Аналитики консалтинговой компании Strategy Partners совместно с АТОР подготовили специализированный рейтинг наиболее капиталоемких инвестиционных программ в сфере туризма. В первые десять новых крупных курортных зон, включая морские, горнолыжные и природные рекреационные комплексы, потребуется вложить от 1,7 до 1,8 триллиона рублей.
Новые объекты возводятся на территории от западных рубежей страны (Калининградская область) до Камчатки на Дальнем Востоке.
В рейтинг вошли как проекты полной «нулевой» стадии строительства, так и программы расширения уже функционирующих горных и приморских зон отдыха. В первом случае создается инфраструктура, после чего начинается строительство отелей и сервисов.
Почти четыре пятых инвестиций направляются в морские курорты
На создание морских курортов предполагается направить около 80,5% от общей суммы инвестиций – более 1,36 трлн рублей. Развитие всесезонных рекреационных зон в районах Байкала, Камчатки и Тверской области получит 11,8% (198,8 млрд рублей). На расширение горнолыжных центров приходится 7,7% (130,2 млрд рублей).
Категория
Количество проектов
Сумма инвестиций (нижняя граница)
Доля в общем объёме
Морские курорты
5
1 362,9 млрд руб.
~80,5 %
Горные курорты
2
130,2 млрд руб.
~7,7 %
Иные (природные / всесезонные)
3
198,8 млрд руб.
~11,8 %
Доля от общего объема по типам курортов. Инфографика: Аналитическая служба АТОР на основе данных Strategy Partners
Крупнейшие капиталовложения в туристические проекты России
Десятка мегакурортов, находящихся в стадии строительства или развития в России на март 2026 года, включает:
- 1. Курорт «Новая Анапа» (Краснодарский край, район станицы Благовещенской)Инвестиции: 461–560 млрд рублей (частные инвестиции – около 309 млрд).Планируемые объекты: новый федеральный морской курорт с развернутым номерным фондом и инфраструктурой для круглогодичного отдыха, реализуемый поэтапно.Статус: разработка проектной документации; ведутся работы по созданию мастер-плана и подготовке инвестиционных участков; начало строительства первых объектов намечено на 2026 год.
- 2. Курортный кластер «Белая дюна» (Калининградская область, побережье Балтийского моря)Инвестиции: около 416 млрд рублей. Бюджетная часть на инфраструктуру – 9,9-16 млрд рублей.Планируемые объекты: интегрированный приморский курорт с гостиницами, услугами и общественными пространствами; девелопмент начнется после создания подводящих сетей и дорог.Статус: инфраструктурная фаза; финансирование и работы по строительству подъездных дорог и инженерных сетей подтверждены, далее ожидается поэтапное подключение девелоперов.
- 3. Круглогодичный морской курорт «Приморск» (Приазовье, Запорожская область)Инвестиции: 351 млрд рублей, первый этап – 141 млрд.Планируемые объекты: крупный морской курорт с размещением, рекреационными, оздоровительными и спортивными объектами.Статус: проектируется; основной объем работ – организационно-планировочный, формирование параметров инфраструктуры; строительство гостиниц, по публичным данным, начнется позже, первый этап может завершиться до 2030 года.
- 4. Морской курорт «Золотые пески России» (Республика Крым, западное побережье)Инвестиции: 72–120+ млрд рублей (диапазон из-за уточнения капитальных затрат).Планируемые объекты: новый круглогодичный курорт с поэтапным вводом отелей и сервисной инфраструктуры на обширной территории.Статус: предпроектная и инфраструктурная фаза; разработка мастер-плана, финансовой модели и подготовка подводящих сетей; запуск первой очереди запланирован на 2030 год.
- 5. Развитие курорта Шерегеш (Кемеровская область)Инвестиции: более 100 млрд рублей (оценка инвестора).Планируемые объекты: увеличение номерного фонда и создание новой инфраструктуры в ключевом сибирском горнолыжном центре.Статус: строится очередями; реализация конкретных объектов размещения и сервисов подтверждает активную фазу.
- 6. «Волшебный Байкал» в ОЭЗ «Байкальская гавань» (Республика Бурятия)Инвестиции: более 90 млрд рублей частных вложений от всех резидентов; плановый номерной фонд – 5 667 мест.Планируемые объекты: несколько гостинично-курортных проектов на одной площадке, включая «Грин Флоу Байкал», «АМАР», «Космос Отель Байкал», «Чудо Байкал», «Молодость. Байкал», «Международный всесезонный курорт Гора Бычья» и другие.Статус: предстроительная фаза: подписаны соглашения с резидентами, идут проектные проработки и подготовка к инфраструктурному и строительному этапам.
- 7. Парк «Три вулкана» (Камчатский край, Елизовский район)Инвестиции: около 67 млрд рублей.Планируемые объекты: всесезонный природно-рекреационный кластер с размещением и сервисом.Статус: активная фаза: получено проектное финансирование, идут работы по подготовке площадок и инфраструктурного контура.
