Что нужно учитывать при аренде офиса?
При выборе и оформлении аренды офиса для тайской компании (особенно с иностранными директорами и планами на рабочие пермиты) важно не только получить подходящее помещение, но и защитить себя от типичных рисков.
1. Срок аренды и обязательная регистрация договора
Максимальный срок аренды коммерческой недвижимости по Гражданскому и коммерческому кодексу Таиланда — обычно 30 лет (в отдельных случаях до 50 лет).
Договор аренды свыше 3 лет обязательно регистрируется в Land Office.
Без регистрации
юридическая защита действует только первые 3 года. Регистрация создаёт обременение на объект и защищает арендатора при смене собственника.
При долгосрочных планах регистрация рекомендуется, хотя и сопровождается госпошлиной (1,1% от общей суммы аренды за весь срок).
2. Наличие и правильное оформление Blue Book (Tabien Baan)
👉Blue Book подтверждает регистрацию адреса недвижимости.
Арендодатель должен предоставить его копию вместе с титулом Chanote и своим ID.
Иногда один Blue Book выдаётся на несколько зданий или объектов в комплексе.
В таких случаях для регистрации компании по конкретному адресу может потребоваться разделение книги или дополнительное подтверждение от районного управления. Это вызывает задержки.
✅ Прописывайте в договоре обязанность арендодателя предоставить все необходимые документы для регистрации адреса компании.
3. Залог, депозит и условия оплаты
Стандартный депозит — 1–3 месяца аренды.
Чётко фиксируйте:
🟡Сроки и условия возврата депозита.
🟡Штрафы за просрочку платежей.
🟡Безвозмездный период на ремонт и обустройство (fit-out) — часто 1–2 месяца.
Разделите ответственность за коммунальные услуги, уборку и обслуживание общих зон.
4. Право на субаренду, уступку и изменение использования помещения
Субаренда и уступка прав по умолчанию требуют согласия арендодателя.
Если планируете продажу компании или частичную сдачу офиса — включите пункт, разрешающий эти действия без необоснованного отказа.
Зафиксируйте разрешённый вид деятельности — это важно для регистрации компании и получения лицензий.
5. Условия расторжения, ремонта и ответственности сторон
Пропишите:
🔴Основания для досрочного расторжения с уведомлением и штрафами.
🔴Разделение ответственности за текущий и капитальный ремонт.
🔴Порядок возврата помещения.
🔴Условия страхования и форс-мажора.
Полезно добавить согласие арендодателя на регистрацию компании по адресу.
⚡️⚡️⚡️⚡️Требования к площади офиса (квадратуре)
Жёсткого законодательного минимума квадратных метров на сотрудника нет.
➡️Однако офис должен быть реальным и подходящим для ведения деятельности.
При оформлении рабочих пермитов для иностранцев инспекторы Департамента занятости могут проверить помещение.
Для компании с 2 иностранными пермитами и 8 тайскими сотрудниками обычно достаточно 30–60 м² (в зависимости от района и типа бизнеса).
Слишком маленький офис (10–15 м²) может вызвать вопросы.
Лучше выбирать помещение с запасом — это снижает риски при инспекциях.
Ежегодное повышение арендной платы
В долгосрочных договорах аренды офиса в Таиланде очень часто предусмотрено ежегодное повышение арендной платы на 5–10% (иногда фиксированный процент или привязка к индексу).
Если в договоре этот пункт не ограничен, арендодатель может применять повышение автоматически каждый год (обычно при продлении или в указанную дату).
Обязательно обсуждайте и фиксируйте условия повышения заранее.
1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟
➡️Записаться на консультацию
@nirah_business_asia или @alina_nirah
#БизнесВТаиланде #РегистрацияКомпанииТаиланд #арендаофиса
