Когда продавцу квартиры в строящемся доме не грозят санкции по Закону об участии в долевом строительстве?
При покупке квартиры в строящемся доме проверьте статус продавца. Иначе концов не сыщите, когда не получите свое жилье в срок.
Меня зовут Надежда Швырева. Я — Председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ» и уже более 20 лет специализируюсь на семейных спорах.
В моем ТГ-канале вы найдете разборы реальных кейсов, рекомендации по решению сложных ситуаций и полезные советы из практики.
Квартира в новостройке оказалась «заложником» путаницы в природе договора
Ирина и Демис в 2018 году заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме площадью 40 кв. м за 3,3 млн руб. Покупательница сразу передала 2,31 млн руб., остальное — после ввода объекта в эксплуатацию.
Стороны обязались оформить основной договор до конца 2020 года.
Дом ввели в эксплуатацию в 2022 году. В феврале 2023 году дом поставлен на кадастровый учет, а право собственности на спорную квартиру площадью 33,5 кв. м зарегистрировано за Демисом.
В августе 2023 года Демис сообщил Ирине, что отказывается от исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи в связи с истечением сроков действия предварительного договора. Он вернул Ирине уплаченные деньги с процентами по ст. 395 ГК РФ — 3 088 999 руб.
Ирина обратилась в суд с требованиями признать за ней право собственности на квартиру, уменьшить ее стоимость в связи с изменением площади до 2 763 750 руб., взыскать с Демиса в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры — 11 076 450 руб., моральный вред —100 000 руб., штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя — 50% от взысканной суммы, убытки (расходы на аренду жилья) — 1 185 000 руб.
Ирина настаивала, что исходя из содержания договора, существа сделки между ними с Демисом был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Ответчик выступал в нем как застройщик в целях привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома. Поэтому к этой сделке применяется положения Закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 №214-ФЗ.
Логика судов заблудилась в определении природы договора
Суд первой инстанции отказал в иске.
Апелляция отменила решение и частично удовлетворила иск: признала за Ириной право собственности на квартиру, уменьшила ее цену до 2 763 750 руб., взыскала неустойку — 153 480,25 руб., моральный вред — 5000 руб., штраф — 7 924,01 руб., убытки — 1 185 000 руб.
Апелляция посчитала, что между сторонами фактически заключен ДДУ, поэтому взыскала неустойку на основании ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, а также убытки, моральный вред и штраф в соответствии со ст. 10 указанного Закона.
При этом, удовлетворяя требование о признании права собственности на квартиру за истцом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с предоплатой.
Кассация поддержала этот подход.
Верховный суд РФ против «юридической мешанины»
ВС РФ указал на ключевые ошибки:
1. Суд не выполнил базовую обязанность — квалифицировать спор и не установил правовую природу договора
Выводы о том, что договор между Ириной и Демисом является и ДДУ, и договором купли-продажи будущей вещи, взаимоисключают друг друга.
Необходимо было четко установить правовую природу заключенной сделки, какие именно правоотношения сложились между сторонами, и исходя из этого определить, какие нормы права применять.
2. Закон об участии в долевом строительстве применяется, если спор с застройщиком
Для применения положений Закона №214-ФЗ необходимо, чтобы продавец был застройщиком (п. 1 ст. 2).
Однако Демис — физическое лицо, доказательств его статуса застройщика в деле нет.
Значит, нормы о ДДУ применяться не могли.
ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию (определение от 28.10.2025 №127-КГ25-29-К4).
Дело №33-734/2026 на рассмотрении в Верховном суде Республики Крым.
Если у вас остались вопросы или вам нужна профессиональная помощь в оформлении или проверке документов, а также консультация адвоката, пишите! Я и моя команда всегда готовы подставить вам плечо!
Оставьте заявку прямо сейчас на сайте или записывайтесь по тел. 8 (915) 105-61-28 и мы оперативно разберем вашу ситуацию и проконсультируем по всем юридическим вопросам. Не бойтесь действовать!
Подписывайтесь на канал и жмите на колокольчик, чтобы не допускать ошибок в договоре, которые превращаются в многолетний судебный спор.