Итак, ранее я рассказал, как выбрать земельный участок, выбрать дом, выбрать проект и распланировать территорию. Теперь настало время выбирать того, кому же мы доверим строительство нашего будущего дома.
Немного о нормах современные ценообразования - их нет. Рынок строительства сегодня настолько дикий, что у подрядчика есть план – «взять с заказчика столько-то денег». Ни к трудоемкости, ни к здравому смыслу стоимость работ не привязана. Поэтому, подрядчик конечно рисует сметы, но в большинстве случаев никакой логики в них нет.
Во-первых, надо понять, какое ваше виденье работы с подрядчиком. Если вы планируете заключить договор, оплатить его и приехать на приемку готового дома, то у меня плохие новости. Есть такой канал «Строй хлам», автор которого Сергей Петруша (с автором я никак не знаком и никоим образом его деятельность не оцениваю). Там бывает полезная и интересная информация, но есть много контента, где он показывает «обманутых дольщиков». Общее у всех тех видеороликах одно- заказчики полностью доверились подрядчику, который обещал им, что все будет хорошо (спойлер: хорошо не было). С первого дня общения с подрядчиком вы должны держать в голове, что через пол года вы с ним окажитесь в суде. Никаких устных договоров, все письменно, под протокол. Никаких передач денег в руки, только на расчётный счет, либо в кассу. Причем деньги вы должны передавать строго тому лицу, с которым у вас договор и иметь документальное подтверждение факта передачи денег. Тогда и только тогда дела будут идти в нужном направлении.
Ранее я уже упоминал о «проекте в подарок» от подрядчика. Такие «проекты» в большинстве случаев просто картинки без каких-либо требований к процессу работ и строению. Лучше приобрести проект в одном месте, а в договоре с подрядчиком давать ссылку на проект и делать его неотъемлемой частью договора. В тех договорах, что дают подрядчики изначально очень мало конкретики (какие материалы будут использоваться, какие производители и прочее, но о материалах позже).
В части определения цены работ по договору подряда Гражданский кодекс различает два вида: твердая и примерная. Твердую цену стороны не вправе менять в одностороннем порядке, даже если увеличился объем работ (по причинам, не зависящим от заказчика). Примерная цена определяет стоимость вида работ, а конечная цена зависит от объема. По умолчанию всегда считается, что цена твердая.
Во-вторых, у подрядчиков огромное количество различного рода схем и уловок. Как правило, вас заманивают низкой ценой на основную работу, но в дальнейшем цена быстро вырастает за счет «дополнительных работ», которые, как оказываются в цену основных не входят. Например, заказываете вы кладку стены (обычно она выражается в кубических метрах). Один подрядчик объявил цену 3000, другой 6000 за куб. Конечно же надо выбирать первого и заключать договор с ним. Однако позже выясняется, что первый подрядчик считает объем не по готовой конструкции, а по израсходованному материалу (то есть с учетом обрезков), штробление и армирование кладки у него дополнительная услуга, за сборку лесов тоже надо доплатить, поскольку без них никуда, да и «за качество по такой цене он не отвечает». В итоге легким взмахом руки 3000 превращаются в 8000 на ровном месте. И это хорошо, если дело не закончится испорченным материалом. И такая логика встречается во всем. Поэтому, когда у вас на руках проект и в нем изложены требования к работе, вы легко можете требовать:
1) что бы цена работ включала все необходимые операции, предусмотренные проектом;
2) что бы результат работ отвечал требованиям к качеству, предусмотренным проектом.
Вообще у подрядчиков правило такое: если он приносит счет на 200 тысяч, но не может даже объяснить, что это за расходы, то вы обязаны его оплатить, потому что «не надо быть таким мелочным и считать каждую копейку». Если в какой-то момент он понял, что ошибся в расчетах и вы ему не доплатили 500 рублей, он до последнего будет требовать доплаты, потому что вы ему должны.
