Смотрим на старт продаж ЖК «Симоновский Вал» в Москве 🏙
Проект квартир бизнес-класса от ГК ФСК на Новоостаповской улице в Южнопортовом районе Юго-восточного округа.
До метро Дубровка 7 минут пешком, площадка в границах ТТК. Стартовый корпус Flow — 27-этажный дом, ввод во II квартале 2030, ключи обещают до 31.12.2030.
Старт продаж — февраль 2026.
1️⃣Сделки
За февраль–март 2026 в проекте прошла 31 сделка (Росреестр). Продано 12% от 260 запроектированных квартир и 65% от прайса на старте. Темп — 15,5 сделок в месяц. При таком ритме запасов хватит примерно на 15 месяцев.
Спрос сосредоточен в двухкомнатных квартирах: 22 сделки из 31, средний бюджет покупки 31,4 млн ₽ — близко к средней цене 2к в прайсе.
На однушки пришлось 8 сделок со средним бюджетом 22,2 млн ₽, это на -15% ниже средней цены 1к в прайсе — покупатели выбирали самые доступные лоты.
Трёхкомнатную квартиру купили всего одну, бюджет 47,8 млн ₽.
2️⃣Структура предложения на старте и сейчас
Застройщик вывел 113 лотов — 43% от запроектированного объёма. На старте доминировали трёхкомнатные (больше половины прайса), параллельно шли двушки и небольшая линейка студий, 1к и 4к. Лоты предлагали как без отделки, так и в вариантах whitebox, предчистовая и чистовая.
Вход в проект на старте:
студия 34,3 м² — от 20 млн ₽ без отделки
1к 40,7 м² — от 22,1 млн ₽ без отделки
2к 49,8 м² — от 24,8 млн ₽ без отделки
3к 54,8 м² — от 27,6 млн ₽ без отделки
Основной массив 2к шёл в диапазоне 25–29 млн ₽ за площади 49,8–57 м² (без отделки и whitebox), 3к — в коридоре 33–37 млн ₽ за 56–60 м², в основном whitebox и предчистовая. Дорогие лоты представлены 4к на 112 м² за 75–78 млн ₽ без отделки.
Актуальный прайс похудел до 48 лотов — это 18% от запроектированного объёма.
Студии почти вымылись (осталось 2 из 5), 1к сократились до 7, 3к остались основной массой предложения.
По лотам, которые были и на старте, и сейчас, цена метра в среднем снизилась на -2,6%: 2к практически без изменений (-0,3%), 3к -2,2%, 4к заметно подвинулись (-7,7%). Новых лотов добавили немного (2 однушки и 4 трёшки).
3️⃣Квартирография проекта
В структуре проекта — сбалансированный формат с акцентом на двухкомнатные квартиры.
Наиболее массовый формат — 2к, это 58% от 260 запроектированных квартир.
Второй по доле сегмент — 1к (34%).
Квартиры большей комнатности занимают скромные 8%.
4️⃣Конкуренты 🏗
Локация с высокой конкуренцией: в радиусе 2 км находится 13 активных проектов бизнес- и премиум-класса с достаточным объёмом лотов в прайсе.
По времени пешей доступности до метро «Симоновский Вал» — в числе ближайших среди конкурентов: 7 минут до Дубровки.
Ближе только «Дубровка от Гранель» (3 мин) и «Воксхолл» у Павелецкой (5 мин).
По срокам ввода проект — один из самых поздних: ключи в конце 2030 года. Часть конкурентов уже сдана или сдаётся в 2025–2026: «Метрополия», «RiverSky», «FORIVER», «Воксхолл», «CHAMPINE» предлагают построенные или почти готовые квартиры.
5️⃣Сравнение по пересекающимся бюджетам
— 1к за 25–29 млн ₽. В «Симоновском Валу» — 40,4–41,4 м² с отделкой предчистовая или whitebox, ключи 2030.
В «Дубровке от Гранель» за 20–22 млн ₽ идут 1к 37–43 м² без отделки со сдачей в 2028 — бюджет ниже при более раннем вводе. В «Метрополии» за эти же деньги доступны 1к 40–49 м² уже с отделкой в сданных корпусах. В «Павелецкой от Гранель» — 1к 38–43 м² без отделки, ввод III кв 2028.
— 2к за 28–32 млн ₽. В обозреваемом проекте — 49,8–57 м² без отделки или предчистовая, сдача 2030.
В «Метрополии» в этом бюджете — 2к 52–68 м² с отделкой в уже сданном корпусе. В «Дубровке от Гранель» — 2к 48–63 м² без отделки, ввод 2028.
— 3к за 35–45 млн ₽. В «Симоновском Валу» — 56–69 м² в вариантах от whitebox до чистовой, ключи тоже 2030.
В «ЛОТ от Аквилон» — 3к 67–72 м² с отделкой, ввод III кв 2029 — большая площадь с отделкой в те же деньги. В «Эре» в этом бюджете 3к 55–67 м² без отделки со сдачей III кв 2026 — сопоставимая площадь при сдаче на четыре года раньше.