- 8. Каспийский прибрежный кластер (Республика Дагестан, Дербентский район)Инвестиции: 62,9 млрд рублей.Планируемые объекты: новый морской курорт «с нуля», начальные работы сосредоточены на создании инженерного каркаса, дорог и подготовки площадок.Статус: инфраструктурно-подготовительная стадия с переходом к активному строительству; объявлены сроки поэтапного ввода инфраструктуры.
- 9. Всесезонный курорт «Завидово», вторая очередь (Тверская область). Введен в эксплуатацию в ноябре 2025 года.Инвестиции: 41,8 млрд рублей.Что построено: расширение курорта с крупным водно-развлекательным комплексом, конгресс- и гостиничной инфраструктурой, ориентированной на круглогодичную эксплуатацию.
- 10. Курорт «Архыз», инфраструктурный этап расширения (Карачаево-Черкесия)Инвестиции: 30,2 млрд рублей (начальная стоимость работ по строительству канатных дорог, трасс и инженерной защиты).Планируемые объекты: расширение действующего горного курорта, инвестиции сфокусированы на капиталоемкой горной инфраструктуре, повышающей пропускную способность.Статус: этап контрактации и закупок; работы запланированы на 2026–2030 годы.
Туристический рост ограничен дефицитом дорог, коммуникаций и энергоснабжения
«Сейчас крупнейшие капиталы в проектах туристической недвижимости вкладываются не в отдельные отели, а в масштабные территориальные программы, где стоимость формируется прежде всего за счет инженерных изысканий, транспортного обеспечения и длительного цикла ввода. В рейтинг попали либо мегакурорты на новых площадках, требующих создания инфраструктуры с нуля, либо крупные кластеры на действующих направлениях, где инвестиции идут на наращивание емкости и улучшение продукта. Рынок окончательно закрепился за моделью «инфраструктура + девелопмент»: пока не построены дороги, сети, энергообеспечение, водоснабжение, очистные сооружения и базовая транспортная доступность, курортная территория не становится ликвидным активом. Следовательно, ранняя стадия почти всегда оказывается самой затратной», – прокомментировал руководитель проектов Strategy Partners Дмитрий Арестов.
Отдельно отмечается так называемая резидентская модель. Например, в специальных экономических зонах (ОЭЗ) несколько инвесторов одновременно заключают соглашения, и курорт формируется из объектов, строящихся разными компаниями.
Для рынка это преимущество: если один инвестор задержится, другие продолжат работу. Это снижает риск остановки стройки и повышает вероятность сдачи инфраструктуры и части отелей в срок.
При этом государство играет ключевую роль, обеспечивая дороги, сети и контролируя соблюдение норм. Это особенно важно на территориях с уязвимой природой, где развитие туризма ограничено экологическими требованиями и сложными инженерными условиями.
60% projects пока существуют только на бумаге, 40% начали земляные работы
Проекты распределены по стадиям готовности неравномерно. На предпроектную и проекльную фазу приходится пять из десяти проектов, с концентрацией около 1 трлн рублей – примерно 59% от общего объема заявленных инвестиций.
Четыре проекта с совокупным бюджетом 646 млрд рублей (38%) находятся на стадии инфраструктурной подготовки и активного строительства. Только один проект – вторая очередь «Завидово» – уже завершен, его доля в общем объеме инвестиций составляет 3% (42 млрд рублей).
Таким образом, основная масса капитала пока сконцентрирована на ранних этапах, что подтверждает длинные горизонты реализации большинства мега-проектов.
Стадия
Количество проектов
Объем инвестиций (нижняя граница)
Доля в общем объеме
Предпроектная и проектная
5
1 004 млрд руб.
~59 %
Инфраструктурная подготовка и активное строительство
4
646 млрд руб.
~38 %
Завершенные
1
42 млрд руб.
~3 %
Доля от общего объема по стадии реализации проекта. Инфографика: Аналитическая служба АТОР на основе данных Strategy Partners
Сроки строительства обусловлены готовностью инфраструктуры
Пять проектов имеют публичные временные ориентиры, привязанные к конкретным годам.
«Завидово» (вторая очередь) уже принял первых гостей в ноябре 2025 года. Старт строительства первых объектов «Новой Анапы» намечен на 2026 год, расширение «Архыза» планируется на 2026-2030 годы. Первые очереди «Приморска» и «Золотых песков России» должны заработать до 2030 года. Совокупный объем заявленных инвестиций в этих пяти проектах составляет 956 млрд рублей (по нижним границам).
Остальные пять проектов – «Белая дюна», Шерегеш, «Волшебный Байкал», «Три вулкана» и Каспийский прибрежный кластер – либо не имеют публичных календарных ориентиров, либо напрямую зависят от готовности инфраструктуры и поэтапного подключения девелоперов.
Следовательно, к 2030 году рынок получит как минимум несколько крупных вводов, но основная масса инвестиций (около 1 трлн рублей) пока находится на предстроительной стадии без жестких временных привязок.
