3. Договор с дырами: почему «бумага с печатью» ничего не стоит
Когда предприниматели заключали договоры аренды, они верили в «бумагу с печатью». Собственник ТЦ казался надёжным, здание — красивым, ставка — разумной. Они не проверяли, находится ли оно в залоге у банка.
И даже если бы проверили, что бы это изменило? В их договорах не было пунктов, гарантирующих доступ к помещению при любых обстоятельствах. Не было пунктов о возврате арендной платы, если помещение становится недоступным.
Они арендовали «место», а не «гарантию». И когда место исчезло, гарантий не осталось.
«В договоре аренды должно быть чётко прописано, что арендодатель гарантирует непрерывный доступ и несёт ответственность за любые ограничения, возникшие по его вине или из-за его долгов», — объясняет юрист.
Но этого не было. И теперь 47 предпринимателей собирают документы для суда, который может длиться годами.
4. 2 минуты, которые спасут бизнес: как проверить здание через ЕГРН
Проверить, находится ли здание в залоге, можно за 2 минуты. Для этого нужен доступ к выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Вот что нужно сделать:
- Заказать выписку из ЕГРН на объект недвижимости (через Росреестр, МФЦ или онлайн-сервисы).
- Открыть раздел № 3 «Ограничения и обременения».
- Если в этом разделе есть запись об ипотеке или залоге — здание под кредитом.
9 из 10 арендаторов даже не знают, что это возможно. Они уверены, что риски касаются только собственника. А потом месяцами добиваются доступа к своим витринам через суд.
«Я бы посоветовал каждому арендатору перед подписанием договора заказать выписку, — говорит практикующий юрист. — Стоит это копейки, а сэкономить может миллионы».
5. Два спасительных пункта: что должно быть в договоре аренды
Если вы арендуете помещение, убедитесь, что в договоре есть два пункта.
Пункт 1. Гарантия непрерывного доступа.
Формулировка: «Арендодатель гарантирует арендатору беспрепятственный доступ к помещению в течение всего срока действия договора. Любые ограничения доступа, возникшие по вине арендодателя или его контрагентов (включая банки и кредиторов), являются основанием для расторжения договора и взыскания убытков».
Пункт 2. Возврат арендной платы при невозможности использования помещения.
Формулировка: «Если арендатор не может использовать помещение по причинам, не зависящим от него (включая арест, запрет доступа, отключение коммуникаций), арендодатель обязан вернуть уплаченную арендную плату за весь период недоступности и возместить стоимость утраченного товара».
Без этих пунктов вы становитесь статистикой, а не бизнесом. Когда юрист говорит «это формальность» — он просто не хочет объяснять, чем закончится её отсутствие.
6. 51% ТЦ в зоне риска: почему скоро это повторится
По данным аналитиков, сейчас в Московской области 51% торговых центров нуждаются в реновации. А 10% в ближайшие 2 года могут превратиться в склады — или вообще закрыться.
Экономика недвижимости меняется. Собственники, которые брали кредиты под строительство ТЦ в 2010-х, сегодня не могут их обслуживать. Выручка падает, арендаторы уходят, долги растут.
Банки будут забирать залоги. Арендаторы, которые не проверили статус здания и не защитили себя в договоре, окажутся на улице — с товаром за закрытыми дверями.
И когда вам кажется, что арендовать проще, чем строить, — вспомните этих 47 человек и 89 млн рублей, застывших за роллетами.
Вопрос для дискуссии
47 предпринимателей потеряли доступ к товару на 89 млн рублей. Банк закрыл ТЦ без суда. Собственник исчез. Юристы разводят руками. А всего этого можно было избежать, если бы в договоре были два пункта и если бы арендаторы проверили выписку ЕГРН.
Как думаете: кто виноват в этой ситуации — банк, собственник или сами арендаторы, которые не проверили документы? И как сделать арендный рынок прозрачнее, чтобы такое не повторялось?
Пишите в комментариях — устроим честный разговор о том, как не потерять бизнес из-за чужого долга 🔥
Подписывайтесь на канал «Кино, вино, домино». Здесь мы считаем чужие деньги и разбираемся, как защитить свои.