше
Это тоже простая, но важная вещь.
Чем уже ниша объекта, тем меньше реальных покупателей.
Большой дорогой пентхаус с редким форматом может быть очень интересным, но массовому рынку он не нужен. А значит, продаваться он может заметно дольше.
А вот понятный и удобный формат — например, хорошая квартира с 1–2 спальнями в сильной локации — часто оказывается ликвиднее просто потому, что на него больше спроса.
То есть ликвидность — это ещё и про ширину аудитории, а не только про “премиальность”.
Красота помогает, но ликвидность держится на скучных вещах
Можно купить очень красивый объект и всё равно потом продавать его тяжело.
Потому что рынок в итоге смотрит на довольно прозаичные вещи:
— район;
— формат собственности;
— планировку;
— расходы;
— качество обслуживания;
— круг будущих покупателей;
— и то, как проект стареет через несколько лет.
И вот именно из этого складывается настоящая ликвидность.
Не из одной эффектной детали.
Не из красивой презентации.
И не из фразы “это топовый проект”.
Итог
Если коротко, на ликвидность объекта в Таиланде сильнее всего влияют:
— локация;
— понятная структура владения;
— качество самого юнита;
— удобная планировка;
— репутация застройщика;
— состояние и управление комплексом;
— уровень регулярных расходов;
— и то, насколько широкому кругу людей объект вообще может подойти.
Красивый объект продать можно.
Ликвидный — проще.
И если смотреть на недвижимость не как на открытку, а как на актив, вопрос
“насколько это потом легко продать?”
нужно задавать себе в самом начале, а не в тот момент, когда уже захочется выйти из сделки.
Подробнее читайте на сайте LumiThai.