Не так давно отгремело на всю страну пресловутое «дело Долиной», которое дошло до Верховного Суда РФ, подарившего надежду на защиту добросовестных приобретателей и ликвидацию рисков для покупателя, как аналогичное дело рассмотрено Верховным Судом РФ… с прямо противоположным результатом. О «Деле Долиной» я на канале ранее.
Снова аналогичные обстоятельства. Продажа квартиры на вторичном рынке, судебное разбирательство, экспертиза и… возврат купленной квартиры.
Практически всё как под копирку, но… Сделка совершена в 2023 году. В рамках возбужденного уголовного дела проведена комплексная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза. По заключению комиссии экспертов государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения «Новгородский клинический специализированный центр психиатрии» от 30 ноября 2023 г. № 1133 продавец не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики в период совершения в отношении ее преступного деяния и не страдает в настоящее время. То есть всё чинно и благородно. Основываясь на данных указанного экспертного заключения суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Судом апелляционной инстанции по ходатайству истца назначена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено экспертам государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения «Новгородский клинический специализированный центр психиатрии».
Из заключения комиссии экспертов государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения «Новгородский клинический специализированный центр психиатрии» от 5 марта 2025 г. № 7/25 следует, что к индивидуально-психологическим особенностям продавца относятся: склонность к послушности, стремление соблюдать общепринятые нормы, сдержанность. Ее также отличает низкая толерантность к эмоциогенным факторам, неуверенность в себе, частые проявления волнения, выраженная робость, стремление находиться «в тени», предпочтение ограниченного круга общения, консерватизм. В целом продавец также характеризуется медлительностью, снижением скорости мыслительных процессов, нарушением абстрактного мышления; снижением критичности, эмоциональной нестабильностью. Оценить склонность к фантазированию у продавца в части, касающейся показаний о совершенном в отношении ее преступлении, не представляется возможным. По объективным данным, у продавца наблюдается средняя внушаемость. Оценить наличие или отсутствие признаков подчиняемости продавца не представляется возможным.
В заключении комиссии экспертов указано, что продавец страдала в период совершения сделки купли-продажи квартиры и страдает в настоящее время психическим расстройством - органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга (код F07.01 по МКБ-10). В период совершения сделки купли-продажи квартиры у продавца отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к конкретизации в мышлении, легковесностью и незрелостью суждений, ограниченностью интересов, а также личностные особенности в виде доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, пассивности, снижения социальной компетентности, недостаточного понимания новых, субъективно сложных ситуаций, намерений и мотивов действий окружающих, сниженной способности к целостному осмыслению ситуации, трудности принятия решений в сочетании с недостаточностью интеллектуального контроля своего поведения, нарушения критических способностей и невозможностью прогнозирования последствий своих действий. Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали продавца способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры.
Также эксперты пришли к выводу о том, что продавец отличается развитым чувством долга, ответственности и обладает чертами высокой тревожности, что является фактором риска для формирования неосторожного поведения. Поскольку для нее неприемлемо не ответить на телефонный звонок неизвестного, то вступление в контакт с мошенниками предоставляет возможность для формирования информационного поля с постепенной заменой объективной реальности мнимой. В процессе взаимодействия, осуществляя сделку по продаже квартиры при описанных в материалах гражданского дела обстоятельствах, продавец верила в то, что «спасает» свои сбережения, единственное жилье, находясь при этом в состоянии заблуждения, в основе которого лежит ошибочное смысловое восприятие и оценка ситуации под влиянием психологического воздействия со стороны мошенников. Сформировавшееся у нее состояние заблуждения определяло ее зависимое поведение и препятствовало адекватной смысловой оценке ситуации. Способность понимать направленность и социальное значение совершаемых действий и оказывать сопротивление в период совершения финансовой сделки была нарушена. Критические функции были существенно ослаблены, а прогноз искажен. Способность понимать направленность и социальное значение совершаемых действий и оказывать сопротивление в период совершения сделки по продаже квартиры при описанных в материалах гражданского дела обстоятельствах была нарушена. Кроме того, по мнению комиссии экспертов, поскольку в период совершения мошеннических действий в условиях манипулятивного воздействия у продавца был актуализирован соответствующий ее личностным смыслам мотив избегания неприятностей, нежелания беспокоить других, быть назойливой или обременительной, то эмоциональное состояние, переживаемое ею, соответствовало состоянию сильной тревоги, страха, однако понимание существа и природы данной сделки было для нее доступно. Оценить реальность намерений продавца по отчуждению единственной квартиры не представляется возможным.
