Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру в новеньком ЖК. Дом строится очередями. Ваша, третья очередь, радостно получает ключи, вы въезжаете в долгожданную квартиру, а через месяц в почтовом ящике находите квитанцию за "коммуналку" с весьма солидным тарифом на содержание дома.
Вы идете разбираться в управляющую компанию, а там разводят руками: «Тариф утвердили на Общем собрании собственников год назад. Платите!».
Но позвольте, какое собрание? Год назад на месте вашей квартиры был только бетонный каркас и ветер завывал в шахте лифта! Вы ни за что не голосовали! Возмутительно? Еще как. Примерно так же подумали жильцы одной из новостроек в Санкт-Петербурге и пошли жаловаться в Жилищную инспекцию (ГЖИ).
ГЖИ спешит на помощь (и ломает дрова)
Жилищная инспекция провела проверку и радостно встала на сторону новых жильцов. Логика инспекторов была по-чиновничьи железобетонной:
- Раз третья очередь сдалась позже, значит, в голосовании эти люди участия не принимали.
- Раз не принимали, значит, "старый" тариф на них не распространяется.
- Управляющая компания, немедленно пересчитайте им плату по дешевому муниципальному тарифу!.
УК попыталась оспорить этот приказ в суде. Но суды первой и второй инстанции лишь покивали головами в такт ГЖИ. Судьи заявили: после сдачи третьей очереди площадь дома увеличилась аж на 53 тысячи квадратных метров. Кворум изменился, значит, нужно было собирать новое собрание. А пока не собрали — пусть третья очередь платит по городским расценкам.
Казалось бы, справедливость восторжествовала? А вот и нет.
Кассация включает здравый смысл 💡
Управляющая компания дошла до кассационного суда, и там судьи задали один очень простой, но критически важный вопрос: «А дом-то у нас один?».
Да, очередей три. Но кадастровый номер один, двор один, крыша одна и управляющая компания тоже одна.
И тут кассационный суд выкатывает "базу", которая разом рушит всю схему ГЖИ:
- Тарифная уравниловка. По закону условия договора управления и размер платы должны быть одинаковыми для всех собственников в доме (ст. 162 ЖК РФ). Услуги УК оказывает всем в равном объеме.
- Финансовая пропасть. Если третья очередь начнет платить по заниженному муниципальному тарифу, а первые две — по повышенному собранием, произойдет абсурд. Получится, что жильцы первых очередей будут спонсировать комфорт своих соседей из третьей.
- Машина времени сломалась. Нельзя отменить кворум законно проведенного собрания "задним числом" просто потому, что через год дом стал больше.
В итоге суд отменил предписание ГЖИ.
Мораль истории: что делать, если тариф кусается?
Решение суда абсолютно логично. Если вы въезжаете в дом, где уже есть устоявшиеся правила игры, вы принимаете их по умолчанию.
Но это не значит, что вы в крепостном праве у УК. Суд четко указал: если новоселов не устраивает текущий ценник — организуйте новое Общее собрание. Теперь, когда ваша новая очередь заселена, у вас полно голосов, чтобы перевесить чашу весов и установить тот тариф, который кажется вам справедливым (если, конечно, сможете договориться с соседями).
А в вашем доме справедливые тарифы? Приходилось ли вам сталкиваться с абсурдными решениями управляющих компаний или ГЖИ? Рассказывайте в комментариях, обсудим! 👇