"КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА" программа для юристов и адвокатов синхронизирована с базами МОЙ "АРБИТР" и ГАС "Правосудие", есть поиск по судебной практике
Представьте ситуацию: вы передали кому-то в пользование помещение,
договор подписан, но спустя время выясняется, что подпись на документе
поставил кто-то другой. Можно ли признать такой договор незаключенным?
Недавнее дело, рассмотренное Арбитражным судом Центрального округа, даёт однозначный ответ: если стороны фактически исполняли сделку, ссылаться на отсутствие подписи — недобросовестно.
Суть спора
Гражданин Бурьянец Д.А. оспаривал договор безвозмездного пользования нежилым помещением от 03.06.2021. Его аргумент: договор от имени Бурьянец З.М. подписало неустановленное лицо. В подтверждение он представил
экспертизу, проведённую уже после смерти Бурьянец З.М., которая
показала, что подпись выполнена иным лицом с подражанием.
Логика простая: подпись не настоящая → договор не заключён. Но суды посмотрели на ситуацию шире.
Что установили суды
Оказалось, что стороны вели себя так, будто договор существует и действует:
- одна сторона передала имущество;
- вторая сторона приняла помещение в безвозмездное пользование и использовала его, соблюдая все обязанности по договору.
Более того, сособственник Проявко В.И. заключил договор аренды того же
помещения с ООО «Социальная аптека 4», а из банковских выписок
следовало, что арендная плата перечислялась и частично уходила супругу
Бурьянец З.М.
Правовая позиция: поведение важнее бумажки
Суд опёрся на три ключевых принципа:
1. Фактическое исполнение = заключённый договор
Пункты
2 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 и Постановление
Пленума ВАС РФ № 73 чётко говорят: если договор фактически исполнялся,
стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.
2. Эстоппель в действии
Пункт 3 статьи 432 ГК РФ: сторона, принявшая частичное или полное исполнение либо иным образом подтвердившая действие договора, не может
недобросовестно утверждать, что договор незаключён.
3. Добросовестность как фундамент
Пункт 5 статьи 166 и пункт 2 статьи 431.1 ГК РФ: заявление о
недействительности сделки не имеет правового значения, если лицо
действует недобросовестно, в частности, когда своим поведением после
сделки оно давало другим основания полагаться на её действительность.
Что это значит на практике
Данное дело (№ А08-11962/2024, постановление от 16.11.2025) — отличная
иллюстрация принципа «поведение перевешивает формальности». Даже если:
- договор подписан не тем лицом;
- подпись подделана;
- документ оформлен с нарушениями, —
но стороны реально пользовались имуществом, платили деньги, исполняли
обязательства — суд не признает договор незаключённым. И тот, кто
сначала молча пользовался помещением, а потом вдруг вспомнил про «не ту
подпись», будет признан недобросовестным.
Выводы для бизнеса и жизни
- Подпись важна, но не всесильна. Если вы начали исполнять договор, потом ссылаться на его «незаключенность» из-за технических дефектов — бесполезно.
- Фиксируйте фактическое исполнение. Акты приёма-передачи, платёжки, переписка, подтверждающая использование имущества, — ваши лучшие доказательства.
- Не играйте в «договор недействителен» задним числом. Суды всё чаще пресекают подобные манёвры как злоупотребление правом.
- Если сомневаетесь в подлинности подписи — проверяйте сразу. Ждать смерти подписанта и годами пользоваться имуществом, чтобы потом предъявить экспертизу — проигрышная стратегия.
Номер дела: № А08-11962/2024 (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.11.2025).