Ко мне часто приходят с одним и тем же вопросом: «Андрей, стоит ли брать на котловане или лучше взять готовое?» Универсального ответа нет — и именно поэтому я решил разобрать оба сценария с реальными числами по конкретным объектам. Без абстракций.
Котлован: откуда берётся 28% прироста
Начнём с того, как это работает на практике.
Застройщик выводит объект на продажу на этапе котлована по минимальной цене: ему нужен денежный поток, чтобы финансировать стройку. Чем раньше вы входите — тем дешевле. По мере строительства цена растёт: готовый этаж, готовый корпус, сданный дом — каждый этап добавляет к цене.
На примере в Адлере: старт продаж на котловане — 210 000 ₽/м². Прогнозная цена после сдачи в 2027 году — 270 000 ₽/м². Разница — 60 000 ₽ на каждом квадрате. Для квартиры 45 м² это прирост 2 700 000 ₽ за два года ожидания.
В годовом исчислении — около 14% годовых только на росте стоимости, без арендного дохода. Для сравнения: банковский депозит сейчас даёт 18–20%, но там нет материального актива и курсовой защиты от инфляции в недвижимости.
И главное: деньги защищены. ФЗ-214 + эскроу-счёт — застройщик получит ваши средства только после сдачи дома. Если стройка встанет — деньги вернут. Это уже не 2010-е годы с обманутыми дольщиками.
Риск котлована: не деньги, а время
Самый частый страх — «а вдруг застройщик пропадёт?». С эскроу этот риск минимален. Реальный риск котлована другой — задержка сдачи.
На сочинском рынке задержка на 3–6 месяцев — это не исключение, это норма. Строительство в горно-субтропическом климате сложнее, чем на равнине. Подрядчики, логистика, погодные окна — всё это влияет на сроки. Застройщик прописывает в ДДУ дату сдачи и несёт ответственность за задержку (неустойка по ФЗ-214), но это не возвращает потерянное время.
Для инвестора, у которого был чёткий план «куплю на котловане, сдам в аренду с января 2027» — задержка до мая 2027 сдвигает весь расчёт. Не критично, но нужно учитывать заранее.
Готовая квартира: платишь дороже, получаешь деньги сразу
Теперь противоположный сценарий. Готовая новостройка — это на 20–30% дороже котлована, зато объект работает в день подписания акта приёма-передачи.
Однушка в Адлере сдаётся в долгосрочную аренду за 45 000–60 000 ₽/мес. Допустим, взяли готовую квартиру в ипотеку под 21% годовых с 30% первоначальным взносом. Ежемесячный платёж по кредиту — около 75 000–85 000 ₽. Аренда покрывает 60–70% платежа. Это не полная самоокупаемость, но объект сразу генерирует поток — а не лежит как замороженный капитал два года.
Из актуальных готовых объектов: МФК «Парк» в Светлане — заселён, апартаменты доступны немедленно. Benefit Collection корпус 1 — сдан в 2025 году, центр Сочи, 300 м от моря. Оба позволяют начать зарабатывать без ожидания.
Минус один, но важный: прирост стоимости в 28% уже не для вас. Вы купили по рыночной цене — потенциал роста у готового объекта скромнее, чем у котлована на старте.
Два сценария, когда котлован не работает
Говорю прямо, потому что это важно.
Сценарий первый — нужны деньги быстро. Если вы покупаете под аренду и рассчитываете на доход в ближайшие 6–12 месяцев — котлован не ваш инструмент. Два года заморозки капитала без арендного дохода — это реальная упущенная выгода, которая съест часть прироста от роста цены.
Сценарий второй — переезжаете сами. Если квартира нужна для проживания, а не инвестиции — жить в котловане нельзя. И снимать жильё в ожидании сдачи ещё два года — это дополнительные расходы 40 000–60 000 ₽/мес, которые нужно вычесть из инвестиционной «выгоды».
В обоих случаях готовая квартира — правильный выбор, даже если цена выше.
Мой вывод как инвестора, который работает на этом рынке
Котлован выгоднее по совокупной доходности — если горизонт 2+ года и нет срочной потребности в деньгах. 14% годовых на приросте капитала при защите через эскроу — сильный аргумент.
Готовая квартира правильнее — если нужен немедленный доход, переезжаете сами или хотите минимальную неопределённость по срокам.
Самая распространённая ошибка, которую я вижу: покупают на котловане «потому что дешевле», не учитывая, что два года без дохода и с риском задержки — это тоже стоимость. Считайте оба варианта полностью, а не только по цене входа.
Если хотите посчитать под ваш бюджет и горизонт — пишите, разберём конкретно: shmigolgroup.ru/contact
— Андрей Шмиголь, Shmigol Group