В последние годы на рынке загородной недвижимости сложилась любопытная ситуация: многие риэлторы, вместо того чтобы просто посредничать в сделках, начали массово скупать земельные участки. Сегодня они владеют сразу несколькими объектами и уже выставили их на продажу в 2026 году - с наценкой в 50 %. Но, похоже, их бизнес‑план может дать серьёзную трещину. Разберёмся почему.
В чём подвох?
Риэлторы рассчитывают на быструю прибыль: купили землю подешевле, подождали несколько лет, добавили полцены - и продали. Однако здесь есть два важных нюанса, о которых многие, похоже, забыли.
1. Пятилетний срок владения
Чтобы не платить налог с продажи, собственник должен владеть участком не менее пяти лет. Те, кто купил землю в 2021-2022 годах, ещё не вышли из «налогового окна». А значит, при продаже в 2026‑м им придётся:
- либо заплатить налог на доход;
- либо искать схемы, как снизить налоговую базу (что не всегда законно и безопасно).
2. Возможное повышение налогов за множественное владение
Ходят слухи, что власти планируют ввести повышенный ежегодный налог для тех, кто владеет более чем двумя земельными участками. Пока это только разговоры, но рынок уже реагирует: инвесторы начинают нервничать. Если инициатива пройдёт, содержание «портфеля» участков станет ощутимо дороже.
Что будет дальше? Мой прогноз
Исходя из этих факторов, я ожидаю следующую динамику на рынке:
- 2027–2028 годы: гонка распродаж. Те, кто не успел продать участки до введения новых налогов или не хочет платить лишние сборы, начнут срочно избавляться от земли. Конкуренция вырастет, и цены неизбежно пойдут вниз.
- Снижение цен до себестоимости. Чтобы успеть выйти из активов, продавцы будут готовы отдавать участки почти без прибыли - лишь бы не остаться с «токсичными» активами.
- Риски для самых медленных. Те, кто затянет с продажей, столкнутся с двумя проблемами:
падение спроса из‑за общего снижения цен;
риск потерять участки через банки - если земля была куплена в ипотеку, а платежи стали непосильными из‑за новых налогов. В таком случае банк может забрать участок по кадастровой стоимости, чтобы покрыть долги.
Кому это выгодно?
Парадоксально, но такая ситуация может сыграть на руку:
- частным покупателям - появится шанс приобрести землю по реальной цене, а не с накруткой;
- долгосрочным инвесторам - те, кто готов подождать, смогут купить участки на «дне» рынка и заработать позже;
- честным риэлторам - клиенты начнут больше доверять тем, кто не гонится за быстрой прибылью, а помогает найти выгодные варианты.
Вывод
Стремление риэлторов стать рантье и заработать на перепродаже земли выглядит заманчиво, но не учитывает реалии российского рынка: налоги, законодательные риски и цикличность спроса. В ближайшие годы мы, скорее всего, увидим массовую распродажу участков - и это станет хорошим шансом для тех, кто умеет ждать и считать.
А вы сталкивались с подобными схемами на рынке недвижимости? Делитесь в комментариях - обсудим!
#недвижимость #земля #инвестиции #риэлторы #налоги #рынокнедвижимости #инвестициивнедвижимость #загороднаянедвижимость #финансы #прогнозрынка