Не ленитесь и пропишите в договоре конечный результат каждого этапа работ (каким его видите вы), обязательно пропишите способ определения объема работ (если цена является не твердой, а примерной). Причем этот способ определения должен быть легко определяемым. К примеру, когда мне делали отсыпку под фундамент, подрядчик дал стоимость за куб уплотнения песка. Я указал в договоре, что объем работ определяется по геометрическим размерам уплотненного основания (фактически размеру котлована), которые легко можно померить и посчитать. По итогу сдачи работ подрядчик упорно пытался считать по количеству привезенного песка, а разница может быть в полтора и два раза. Увы, сколько вам действительно привезли песка и сколько вам сказали, что привезли это две разные цифры. А также песок в уплотненном состоянии занимает меньший объем, чем в насыпном. Стройка дело темное, указывайте всегда такие методы определения объема работ, которые легко посчитать и проверить. В приведенном выше примере подрядчик мог указать любую цифру, а доказать или опровергнуть ее было бы невозможно.
Теперь о смете в целом. Смета - это хорошо и правильно, поскольку позволяет определить виды работ, объем и их стоимость. Но если вы видите слишком подробную смету, в который расписано все до последнего гвоздя, то следует насторожиться. Либо требуйте, чтобы несмотря на наличие сметы цена работ была твердой (опять же ссылка на проект), либо будьте готовы к тому, что однажды вам позвонит подрядчик и скажет: «Мы забили 500 гвоздей, предусмотренные сметой, хватило примерно на треть дома. Будете доплачивать за оставшиеся, чтобы достроить дом?». К сожалению, излишне подробная смета очень часто тоже уловка. Она нужна для того, чтобы, во-первых, не дать заказчику никакого шанса в ней разобраться, во-вторых, таким образом можно легко занизить общую цену работ. Заказчик увидит, что здесь предлагают цену на 2 миллиона ниже и заключит договор, а в процессе его разведут еще на 4, потому что деваться ему будет некуда.
Поэтому следите за тем, чтобы смета содержала этапы работ (устройство фундамента, кладка стен, возведение каркаса, устройство крыши и т.д.). Также цена должна включать все необходимые переходы и операции (предусмотренные технологией). А точное количество работ внутри этапа вас волновать не должно, главное, чтобы соответствовало проекту. Поэтому еще раз: плохой проект лучше, чем его отсутствие.
Что касается организации работ с подрядчиком. Когда я покупал проект, там была кнопка «получить коммерческие предложение от строителей» и я ее нажал. За следующие пару дней мне поступило множество звонков, сообщений и предложений, и всех их объединяло то, что ни одно предложение не имело ничего общего с проектом, кроме планировки. Каждый подрядчик просто вставлял выбранную мной планировку, а дальше лепил что ему хочется. Лучшее предложение по цене тогда было что-то в районе 6,5 миллионов. Но в том предложении были другие фундаменты, армирование, толщина стен, перекрытия, кровля. В общем другим было абсолютно все. Сейчас я могу сказать, что я построил дом по проекту, с себестоимостью материалов в 2,5-3 раза выше чем предлагалось и с общими затратами около 5,5 миллионов. Вот и считайте цену покупки дома «с картинки» у строительных организаций.
Как я уже отмечал ранее, когда вы смотрите картинку будущего дома на сайте строительной организации, либо на любом другом ресурсе вам предлагают купить не более чем картинку. В любом доме важны его технические характеристики, материалы, производители. Эти параметры не конкретизирует практически никто.
Про материалы. Если при строительстве дома вы доверите покупку материалов подрядчику, то с высокой долей вероятности вам продадут самые дешевые материалы по самой высокой цене.
