Дата-центры EMEA уходят в дефицит
Рынок дата-центров EMEA входит в фазу, где главным ограничением становится уже не сам интерес к сектору, а физическая доступность мощности. По годовому обзору JLL, к концу 2025 года спрос на capacity в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке начал поглощать новое предложение быстрее, чем оно появляется. Для инвесторов, девелоперов и корпоративных заказчиков это означает, что привычная модель выбора между готовой площадкой и будущим вводом больше не работает так, как раньше.
На европейских рынках FLAP-D картина особенно наглядна. Совокупная действующая мощность Франкфурта, Лондона, Амстердама, Парижа и Дублина выросла с 1,8 ГВт в 2019 году до 3,6 ГВт к 2025 году. Но даже удвоение рынка за шесть лет не сняло дефицит. В четвертом квартале 2025 года средневзвешенная вакантность упала до рекордных 6,3%, тогда как на пике 2021 года она составляла 16,9%. Одновременно 83% pipeline уже были предварительно арендованы. Это означает, что meaningful capacity в Европе все чаще нужно резервировать заранее, а крупные клиенты уже ориентируются не на текущую доступность, а на будущий pipeline.
Ключевая причина — не только рост спроса как таковой, но и изменение его структуры. JLL прямо связывает новый этап цикла с искусственным интеллектом. По оценке компании, к 2030 году AI может формировать до половины всех workloads в дата-центрах, а в 2025 году сделки neocloud под AI-capacity в Европе почти утроились. При этом уже к концу 2026 года inference, как ожидается, начнет обгонять training. Это важно, потому что training тяготеет к сверхкрупным узлам, а inference способен перераспределять капитал и инфраструктуру в более широкий круг локаций. Именно поэтому более половины будущего AI-роста, по оценке JLL, придется на Tier 2 и emerging markets, включая Nordics.
На этом фоне powered land превращается в один из самых дефицитных активов рынка. Речь уже не просто о земле, а о площадках, которые реально можно подключить к нужной мощности в коммерчески приемлемые сроки. В среднем primary markets в Европе торгуются с премией 1,7x к secondary и 3,1x к tertiary locations, а в отдельных странах, включая Великобританию, внутристрановой разрыв доходит до 8,8x. При этом на зрелых хабах сроки подключения к сетям могут растягиваться до 10 лет. Для рынка это означает простую вещь: побеждает уже не тот, кто ближе к клиенту или крупному хабу, а тот, кто может обеспечить электричество в нужный срок.
Отдельно меняется и география роста. На Ближнем Востоке JLL уже видит не просто догоняющий рынок, а фазу ускоренного масштабирования. В девяти metro-рынках региона действующая мощность достигла 1 ГВт, 2,2 ГВт находятся в строительстве, а еще 12 ГВт — в стадии планирования. JLL ожидает, что совокупная емкость дата-центров на Ближнем Востоке может вырасти в четыре раза в течение ближайших пяти лет благодаря AI, cloud demand и крупным sovereign investment programs. ОАЭ пока остаются наиболее зрелым рынком с 602 МВт в Абу-Даби и Дубае, но Саудовская Аравия сокращает разрыв очень быстро: только Эр-Рияд имеет 1,4 ГВт в строительстве и еще 5,2 ГВт запланированных мощностей.
В Европе в это же время вторичные рынки перестают быть запасным вариантом и становятся полноценным направлением масштабирования. Даже там, где формальные ограничения снимаются, условия ужесточаются. В Ирландии, например, moratorium был снят в декабре 2025 года, но новые дата-центры теперь должны иметь onsite generation или battery systems, способные покрывать полное потребление. Это показывает, что доступ к рынку все чаще зависит не только от капитала, но и от энергетической стратегии.
Главный вывод для рынка довольно жесткий. EMEA data centres перестают быть сегментом, где можно спокойно выбирать между готовой мощностью и будущей стройкой.
Если вы следите за дата-центрами, инфраструктурой, AI и недвижимостью нового цикла, откройте полный материал и поделитесь им с коллегами.
https://internationalinvestment.biz/real-estate/7660-data-centry-emea-uhodyat-v-deficit.html
#датацентры #EMEA #AI #JLL #недвижимость #инфраструктура #инвестиции
