Министерство юстиции России подготовило изменения в законодательство о банкротстве, которые позволяют обратить взыскание даже на единственное жилье должника, если оно явно выходит за пределы разумной жилищной потребности семьи.
Речь идет не обо всех квартирах и домах, а только о тех объектах, которые по своим характеристикам заметно превышают социально допустимый уровень обеспечения жильем. Иначе говоря, если площадь и иные параметры жилья существенно больше того, что считается нормальным минимумом для семьи, суд сможет рассмотреть вопрос о его продаже.
Законопроект предусматривает перечень критериев, которые будут учитываться при решении вопроса о возможности реализации единственного жилья.
Суд сможет анализировать:
- жилую площадь;
- расположение объекта;
- конструктивные характеристики;
- уровень технического оснащения;
- особенности отделки и художественного оформления;
- развитость инфраструктуры.
При этом список критериев не закрытый. Это означает, что суд будет оценивать не один формальный показатель, а совокупность всех существенных обстоятельств.
Когда продажа единственного жилья будет вообще возможна? Изъятие такого жилья предполагается только при одновременном наличии двух условий.
Первое: у должника отсутствует иное имущество, за счет которого можно покрыть долги.
Второе: после продажи недвижимости вырученных денег должно хватить сразу на несколько целей:
- на покупку другого, более скромного, но социально приемлемого жилья;
- на оплату расходов, связанных с такой заменой;
- на существенное погашение требований кредиторов, включенных в реестр.
Именно финансовый управляющий должен заранее рассчитать, даст ли такая замена реальное пополнение конкурсной массы.
Замещающее жилье должно отвечать базовым социальным требованиям. Предполагается, что оно будет предоставляться:
- в том же населенном пункте;
- по возможности в том же районе, где должник жил ранее.
Суд также обязан учитывать дополнительные факторы, связанные с жизненной ситуацией семьи, в том числе:
- место работы должника;
- место учебы детей;
- состояние здоровья членов семьи.
Сам должник не исключается из процесса: он сможет предлагать свои варианты жилья, участвовать в осмотрах и присутствовать при оформлении документов.
До тех пор, пока новое жилье фактически не будет предоставлено, право собственности на прежний объект за должником сохраняется. Иными словами, человека не должны сначала выселить, а потом искать ему замену. Механизм строится так, чтобы замещение происходило одновременно и без оставления семьи без жилья.
Законопроект предусматривает и защитный механизм. Если в ходе торгов цена упадет до такого уровня, при котором уже невозможно:
- купить должнику другое жилье;
- покрыть сопутствующие расходы;
- и при этом существенно погасить долги,
Торги должны быть прекращены, а жилье останется у должника.
Более того, повторно ставить вопрос о включении этого же объекта в конкурсную массу законопроект прямо запрещает.
Проблема дорогого единственного жилья в банкротстве обсуждается уже много лет. Еще в 2012 году Конституционный суд указал, что имущественный иммунитет для единственного жилья не может быть абсолютным, если речь идет о явно избыточной недвижимости. Однако полноценный законодательный механизм так и не был создан.
Позже, в 2021 году, Конституционный суд вновь подтвердил свою позицию и фактически предложил судам временные ориентиры. В дальнейшем эти подходы нашли отражение и в судебной практике, в том числе в обзоре Верховного суда.
Теперь Минюст предлагает закрепить уже сложившийся подход непосредственно в законе.
Смысл инициативы в том, что защита единственного жилья должна сохраняться, но не безусловно. Если недвижимость явно превышает разумные потребности должника и его семьи, такой иммунитет, по мнению разработчиков, не должен использоваться как способ полностью укрыть дорогостоящее имущество от кредиторов.
При этом ключевое условие остается неизменным: выселение без предоставления другого жилья недопустимо. Вместо реализованной квартиры или дома должник обязательно должен получить в собственность другое, более скромное, но пригодное для проживания жилье.
____________
Автор статьи Геннадий Ефремов - лучший онлайн-юрист рунета по кредитам и долгам. Дистанционно отменит судебный приказ или исполнительную надпись нотариуса. Поможет выгодно выкупить долг у банка или коллектора. Подробнее на сайте юриста