В 2026 году испанцы, планирующие приобрести жильё с помощью ипотеки, столкнутся с заметно более жёсткими условиями. Банки не только увеличивают процентные ставки, но и предъявляют к заёмщикам дополнительные требования. Для семей с невысоким доходом это означает, что путь к собственному дому становится ещё более тернистым. Ситуация осложняется тем, что стоимость квадратного метра жилья продолжает расти, а доступность кредитов снижается.
По данным Банка Испании, средняя ставка по новым ипотекам в феврале достигла 2,75% — это максимальный показатель за последние два года. Банки теперь гораздо внимательнее изучают финансовое положение клиентов, оценивая не только уровень дохода, но и стабильность занятости, наличие других кредитов и даже семейное положение. Как отмечает Talent24h, кредитные организации больше не ведут ценовых войн, а сосредоточились на минимизации рисков и увеличении собственной прибыли.
Давление на покупателей
Рост стоимости жилья в Испании не сбавляет обороты. Если в 2020 году средняя цена за квадратный метр составляла 1 720 евро, то к феврале 2026 года она превысила 2 800 евро. В Мадриде, Барселоне и Сан-Себастьяне цены давно перевалили за 4 000 евро за метр. Для большинства семей это означает, что даже при наличии первоначального взноса ежемесячные выплаты становятся всё более обременительными.
Ситуацию усугубляет и рост индекса euríbor, который впервые за два года пошёл вверх. Это напрямую влияет на размер ежемесячных платежей по ипотеке с плавающей ставкой. Например, при кредите на 187 000 евро сроком на 25 лет ежемесячный платёж может колебаться от 750 до 900 евро. К этим расходам добавляются обязательные накопления на сопутствующие издержки — ещё 10–12% от стоимости жилья. В итоге, за весь срок кредита сумма переплаты по процентам может превысить 90 000 евро.
Изменения в спросе
Несмотря на ужесточение условий, банки не фиксируют резкого падения спроса на ипотеку. За первые два месяца года было выдано кредитов на сумму 5,12 млрд евро — это на 2,1% больше, чем годом ранее. Однако темпы роста заметно замедлились: в прошлом году за аналогичный период прирост составлял 22%. Это говорит о том, что рынок постепенно остывает, а покупатели становятся осторожнее.
Особенно сложно приходится молодым семьям и тем, кто не может похвастаться стабильным высоким доходом. Для них новые банковские требования становятся практически непреодолимым барьером. Анализ russpain.com указывает на то, что ужесточение условий по ипотеке — не единственная проблема: многие сталкиваются с задержками при возврате налоговых вычетов, что дополнительно осложняет финансовое планирование (подробнее о задержках возврата Ренты).
Перспективы и риски
Эксперты не ожидают, что ситуация изменится в ближайшие месяцы. Банки продолжают ужесточать политику, а цены на жильё не демонстрируют признаков снижения. Для многих испанцев вопрос покупки собственного дома откладывается на неопределённый срок. В то же время, на рынке появляются новые игроки — альтернативные кредитные организации, предлагающие менее выгодные, но более доступные условия для тех, кто не проходит банковский скоринг.
Банк Испании — главный финансовый регулятор страны, который регулярно публикует отчёты о состоянии кредитного рынка и тенденциях в ипотечном кредитовании. В последние годы ведомство неоднократно предупреждало о рисках перегрева рынка недвижимости и необходимости более ответственного подхода к выдаче кредитов. Подобные ситуации уже наблюдались в Испании в начале 2010-х годов, когда резкое ужесточение условий привело к снижению числа сделок и росту числа отказов по ипотеке. Сегодняшние изменения напоминают о тех временах, но на этот раз банки действуют более осторожно, чтобы избежать повторения прошлых ошибок.