Что изменилось в контроле за сделками с квартирами и как не попасть под штрафы
Фраза «давайте занизим» в сделке с недвижимостью звучит слишком спокойно. Как будто это обычная практика. Как будто «все так делают». Как будто рисков нет.
Но в 2026 году занижение цены в договоре купли-продажи — это уже не «серая схема» и не «налоговая оптимизация». Это зона прямого попадания под контроль государства. И последствия могут быть серьёзными для обеих сторон сделки.
Я Антон Находка, агентство недвижимости «Находка». В этой статье — без паники, но честно: что изменилось, какие риски ждут продавца и покупателя и как отвечать на предложение «давайте занизим».
Риски для продавца: налоги, штрафы
Для продавца занижение цены — это попытка уйти от уплаты налога с прибыли от продажи. Напоминаю: если квартира в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), продавец обязан заплатить 13% или 15% с разницы между ценой покупки и продажи.
При занижении продавец рассчитывает, что налог будет минимальным или нулевым.
Но налоговая видит реальную картину.
Какие последствия?
➤ Доначисление налога. Налоговая пересчитает сумму исходя из рыночной или кадастровой стоимости. Суды в таких случаях почти единодушно встают на сторону ФНС .
➤ Штрафы и пени. За неуплату налога — штраф 20% от суммы (40%, если докажут умысел), плюс пени за каждый день просрочки .
➤ Уголовная ответственность. При крупных суммах неуплаты — статья 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов) .
➤ Банкротство продавца — потеря квартиры для покупателя. Это самый тяжёлый сценарий для покупателя. Если продавец (или его кредиторы) инициируют банкротство в течение трёх лет после сделки, финансовый управляющий оспорит сделку как «неравноценное встречное исполнение». Квартиру вернут в конкурсную массу и продадут с торгов. А покупатель, заплативший реальные деньги, остаётся с риском их не вернуть .
Риски для покупателя: почему «расписка на ремонт» больше не спасает
Многие покупатели думают: «Рискует только продавец. А я ничем не рискую». Это опасное заблуждение.
Риск 1. Банкротство продавца — риск потери квартиры. Это главный риск. Вы купили квартиру, сделали ремонт, живёте. А через год продавец банкротится, и сделку признают недействительной. Квартиру могут вернуть в конкурсную массу. Вам возвращают только ту сумму, которая указана в договоре (заниженную). Остальное — «серая» часть — под вопросом .
Риск 2. Проблемы при перепродаже. Когда вы решите продать эту квартиру, вам придётся платить налог с разницы между вашей ценой покупки (заниженной) и ценой продажи. То есть налог будет существенно выше.
Риск 3. Признание сделки притворной. Статья 170 ГК РФ позволяет признать сделку притворной (совершённой с целью прикрыть другую сделку). Это ещё один способ оспорить договор .
«А у нас расписка на ремонт!» — почему это не защита
Классическая схема: в договоре одна сумма, а разницу оформляют как «оплату неотделимых улучшений», «ремонта» или «мебели».
В 2026 году это не защита. Почему?
Во-первых, налоговая и суды уже знают эти схемы. Если «ремонт» стоит как половина квартиры, это выглядит необоснованно. Во-вторых, при банкротстве продавца финансовый управляющий оспорит и эту расписку. В-третьих, в Едином цифровом профиле объекта будет видно, что сделка прошла по заниженной цене.
Расписка может помочь в суде против недобросовестного продавца (например, если он отказывается отдавать ключи). Но против налоговой или финансового управляющего при банкротстве — нет .
Как отвечать на предложение «давайте занизим»
Когда звучит предложение «давайте занизим», важно понимать риски. Вот ключевые факты, которые нужно знать.
Факт 1. Данные Росреестра, налоговой и БТИ теперь сводятся в единый цифровой профиль. Расхождения автоматически попадают в зону внимания.
Факт 2. Штрафы могут достигать 40% от суммы, плюс пени, плюс доначисление налога.
Факт 3. Расписка на «ремонт» — не защита. При банкротстве продавца сделку могут оспорить.
Факт 4. Законные способы снизить налоги существуют: налоговый вычет, увеличение срока владения, другие инструменты, предусмотренные законодательством.
Что делать, если вам предлагают занижение
➤ Не соглашайтесь. Объясните продавцу или покупателю риски. Часто люди просто не в курсе новых правил.
➤ Предложите альтернативу. Если продавец хочет сэкономить на налоге, можно рассмотреть ожидание минимального срока владения (3 года) или оформление налогового вычета.
➤ Обращайте внимание на кадастровую стоимость. Перед сделкой посмотрите кадастровую стоимость объекта. Если цена в договоре будет ниже 70% от неё — автоматическое внимание налоговой .
➤ Оформляйте всё официально. Любые доплаты — только через договор и банк.
Заключение.
В 2026 году занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости сопряжено с серьёзными рисками. Налоговая служба, банки, Росреестр и БТИ обмениваются данными в автоматическом режиме.
Для продавца риски: доначисление налога, штрафы до 40%, пени, в отдельных случаях — уголовная ответственность.
Для покупателя риски: возможные проблемы при банкротстве продавца, сложности при перепродаже, риск невозврата части средств.
Профессиональный подход к сделке предполагает информирование о всех возможных последствиях. Честность и прозрачность — основа безопасной сделки с недвижимостью.
Если вам предлагают занизить цену — задайте вопросы о рисках. Если собеседник не может на них ответить или уходит от ответа, стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Антон Находка
Агентство недвижимости «Находка», Екатеринбург
📍 ул. Радищева, д. 4, офис 203
📞 +7 922-222-12-34
Подписывайтесь, чтобы не пропустить полезное. Ваша недвижимость должна работать на вас, а не вы на неё.
Там ещё больше полезного для владельцев недвижимости: