В 2025 и 2026 годах тысячи, если не десятки тысяч жителей Подмосковья столкнулись с крайне неприятной ситуацией.
Люди, став счастливыми обладателями земельных участков и планируя построить на них жилые дома, после подачи уведомления о планируемом строительстве начали получать… уведомления о несоответствии.
В таких уведомлениях указывается, что в зоне 7.1 приаэродромной территории новое строительство жилых домов недопустимо.
Для многих это становится настоящим шоком: участок фактически обесценивается, и кажется, что на нём ничего нельзя построить. Но так ли это на самом деле?
Почему это происходит?
Решение Роспотребнадзора от 23.01.2025 № 2/ПАТ «Об установлении седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево)», о котором идёт речь, вступило в силу относительно недавно — в январе 2025 года. Поэтому многие о нём просто ещё не слышали. А между тем масштаб ограничений колоссальный: зона 7.1 огромна.
На примере аэропорта Шереметьево видно, что эта зона охватывает значительную часть северного Подмосковья — десятки деревень, СНТ и коттеджных посёлков.
Что говорит закон?
Обжаловать уведомление о несоответствии, если вы хотите построить индивидуальный жилой дом (ИЖС), практически бесполезно. Законодательство прописано чётко, относительно запрета на постройку жилого дома и если участок куплен недавно — новое строительство жилого дома действительно запрещено.
Однако есть важный нюанс.
Решение Роспотребнадзора не содержит запрета на строительство садового дома.
Запрет установлен для индивидуальных жилых домов, но не для садовых. А это принципиально важно, потому что садовые дома могут быть вполне комфортабельными и на 100% подходящими для дачного образа жизни.
Чем садовый дом отличается от жилого?
Садовый дом — это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в нём граждан.
По сути, садовый дом не рассчитан на круглогодичное проживание. Предполагается, что в нём может не быть канализации, отопления и водоснабжения — он подходит для тёплого времени года. Это привычная всем дача, летний дом.
С 1 января 2019 года понятия «дача», «дачный участок» и «дачный дом» были исключены из законодательства. Их заменило понятие «садовый дом».
Индивидуальный жилой дом (ИЖС) — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для проживания. Оно не делится на самостоятельные объекты недвижимости.
Что это даёт на практике?
Вы можете смело подавать уведомление, но не для ИЖС, а на строительство садового дома.
Законодательство хоть четко и разграничивает эти два объекта, однако даёт очень размытые отличия между ними. При желании садовый дом можно сделать максимально приближённым к жилому, по сути, не стоит лишь делать полноценную кухню и несколько жилых комнат, в остальном, разница будет зафиксирована лишь формально:
- в ЕГРН появится запись о нежилом здании;
- в таком доме нельзя будет прописаться;
- нельзя будет использовать семейную ипотеку или материнский капитал.
К сожалению, при желании построить садовый дом, все равно не избежать проблем
На практике администрации отказывают даже при подаче уведомления на садовый дом. Формальная причина — ссылка на запрет строительства жилого дома (как на первом скриншоте в статье).
По какой‑то причине местные власти распространяют запрет и на садовые дома. Возможно, они неверно трактуют закон. А возможно, законодатель действительно подразумевал запрет и для садовых домов, но просто забыл это прямо указать.
В любом случае, правовая логика — на стороне собственника. И можно смело идти в суд.
Шансы на победу должны быть именно у владельца участка, а не у администрации.
Что важно знать прямо сейчас
Судебной практики по таким делам пока нет вообще. На момент написания статьи ни одно дело не дошло до кассационной инстанции.
Одно из таких дел уже находится в производстве у автора статьи. Есть надежда сформировать положительную судебную практику для всех собственников, оказавшихся в этой непростой ситуации.
Если у Вас возникли вопросы по данной теме или нужна юридическая консультация можете обратиться ко мне через ВК или Макс
Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости на моем канале, обязательно подпишитесь!) из-за блокировок телеграмма можете подписаться на мою группу ВК