5 этапов I приобретения офисных новостроек
Рынок представляет множество новых проектов строительства бизнес-центров (новостройки) А+ и Prime класса, каждый из застройщиков хвалит свой объект, а привлекательность локации «подтягивают» зачастую от МКАДа до Кремля.
Срок окупаемости заявлен от 7-10 лет, а арендные ставки в одной и той же локации разнятся в финансовых моделях девелоперов на +/-20%.
как разобраться во множестве вариантов и какие этапы работы мы предлагаем нашим клиентам среди инвесторов и конечных покупателей бизнеса?
В зависимости от задачи - спекулятивная перепродажа или консервативные инвестиции, я делю эту работу на следующие этапы:
Этап 1. Выборка объектов с точки зрения анализа локации и будущего развития территории. Что востребовано со стороны арендаторов сегодня, что им важно - я и моя команда, ежедневно работаем с клиентами - арендаторами уже много лет. Мы точно знаем куда они никогда не поедут, а где локация, даже при текущих минусах все равно будет привлекать руководящий состав, принимающий решения.
Этап 2. Расчет финансовой модели окупаемости и сценариев эксплуатации помещения при сдаче в аренду на долгосрочной основе или при трансформации пространства в более мелкие форматы нарезки (сервисный офис). Правильный сценарий использования комбинаций рассрочки и депозитных программ в совокупности с капитализацией объекта до стадии ввода в эксплуатацию - составные части такой модели, которую каждый раз мы балансируем в интересах инвесторов.
Этап 3. Подбор подрядчиков и разработка идеального проектного решения и стоимостной расчет дополнительных затрат на отделочные и проектные работы, оснащение. На пример, в случае с сервисным офисом, расходы на м2 будут значительно больше, но окупаемость ниже на 2-3 года сдачи в прямую аренду.
Этап 4. Управление проектом и подрядчиками на стадии реализации отделочных работ. Важный элемент контроля проектного исполнения - с учетом опыта длиною в 10 лет по управлению и реализацией объектов строительного контроля и проектных работ в собственном бизнесе, сегодня как никогда бесценен. Выход за рамки стоимости м2 - может привести к изменению планов по окупаемости и снижению плановой арендной ставки купленного помещения. Важно будет все - от выбора оттенков стен, до инженерного оснащения и сдачи объекта в эксплуатацию УК БЦ.
Этап 5. Брокеридж.
Ранняя стадия экспонирования помещения в рынок и правильная стратегия - ключевой этап инвестиционного сценария. Взаимодействие со сторонними брокерами, точечная работа с выборкой арендаторов в локации и даже корректировки планировочных решений под нужды и задачи бизнеса - неотъемлемая часть нашей ежедневной работы.
Офисная недвижимость I ПСН I Торговые ГАБ - 5 этапов применимы практически в любом сегменте.
В следующих постах этой серии расскажу о ключевых стратегиях инвестирования, доказавших свою эффективность в последних сделках.
Подписывайтесь на мою страницу и переходите по ссылке в телеграмм-канал, где регулярно веду рассказ о нашей жизни отдела и успешных кейсах наших клиентов.