Хотите примеров? Их есть у меня. Когда делали фундамент подрядчик посчитал количество арматуры и как бы невзначай сказал: «я запрошу счет у своих хороших знакомых, у них самая лучшая арматура и они делают нам большие скидки». Но я тоже в состоянии был запросить цены на свободном рынке, что и сделал. В итоге из тех 15 предложений что запросил я, все укладывались в коридор плюс минус 5-10 %. То есть порядок цен был одинаковым. Тот счет, что дал подрядчик был на 30 % выше самого дорогого, что получил я. Вот вам и большие скидки.
Другой пример, в большинстве случаев, из тех, что гуляют в интернете, подрядчики используют черные саморезы при строительстве кровли. Для справки, черные саморезы применяются либо в конструкциях типа стен из гипсокартона, либо в качестве временного крепежа. При строительстве кровли такие саморезы использовать недопустимо, они сгнивают за пару сезонов, а дальше разрушение лишь вопрос времени. Есть у меня даже товарищ, который построил летнюю пристройку, а через пару лет начал проваливаться пол. Когда полезли смотреть, кругом черные саморезы. Так вот, разница между вариантами купить нормальные саморезы и самые дешевые – тысяч 5-10 на всю крышу. В условиях стройки — это даже меньше погрешности. Но зачем застройщику тратить лишние 10 тысяч, если пару лет кровля простоит, а дальше вы его уже не найдете.
Поэтому мой совет – возьмите вопрос приобретения материалов на себя. Так вы контролируете и качество, и количество, и цену материалов. Можете находить лучшие предложения. Да это занимает время и силы, но эти затраты окупятся в будущем. К тому же сравнивать предложения разных подрядчиков намного проще без учета материалов. Потому что материалы — это очень большое поле для маневров. Подрядчик может искусственно занизить стоимость или количество материалов в предложении, а потом, сославшись на соответствующий пункт договора потребовать доплаты в связи с тем, что «материалы подорожали». Можно конечно и в договоре описать требования к материалам, производителям, но это намного тяжелее, чем взять закупку материалов на себя. К тому же по итогу стройки вы уже обзаведетесь большим заделом поставщиков качественных и не дорогих материалов, а это большой потенциал для будущих покупок.
Пару слов о конкретных позициях. Такие материалы как бетон, арматура, прокат, покрытия крыши и другие крупные позиции следует покупать только напрямую у производителя, и оплачивать строго по безналу. Причем следить что бы получатель денег был именно тот, кто продает. Никаких покупок с авито, объявлений на столбах и прочего. Особенно бетон. Необходимо найти ближайший растворно-бетонный узел, приехать туда, убедится, что это именно производство бетона, а не бетономешалка, убедится в наличии собственной лаборатории и взять прямые контакты. Есть ребята, которые ставят свою точку на карте рядом с РБУ и притворяются им.
Есть еще один неочевидный нюанс. Если договором предусмотрено, что «расходные материалы» покупаете Вы, то не поленитесь составить список этих самых расходных материалов. Вроде бы все должно быть понятно, но подрядчики зачастую называют расходными материалами абсолютно все, мотивируя тем, что «они оставляют это на объекте». По факту же, когда я по итогам работ положил на стол списки заказов и попросил вернуть «расходные материалы» мне вернули их в заводских упаковках. Просто подрядчик везет их обратно на рынок и обеспечивает себя дополнительной прибылью.
Насколько ответственно вы подойдете к выбору подрядной организации, столько денег сил и времени вы сэкономите в будущем. Никакой веры на слово. Все должно оформляться письменно и правильно. Составление договора — это переговорный процесс, не стоит подписывать то, что дают. Не ленитесь участвовать в этом процессе. Если подрядчику не терпится приступить к работам, а вопрос согласования договора он откладывает на потом, просто сообщите, что не гарантируете оплату его работ до согласования и подписания договора. Потому что потом начнется психологическая атака «мы работали, ты нам должен!».
Хорошим признаком добросовестных подрядчиков является то, что все работы оплачиваются этапами по факту исполнения и приемки. Если с вас требуют аванс больше 50 тысяч рублей, лучше отказаться от такого подрядчика.