«Доходность от аренды — 12–15% годовых».
Если вы хоть раз смотрели объявления о продаже недвижимости на Пхукете, вы видели эти цифры. Они везде. На сайтах застройщиков, в презентациях, в рассылках.
И каждый раз мы в Thailand Villa Center задаём один вопрос: «А чистыми или грязными?»
Потому что разница — в два раза. Давайте разберёмся на реальных цифрах. Без маркетинга, только математика.
Исходные данные для расчёта
Возьмём самую популярную инвестиционную единицу — квартиру-студию в Бангтао. Стоимость покупки — 6 млн бат.
Застройщик в презентации пишет: «Доходность от аренды — 12%». Считаем: 6 000 000 × 12% = 720 000 бат в год. Или 60 000 бат в месяц.
Звучит аппетитно. Пассивный доход, можно жить и не работать.
А теперь спускаемся с небес на землю.
Что съедает доходность: полный разбор расходов
1. Комиссия управляющей компании — 30–40%
Если вы живёте не на Пхукете, вы не сможете сами сдавать квартиру. Искать арендаторов, встречать, заселять, убирать, решать проблемы с кондиционером в 2 часа ночи — это работа. Её делают управляющие компании.
Средняя комиссия УК на Пхукете — 30% от арендного дохода. Некоторые берут 40%, некоторые 25% (но там сервис хуже).
Считаем: 60 000 бат в месяц (грязными) минус 30% = 42 000 бат.
Уже потеряли 18 000 в месяц.
2. Коммунальные платежи
В высокий сезон (ноябрь–апрель) коммуналку платит арендатор. А вот в низкий сезон (май–октябрь), когда квартира пустует или сдаётся за полцены — платите вы.
Средний счёт за электричество + вода + интернет = 3 000 бат в месяц.
Умножаем на 4 месяца простоя (реалистично для Пхукета) = 12 000 бат в год. Плюс ещё в загруженные месяцы что-то может ложиться на вас. Закладываем 36 000 бат в год на коммуналку.
Делим на 12 месяцев = 3 000 бат в месяц.
Ваш доход после комиссии и коммуналки: 39 000 бат.
3. Ремонт и амортизация
Вещи ломаются. Кондиционер, холодильник, стиральная машина, мебель. Плюс после каждого арендатора нужна уборка, иногда — покраска стен, замена постельного белья.
Опытные инвесторы закладывают 5–10% от годового дохода на ремонт и амортизацию. Возьмём 5% для консервативного расчёта.
Годовой доход (грязными) — 720 000 бат. 5% = 36 000 бат в год. Делим на 12 = 3 000 бат в месяц.
Ваш доход после ремонта: 36 000 бат.
4. Налоги
Если сдаёте официально — налог на арендный доход составляет 5–10% в зависимости от статуса. Многие сдают в серую, но это риск. При продаже объекта налоговая может вспомнить о недоплаченных налогах.
Для чистоты расчёта заложим 5%.
С 36 000 бат в месяц (после всех расходов) — 1 800 бат в месяц налога.
Итог — чистая ежемесячная доходность: 34 200 бат.
В год: 410 400 бат.
Процент от стоимости покупки (6 млн): 6,84%.
Что с обещанными 12%?
12% — это грязными. До вычета комиссии УК, коммуналки, ремонта и налогов.
Чистыми выходит 6–8% годовых в хороших локациях с адекватной УК.
И это нормальный, честный показатель для Пхукета.
От чего зависит реальная доходность
Локация. Бангтао, Ката, Карон — стабильные 7–8%. Чалонг — 4–6%, но выше потенциал роста цены.
Тип объекта. Виллы и пентхаусы сдают реже, но чек выше. Студии и однушки — стабильно, но доходность ниже в процентах.
Сезонность. В низкий сезон загрузка падает до 30–40%. В высокий — 90–100%. Средняя загрузка за год — 70–80%.
Управляющая компания. Опытная УК даёт более высокую загрузку, но берёт больше процентов. Нужен баланс.
Почему люди всё равно покупают под аренду?
Потому что 6–8% чистыми в валюте (батах, долларах) — это выше, чем депозит в российском банке. И выше, чем доходность от аренды в Москве или Европе.
Плюс — растёт цена самого объекта. 5–8% годовых прироста капитала сверху.
Итого: 6–8% (аренда) + 5–8% (рост цены) = 11–16% совокупной доходности.
Вот откуда берутся цифры 12–15%. Но это сумма двух компонентов, а не чистая арендная доходность.
Что мы советуем клиентам
- Не верьте цифрам «от 10%» без расшифровки. Просите отчётность УК за прошлые годы.
- Закладывайте в расчёты 30% на комиссию и расходы — будете близки к реальности.
- Смотрите не только на аренду, но и на потенциал роста цены объекта.
- Покупайте в локациях с круглогодичным спросом (Бангтао, Ката, Карон).
- Если сомневаетесь — возьмите консервативный прогноз. Лучше получить больше, чем рассчитывали, чем меньше.
Как Thailand Villa Center считает доходность
Для каждого клиента мы делаем индивидуальный расчёт:
- Берём конкретный объект
- Смотрим фактические данные по аренде в этом ЖК
- Закладываем реальные расходы (УК, коммуналка, ремонт)
- Даём пессимистичный, реалистичный и оптимистичный прогноз
Никаких «от 10%». Только цифры, на которые можно опираться.
Хотите посчитать доходность для вашего бюджета?
Напишите нам в комментариях или в личные сообщения. Сделаем индивидуальный расчёт на реальных цифрах.