Преимущества и возможные риски открытия Регионального фонда развития инфраструктуры обсудили на заседании Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) в правительстве Новосибирской области.
Региональный фонд развития инфраструктуры в Новосибирской области предлагает создать Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента региона, начавшая работать в марте 2025 года. В нее входят ведущие девелоперские компании региона, которые не только обладают многолетним опытом и солидным портфелем реализованных проектов, но и стремятся формировать в регионе качественную, современную и комфортную среду. На сегодняшний день ассоциация уже зарекомендовала себя как авторитетная экспертная площадка для решения самых актуальных задач в строительной отрасли Новосибирской области. АРИД действует в тесной взаимосвязи с региональным правительством, и ее предложения помогают разобраться во многих проблемных вопросах: от комплексного развития территорий (КРТ) до новаций в налогообложении строительных компаний.
Представляя инициативу по созданию нового фонда, исполнительный директор АРИД Роман Берсон подчеркнул, что сегодня развитие городов слабо представляется без механизма КРТ. Новосибирская область – один из лидеров этого формата. Однако перекладывание ста процентов ответственности за строительство социальной инфраструктуры на застройщиков, по мнению экспертов АРИД, ведет отрасль в тупик.
– Есть несколько системных проблем, – пояснил Роман Берсон. – Первая – это налоговые риски. Налоговая служба может не признавать расходы, понесенные на строительство инфраструктуры и, как следствие, начислять налог на прибыль. Вторая – нет отработанного механизма передачи объектов на баланс города. Часто объекты надолго «застревают» у застройщиков, они несут затраты на их содержание. И третий, наверное, самый важный риск – это риск финансовый. Когда непонятно, какие будут налоги, финансовая модель банков просто рушится, и некоторые проекты могут даже не доходить до начала их реализации.
Преодолеть эти риски и предлагается при помощи Регионального фонда развития инфраструктуры. Фонд должен стать неким оператором между городом и бизнесом. Вместо того чтобы самостоятельно, за свой счет строить дороги, детские сады, школы и другие социальные объекты, застройщики просто платят целевой взнос в фонд. Фонд будет разрабатывать проектно-сметную документацию. Наблюдательный совет фонда, согласно ежегодной адресной программе, принимает решение, что, где и когда строить. Затем фонд передает построенные объекты на баланс городу.
Подсчитав финансовую модель Регионального фонда развития инфраструктуры, опираясь на показатели 2025 года, в АРИД пришли к выводу, что объем денежных средств нового фонда может достигать двадцати миллиардов рублей в год. При этом взносы в фонд обязаны будут делать все строительные компании: и те, кто строит жилье, и те, кто занимается строительством других объектов.
– Мы считаем, что нагрузку на инфраструктуру дает не только новое жилье, но и другие объекты, которые развивают территорию, – сказал Роман Берсон. – Нам кажется, что нужно ввести дифференцированный платеж в зависимости от типа объекта. Важно, что платеж – не единоразовый. Платеж делается траншами. Это легко ложится в логику банковского обслуживания и «зашивается» в проектное финансирование.
В АРИД акцентируют внимание еще на одном немаловажном аспекте. Деньги, аккумулированные в фонде, могут считаться региональной долей при софинансировании различных госпрограмм.
Предложено создать рабочую группу с участием специалистов из правительства, министерства строительства Новосибирской области, мэрии Новосибирска и АРИД, чтобы более детально проработать юридические нюансы создания нового фонда и вынести эту инициативу на федеральный уровень. Несмотря на то, что многие вопросы еще предстоит окончательно проработать, создание Регионального фонда развития инфраструктуры, несомненно, поможет значительно снизить финансовую нагрузку на застройщиков жилья.
Серьезную полемику на заседании АРИД вызвало январское предложение прокуратуры Новосибирска ввести ограничение минимального порога застраиваемого в рамках КРТ участка в пять гектаров. Проанализировав 23 договора КРТ, которые были заключены в Новосибирске в 2024–2025 годах, в АРИД выяснили, что средняя площадь земельных участков комплексного развития территории составляет два-три гектара. Территории свыше пяти гектаров занимают лишь 25 процентов от общего объема.
– Это значит, что если ввести ограничение в пять гектаров, то 75 процентов земельного банка просто будет «вымыто» из оборота, – отметил Роман Берсон. – Хотелось бы напомнить, какие социальные обязательства взяли на себя застройщики, заключившие договоры КРТ. Это более семи с половиной тысяч мест в школах, свыше тысячи восьмисот мест в детских садах. Есть позитивные примеры, когда на земельных участках от одного до полутора гектаров строили пристроенные детские сады либо дополнительные корпуса к школам.
Еще один нюанс: так исторически сложилось, что ветхие дома аварийного жилого фонда в Новосибирске располагаются на участках от 0,5 до 2 гектаров. Что будет с этой землей? Она также выпадет из оборота? Продолжит деградировать? Аргументы АРИД в пользу того, чтобы не устанавливать минимальную планку для участков КРТ в пять гектаров, касаются также и того, что последствия данного решения приведут к уменьшению рабочих мест, а также потере налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
– Нынешняя норма в 0,35 гектара для КРТ, – пояснил на заседании АРИД прокурор Новосибирска Олег Желдак, – по сути является продолжением точечной застройки…
Олег Желдак пояснил, что цифра минимум в пять гектаров для участков КРТ – предложение, которое будет еще обсуждаться и корректироваться с учетом экономической ситуации и особенностями развития Новосибирска.
– Наша задача – повысить привлекательность, безопасность и комфорт Новосибирска в условиях ограниченного городского бюджета, – подчеркнул глава новосибирской прокуратуры.
Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, подводя на заседании АРИД итог обсуждению инициативы прокуратуры, предложил подходить к решению этого вопроса системно и планомерно и создать рабочую группу, которая тщательно проанализирует возможности совершенствования механизма КРТ с учетом всех возможных плюсов и минусов.
Рассматривая вопрос о внесении изменений в правила землепользования и застройки Новосибирска, президент АРИД, руководитель ГК «СМСС» Анатолий Павлов, акцентировал внимание на том, что Совет депутатов города их не рассматривает.
– На сегодняшний день достаточно много застройщиков, – подчеркнул Анатолий Павлов, – обеспокоены тем, что так как эти изменения не рассматриваются, некоторые земельные участки не приводятся в соответствие с генпланом. Еще один аспект наших вопросов касается правил землепользования и застройки при внесении изменений в нормативную базу по завершении сроков действия градостроительного плана.
В итоге получается, чтобы ввести в эксплуатацию несколько крупных объектов Новосибирска в соответствии с новыми нормативами, застройщикам надо будет снести несколько этажей.
– Все ждут, когда мэрия Новосибирска обратится в Совет депутатов, чтобы они рассмотрели эту проблему и приняли какое-то решение, – обрисовал ситуацию Анатолий Павлов.
До сих пор не удалось разобраться и с нововведением по налогообложению так называемых нереализованных остатков. Новосибирские налоговики трактуют новую норму Налогового кодекса таким образом, что если после ввода дома в эксплуатацию у застройщика, работавшего исключительно по договорам долевого участия, остаются непроданные квадратные метры, их рыночная стоимость включается во внереализационные доходы и облагается налогом на прибыль. Ситуация тревожная – некоторые застройщики могут даже разориться. АРИД разослала более десятка писем по этому поводу в различные федеральные инстанции. Сейчас вопрос рассматривается на федеральном уровне.