В отчетности застройщиков появилась странная аномалия: проданных квартир становится меньше.
Не «растет медленнее», а буквально уменьшается.
Если сравнить проектные декларации некоторых домов за февраль и март, можно заметить это на цифрах. Общее количество проданных квартир в документах не выросло, а сократилось. В накопительной отчетности, которая должна только расти, внезапно появляется «минус».
Аномалии мы обнаружили в проектных декларациях Екатеринбурга, Новосибирска и Рязани за март–апрель 2026 года. Эти города — опережающие маркеры для рынка недвижимости. То, что происходит в их отчетах сегодня, с высокой вероятностью повторится в других миллионниках через 2–4 месяца (за исключением курортных и сырьевых регионов).
По данным за март 2026 года, продажи новостроек в Екатеринбурге упали на 17,6% за месяц. При этом объем нереализованного жилья сократился лишь на 1 200 квартир, хотя продано было 1 583. Разница в ~380 квартир — это сделки, которые были расторгнуты и вернулись в продажу. Реальный срок реализации остатков при текущих темпах составляет 46 месяцев (почти 4 года), что в 1,5 раза превышает прогнозы аналитиков.
Данные предоставлены аналитическим сервисом Домострой Профи
Разбираем на цифрах, как это происходит и почему цены при этом продолжают расти.
Как выглядят «отрицательные» продажи
Проектная декларация (ПД) фиксирует только реальные сделки, зарегистрированные в Росреестре. Если число сделок в свежем отчете стало меньше, значит, записи о них аннулировали.
Пример 1: Ротация технического опта
Декабрь: продано 320 квартир.
Март: продано 208 квартир.
Итог: Из отчета исчезло 112 сделок.
Скорее всего, застройщик на старте продал пул квартир аффилированному юрлицу, чтобы показать банку наполнение эскроу-счетов. Теперь он расторгает эти сделки, чтобы вернуть квартиры в розничную продажу.
Пример 2: Отказ от ипотечных сделок
10 марта: 74 сделки.
27 марта: 64 сделки.
Итог: Проект потерял 10 покупателей за две недели.
Это результат расторжения ДДУ, по которым банки не перечислили деньги (например, из-за изменения условий кредитования или лимитов).
Пример 3: Стагнация спроса
Апрель прошлого года: 368 квартир.
Апрель текущего года: 357 квартир.
Итог: За год чистый прирост продаж отрицательный.
Это значит, что количество расторжений превышает количество новых покупок. Проект фактически стоит, несмотря на активное продвижение.
Пример 4: Стратегическая ревизия
Бывает и так: стройка идет быстрее плана, а продажи в отчетах падают.
Срок сдачи: перенесен вперед (в примере, с июня 2028 на декабрь 2027).
Продажи: упали с 213 до 188 квартир за месяц. Дельта цены ушедших метров оказалась в 2,5 раза больше рынка.
Итог: Техническая очистка декларации на фоне опережения графика.
Падение продаж здесь — не кризис, а «генеральная уборка». Застройщик ускорил стройку, повысив ценность дома. Параллельно он аннулировал сделки с аномально высокой ценой (вероятно, ипотечный «навес» или технические брони), чтобы отчетность соответствовала реальности. (Может быть техническая ошибка при заполнении бланка ПД — прим. автора)
Такой маневр могут позволить себе только сильные игроки. Если лидер региона строит с опережением графика, «минус» в его декларации — это не поиск денег, а уверенное управление прибылью.
Почему при этом растет цена
В мартовских отчетах часто виден парадокс: количество сделок падает, а средняя цена квадратного метра растет. Этому есть математическое объяснение.
Когда застройщик расторгает старые «оптовые» договоры, заключенные по низким ценам старта стройки, из общей массы исчезают дешевые метры. В декларации остаются только новые сделки по актуальным высоким ценам.
Это дает эффект математически завышенной средней цены, хотя реального притока новых покупателей может не быть.
Кроме того, застройщики обязаны соблюдать ценовые параметры кредитного договора с банком. Они не могут официально снизить цену в декларации, так как это потребует пересмотра условий проектного финансирования.
Что это значит для покупателя, инвестора и аналитика
Покупателю: Если в ПД часто «минусуются» сделки — это сигнал, что реальный спрос низкий. Не спешите: застройщик может просто «чистить» отчетность.
Инвестору: Рост цены при падении объемов — не признак успеха проекта, а следствие вымывания дешевых лотов из статистики.
Аналитику: Следите за волатильностью. Частые скачки «туда-сюда» говорят о технических манипуляциях, а не о трендах.
Что делать с этой информацией
Проверяйте динамику. Сравнивайте не только количество квартир, но и сумму на счетах эскроу. Если деньги на эскроу снижаются вместе с метрами — в проекте идет отток средств. Смотрите минимум 2–3 последовательных отчета.
Ищите «аномальный старт». Если в первых ПД сразу продано 50–90% площадей — скорее всего, это техническая сделка на юрлицо. Будьте готовы, что позже эти сделки начнут «исчезать».
Мартовская убыль сделок — признак того, что рынок недвижимости начал «трезветь». Застройщики больше не могут поддерживать видимость спроса и вынуждены приводить отчетность в соответствие с реальными деньгами покупателей.