При этом реальные сроки открытия крупных туристических объектов часто не соответствуют первоначальным заявлениям. Например, из четырех проектов на 87,72 млрд рублей, которые (по данным 2024 года) должны были начать прием гостей в 2025-2026 годах, ни один не открылся вовремя.
«Ямань СПА Резорт» перенес полноценный запуск на лето 2026 года. «Турьев Хутор» фактически сдвинут более чем на три года, гостиница 4* в Абрау-Дюрсо, судя по всему, не откроется до 2028 года, открытие пятизвездочного отеля в Дагестане также отложено на год.
Более рискованные инвестиции могут оказаться эффективнее
Среди проектов четко просматриваются две модели.
Первая модель: федеральные морские курорты. Это самые дорогостоящие проекты с бюджетами в сотни миллиардов рублей. Их этап реализации длителен: сначала мастер-план, затем создание инженерного каркаса (дороги, сети), и только потом – девелопмент.
Скорость здесь определяется не инвестором, а готовностью документов и инфраструктуры. Для инвестора это долгий горизонт с зависимостью от государства и высокими рисками сдвига сроков. Зато такие проекты создают рынок с нуля, а не перераспределяют существующий спрос.
Вторая модель: горные и природные кластеры. Бюджеты здесь обычно скромнее, но практическая стадия более осязаема. Проекты развиваются очередями, объекты размещения и сервиса появляются быстро. Спрос уже есть, задача – устранить инфраструктурные ограничения. Инвестиции направляются на то, что напрямую увеличивает посещаемость: канатные дороги, трассы, инженерную защиту.
Такие проекты более управляемы – эффект от каждой очереди измерим, а экономика подтверждается реальной загрузкой.
По мнению Дмитрия Арестова из Strategy Partners, прослеживается простая логика рисков: чем выше заявленные инвестиции в проект, тем чаще он находится на ранней стадии, тем больше вопросов по срокам и по распределению средств между инфраструктурой и самими отелями.
И наоборот: чем ближе проект к уже работающему курорту с наличием туристов, тем ниже риск, что гостиницы останутся пустыми. И тем выше вероятность поэтапного и своевременного ввода. Но и быстрого рывка здесь ждать не приходится – рост ограничен конкуренцией.
В итоге к 2030 году картина будет смешанной. Мегапроекты на новых территориях будут развиваться медленно. Основные новые отели появятся там, где поток туристов уже сформирован и инфраструктуру можно наращивать постепенно, без гигантских многолетних заделов.
Логика развития туризма приближается к промышленному строительству
«Ключевой практический итог в том, что стоимость крупнейших туристических проектов сегодня в значительной степени равна стоимости снятия инфраструктурных ограничений. Самые дорогие проекты – не обязательно те, где будет самый высокий средний чек, а те, где необходимо создать или радикально усилить инженерный и транспортный каркас территории. Это объясняет, почему рядом оказываются приморские мегапроекты и кластеры на действующих курортах: первые требуют создания базовой инфраструктуры на новой площадке, вторые – наращивания емкости, без которой спрос упирается в пределы пропускной способности», – отмечают в Strategy Partners.
В компании добавляют, что туризм становится инфраструктурной отраслью с логикой, близкой к промышленным и транспортным проектам: решающим фактором будет не эффектность концепции, а способность быстро и надежно обеспечить землю, сети, дороги, понятную этапность и финансирование.
Именно это делает перечисленные проекты самыми капиталоемкими и именно это будет определять, какие из них превратятся в реальные курорты в заявленные сроки, а какие останутся в стадии планов существенно дольше ожидаемого.
Вопрос и в том, что по какой-то причине (несогласие с таким подходом, своя технология оценки рисков или иные факторы) инвесторы видят свой ТОП принципиально иначе. И если проект самый крупный, это вовсе не значит, что он же и самый привлекательный.
Следующий рейтинг – проектов, куда бизнес уже реально, а не теоретически готов вкладываться, будет опубликован в ближайшее время.
Екатерина Тропова
Фото: PressFoto.ru
В Египте запланировано строительство нового курорта на побережье Красного моря. Какая инфраструктура предусмотрена и когда он примет первых гостей?
В воскресенье, 1 июня, в аэропорту Баку встретили туристов FUN&SUN, прибывших на первом рейсе пакетной программы туроператора на бортах авиакомпании AZAL. Туристы уже отдыхают на новом курорте Sea Breeze на Каспийском побережье Азербайджана. Какова стоимость такого летнего отдыха и что предлагает новинка гостям?
Новый город-курорт Sea Breeze в Азербайджане стремительно становится одной из самых привлекательных точек для жизни, инвестиций и отдыха. С 2025 года туроператор FUN&SUN продает пакетные туры на этот ближайший к столице зарубежный морской курорт. Как будет развиваться инфраструктура Sea Breeze и что уже доступно клиентам туроператора – репортаж из Азербайджана.