В статье рассматриваются правовые механизмы сохранения единственного жилья должника, приобретенного в ипотеку.
Правовые механизмы защиты ипотечного жилья
До августа 2024 года при наличии ипотеки невозможно было пройти процедуру банкротства. Должник мог потерять свое жилье, даже если оно было единственным для должника и его семьи. Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ были внесены изменения в Закон о банкротстве, защищающие единственное ипотечное жильё должника при банкротстве (дополнительный пункт 5 в статью 213.10 и новая статья 213.10-1).
Рассмотрим подробнее, какой механизм защиты жилья предусмотрен этими статьями.
Оплата ипотеки третьим лицом (п. 5 ст. 213.10 Закона о банкротстве)
Пункт 5 ст. 213.10 Закона о банкротстве позволяет привлечь третье лицо (например, родственников или работодателя) для удовлетворения требований банка, выдавшего ипотечный кредит на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве. Третьим лицом может быть любой человек, предприниматель или юридическое лицо, главное, чтобы это третье лицо доказало свою платежеспособность.
Третье лицо должно внести всю сумму, которую должнику осталось заплатить по ипотечному кредиту. Здесь никаких рассрочек не предполагается. Вся эта сумма считается беспроцентным займом, которое третье лицо предоставило должнику для погашения ипотеки. У банка уже не будет претензий к должнику, но третье лицо сможет потребовать у должника вернуть этот займ по прошествии трех лет после завершения процедуры банкротства.
После того, как третье лицо закроет ипотечный кредит, единственное жилье должника должно быть исключено из конкурсной массы. На него уже не смогут претендовать другие кредиторы (если они есть).
Мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве)
Новая статья 213.10-1 Закона о банкротстве предусматривает возможность заключения отдельного мирового соглашения между должником и кредитором, выдавшим ипотечный кредит. Для утверждения такого мирового соглашения не требуется согласия других кредиторов и финансового управляющего. Если есть третье лицо, которое будет помогать должнику платить ипотечный кредит, это третье также вправе участвовать в заключении мирового соглашения.
После того, как суд утвердит мировое соглашение между должником и банком, выдавшим кредит на ипотеку, на жилье должника уже нельзя будет обратить взыскание, если должник или третье лицо будет исправно платить по графику, согласованному сторонами в соглашении.
Для того чтобы банк согласился на заключение мирового соглашения, а суд его утвердил, необходимо соблюсти несколько условий:
1) ипотечное жильё должно быть единственным для должника;
2) должник или третье лицо должны подтвердить свои доходы, то есть должны доказать кредитору и суду, что в состоянии исполнять финансовые обязательства по ипотеке;
3) если должником до заключения мирового соглашения были допущены просрочки, в соглашении с банком обязательно нужно предусмотреть условия о порядке и сроках погашения этой просроченной задолженности.
Если у должника есть долги, например, по алиментам или возмещению вреда здоровью, так называемые долги первой и второй очереди, то для принятия кредитором исполнения по ипотеке от третьего лица или утверждения мирового соглашения с должником на специальный банковский счёт должника необходимо внести сумму, достаточную для погашения таких требований, либо сумму в размере не более 10% от стоимости ипотечного жилья должника.
Привлечение третьего лица для погашения ипотеки до банкротства (ст. 313 ГК РФ)
Если сумма ипотечного кредита незначительна, а у заемщика, который планирует проходить процедуру банкротства, арестованы счета, либо банк в безакцептном порядке по условиям договора (то есть без согласия заемщика) списывает деньги, которые заемщик кладет на ипотечный счет для погашения ипотеки, на неустойки или на исполнительные производства по другим долгам, можно привлечь третье лицо для внесения платежей по ипотеке со своего счета в порядке, предусмотренном ст. 313 ГК РФ.
Подробно рассматривать этот вопрос в своей статье не буду, чтобы не отвлекаться от основной темы, но если у должника возникла именно такая ситуация: в банке, выдавшем ипотечный кредит, имеются другие просроченные кредиты или арестованные счета, рекомендую изучить ст. 313 ГК РФ.
Вывод
Действующим законодательством предусмотрены механизмы сохранения ипотечного жилья, даже если должник заходит в банкротство с ипотекой. Если долг слишком большой, лучше заключить мировое соглашение с банком.
Если есть возможность оплатить остаток задолженности по ипотеке до вступления в банкротный процесс, привлекайте третье лицо для внесения остатка задолженности, чтобы не усложнять процедуру банкротства включением единственного жилья в конкурсную массу.
Однако если по какой-то причине оплатить ипотеку через третье лицо до начала банкротного процесса не получилось, важно помнить, что третье лицо может оплатить ипотеку на любой стадии рассмотрения дела в суде, в том числе после включения квартиры в конкурсную массу. Когда ипотека будет оплачена третьим лицом, ее должны будут исключить из конкурсной массы и сохранить за должником.
Для записи на консультацию или обсуждения вашего вопроса пишите мне в мессенджер MAX по номеру +7(950)525-25-98.
Я также доступна для связи в других приложениях.
Пожалуйста, пишите✍️, не звоните! Звонки не принимаю, отвечаю только на сообщения.