Тут у меня возникает ряд весомых вопросов к экспертному учреждению. В 2023 году истец никакими заболеваниями, препятствующими совершению сделки не страдала, а в 2025 году тоже самое экспертное учреждение приходит к выводу о том, что у продавца соответствующие заболевания были. Внимание! Вопрос: Каким образом это установили? Выдумали, непрофессионально обследовали в первый раз или эксперты решили «помочь» очередному продавцу (корыстно или нет оставим фантазиям каждого)?
Каким образом указанные в заключении 2025 года черты характера были диагностированы и спроецированы на события 2023 года? Не могло ли получиться, что нашлись «доброжелатели» среди психиатров, которые могли подсказать как продемонстрировать нужную клиническую картину? Насколько точны методы такой экспертизы, которая настолько ретроспективно определяет состояние участника сделки? Или психиатры научились путешествовать во времени? Нет ли тут коррупционной составляющей?
В заключении 2025 года чётко указано «оценить реальность намерений продавца по отчуждению единственной квартиры не представляется возможным». Получается, что сами эксперты не могут установить ощущения реальности намерений продавца на продажу квартиры, но делают вывод о том, что психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали продавца способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры. Не пора ли самих психиатров, проводивших исследование, тестировать на предмет адекватности? А ещё лучше на соотношение используемого имущества их заработным платам? Мало ли чего интересного найдётся.
Апелляционная и кассационная инстанции вкупе с Верховным Судом РФ тоже внесли лепту в разброд и шатание правоприменения по подобным вопросам.
Давая оценку в соответствии с пунктом 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации поведению покупателя, суд апелляционной инстанции исходил из того, что он является директором агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.
В Определении Верховного Суда РФ отсутствует ссылка на какую-либо проведённую экспертизу об оценке реальной стоимости квартиры на момент совершения сделки. Потому, вполне вероятно могли применить показатели стоимости спорной квартиры в 2025 году к отношениям, возникшим в 2023. Также ни Верховный Суд РФ, ни суды апелляционной и кассационной инстанций не дают определение «цены, значительно ниже рыночной». Это 10%, 50% или сколько? Или сколько судье в голову его убеждение даёт? Кто определил «рыночную стоимость» спорной квартиры? А как же принцип свободы договора, установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ?
При этом Верховный суд РФ при очень схожих обстоятельствах вынес судебный акт в пользу приобретателя квартиры. Получается, что судьи Верховного Суда РФ не могут толком договориться между собой какие решения принимать в подобных случаях. Чего тогда ждать от судов нижестоящих? Как тогда действовать хозяйствующим субъектам? Надеяться на судейский рандом? Уж не хочу выдвигать иные версии, связанные с конвейерным правосудием и личной заинтересованностью в реализации подобных схем со стороны судейского корпуса.
Вот и получается, что дело мошенников благодаря отсутствию внятных критериев определения добросовестности приобретателя, уточнению методологии психолого-психиатрических экспертиз живо и будет жить дальше. Дальше либо начнутся самосуды в отношении таких «неблагонадёжных» продавцов, либо психиатров, либо люди будут терять деньги, которые копили длительное время на приобретение квартир. Надеюсь, что в плане расправ и самосуда я ошибаюсь, но с таким правоприменением доведут приобретателей, которым останется только неправовыми способами воздействовать на подобных граждан.
Вот Вам и данные судебного акта – Определение Верховного Суда РФ № 84-КГ26-1-КЗ от 10.03.2026. Читайте и наслаждайтесь.
А что думаете Вы, мои дорогие читатели о подобных случаях?