Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP, рассказал о ситуации на офисном рынке в 2026 году.
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году прошел несколько этапов. В начале года рынок еще чувствовал эхо «ударного» 2024 года, к концу первого полугодия оказался «на паузе», а во второй половине года достиг неустойчивого равновесия. Под этим состоянием понимается нетипичная ситуация, когда на первый взгляд, не погружаясь в причины, ключевые индикаторы говорят о том, что рынок демонстрирует рост, однако, если взглянуть на природу динамики показателей более пристально и углубиться в структуру индикаторов, видно, что он уже находится в процессе перехода в фазу стагнации.
Основные показатели по итогам 2025 года
- По итогам 2025 года сумма купленных и арендованных офисных площадей классов Prime, A, B снизилась по сравнению с 2024 годом на 45% и составила 1,4 млн кв. м
- Доля свободных площадей показала рост год к году на 1,3 п. п, зафиксировавшись на уровне 5%.
- Тем временем средневзвешенная ставка аренды и цена продажи, рассчитанные по запрашиваемым коммерческим условиям по состоянию на дату закрытия сделки на основе выборки закрытых сделок за 2025 год, в объектах классов Prime, A, B увеличились на 35% и 8%, соответственно, по сравнению с 2024 годом.
- Новое строительство побило 10-летний рекорд, зафиксировавшись на отметке 715 тыс. кв. м.
Ключевые факторы, влияющие на спрос и предложение
На фоне обозначенных итогов года отдельно стоит рассмотреть особенности спроса на офисные площади. Несмотря на то, что происходит общее снижение показателя, большие запросы все еще проблематично удовлетворить, так как мы наблюдаем дефицит крупных качественных блоков.
Для объяснения этой ситуации на рынке необходимо рассмотреть ключевые факторы, влияющие на спрос и предложение. Положительное чистое поглощение, наблюдаемое на рынке, формирует представление о наличии устойчивого спроса у игроков, поскольку объем занятых площадей превышает объем свободных. Однако такая динамика во многом искажается структурой нового строительства. Значительная часть вводимых в эксплуатацию объектов представлена штаб-квартирами (47% нового строительства) и площадями, законтрактованными еще на стадии строительства. Это означает, что большой объем новых площадей не попадает на рынок в виде вакансии.
В то же время драйверами рынка выступают продолжающие свой рост крупные государственные и частные корпорации. Такие компании обычно рассматривают на покупку и в аренду лоты площадью от 10 тыс. кв. м.
Дефицит таких предложений ощущается как на рынке аренды, так и продажи.
Рассмотрим отдельно оба сегмента.
- Аренда
Говоря о рынке аренды офисов Москвы, важно отметить ярко выраженный структурный дисбаланс в сторону мелкой нарезки. В 2025 году в качественных объектах классов Prime, A, B блоки площадью менее 500 кв. м сформировали 67% от общего количества арендных сделок, тогда как на помещения более 5 тыс. кв. м пришлось лишь около 1%, а 10 тыс. кв. м – менее 1%. Аналогичная картина сохраняется и в текущем году. В структуре экспонируемых площадей с датой доступа до 31 марта 2026 года доля блоков менее 500 кв. м составляет 56%, а крупных – свыше 5 тыс. кв. м – также около 1%. Это указывает, что дефицит крупных офисных помещений не только был характерен для рынка 2025 года, но и остается актуальным в 2026 году.
- Продажа
На рынке продаж ситуация во многом схожа. Предложение крупных качественных блоков в готовых объектах также остается ограниченным. По итогам 2025 года 83% всех закрытых сделок продажи в объектах классов Prime, A, B пришлось на помещения площадью менее 500 кв. м, в то время как доля сделок с блоками более 5 тыс. кв. м составила 1%. Структура текущего предложения подтверждает тот же тренд. По количеству экспонируемых блоков среди вакантных площадей на продажу с датой доступа до 31 марта 2026 года доля помещений менее 500 кв. м составляет 48%, тогда как более 5 тыс. кв. м – 8%.
Причины дефицита крупных офисных блоков в Москве
Во многом такая структура предложения связана с действием городских программ, прежде всего МПТ (стимулирование создания мест приложения труда). По данной программе основной объем нового строительства реализуется жилыми девелоперами, так как такой механизм дает им возможность получить льготу, снижающую себестоимость непосредственно жилых проектов.
В условиях жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ такие девелоперы начинают продажи на самых ранних стадиях строительства, чтобы за счет входящего денежного потока избежать существенных расходов на внешнее финансирование.
Такую модель возможно реализовать в основном путем продажи мелкими блоками «в нарезку». Опция с крупными продажами на раннем этапе менее применима, так как корпорации с запросами от 10 тыс. кв. м предпочитают минимизировать риски, приобретая либо готовые объекты, либо объекты с высокой стадией строительной готовности – в пределах одного года до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Чего ожидать в ближайшее время?
Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости в сочетании с макроэкономическими условиями, включающими высокую ключевую ставку и сдержанную деловую активность, указывает на переход в фазу стагнации. Безусловно, снижение ключевой ставки станет фактором точечной активизации бизнес-процессов, однако говорить о быстром и массовом оживлении рынка пока преждевременно. Эффект будет растянут во времени из-за многоступенчатого трансмиссионного механизм денежно-кредитной политики.
На этом фоне доля свободных площадей, по прогнозам, вырастет до 6,2%. Первые признаки этого процесса уже заметны. Рынок фиксирует постепенное высвобождение помещений.
Кроме того, многие крупные компании – пользователи офисов подают сигналы о замедлении роста или даже сокращениях персонала.
Таким образом, рынок движется в сторону более сбалансированной структуры спроса и предложения на крупные блоки, однако этот процесс займет определенное время.
Каждый случай уникален и требует индивидуально подобранной стратегии.
Если вы рассматриваете покупку или аренду офиса и у вас есть вопросы - свяжитесь с нами любым удобным способом
- по телефону +7 958 578-78-10,
Команда CMWP с радостью готова вам помочь!
Читайте актуальные новосте и аналитику по офисному сегменту коммерческой недвижимости в нашем тг канале https://t.me/office_cmwp