Многие собственники, задумываясь о пассивном доходе, традиционно выбирают сдачу квартиры. Но есть и альтернатива - помещения стрит-ритейл (магазины, кафе, аптеки, салоны красоты на первых этажах жилых домов или на оживленных улицах).
Какой вариант выгоднее? Разбираем плюсы и минусы каждого формата.
Доходность:
Квартира: Доходность от сдачи жилой недвижимости в долгосрочную аренду составляет в среднем 7-9 % годовых от стоимости квартиры (для расчетов была взята стоимость продажи и аренды двухкомнатной «хрущевки» в Электростали).
Стрит-ритейл: Доходность от коммерческой аренды выше - 10-12% годовых. Помещение на первом этаже стоимостью 15 млн рублей может приносить 120-150 тыс. рублей в месяц.
Стабильность и сроки аренды:
Квартира: Жилье сдается обычно на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Арендаторы меняются, но рынок жилья стабилен - новую семью или студента найти относительно легко. Простои редко превышают 1-2 месяца. При этом жильцы могут испортить имущество, шумят, вызывают недовольство соседей.
Стрит-ритейл: Договор аренды коммерческих помещений заключаются на 3-5 лет и более, часто с автоматической пролонгацией. Арендатор заинтересован в долгосрочных отношениях, так как вкладывает деньги в ремонт и бизнес. Однако если бизнес закрывается, найти нового арендатора может быть сложнее, все будет зависеть от локации и трафика. Простои могут длиться полгода и больше.
Хлопоты и управление:
Квартира: Жилая аренда требует постоянного контакта с арендаторами: сверка счетчиков, замена лампочек, ремонт сантехники, улаживание конфликтов с соседями. Свет, вода по счетчикам обычно платит арендатор, остальная коммуналка ложится на собственника. Плюс каждые 1-2 года нужно искать новых жильцов.
Стрит-ритейл: Арендатор коммерческого помещения обычно сам делает ремонт, сам обслуживает коммуникации и решает проблемы. В коммунальные платежи входят отопление, свет и вода по счетчикам, вывоз мусора, также может входить пожарная и охранная сигнализация, видеонаблюдение и уборка прилегающей территории. Ваша задача - вовремя получать арендную плату и контролировать целевое использование. Хлопот значительно меньше. Однако нужно разбираться в юридических тонкостях и уметь оценивать бизнес-модель арендатора.
Ликвидность и продажа:
Квартира: Жилую недвижимость продать легко. Порог входа меньше. Спрос стабилен, инструментов доступных покупателям больше.
Стрит-ритейл: Продать коммерческое помещение сложнее. Круг покупателей уже - это инвесторы или предприниматели. В кризис спрос падает, а дисконт может достигать 20-30%. Банки неохотно дают ипотеку на коммерцию (выше ставка, больше первоначальный взнос).
Риски, о которых молчат:
Квартира: Главные риски - недобросовестные арендаторы (долги, порча имущества), а также изменение законодательства (возможный запрет посуточной аренды, требования к регистрации). Кроме того, соседи могут жаловаться на шум, а это рано или поздно приведет к расторжению договора. Все чаще встречается «затоваренность» - наличие большого количества предложений в одной локации.
Стрит-ритейл: Один из основных рисков - бизнес арендатора «не полетел». Второй риск - законодательные инициативы, например, если запретят размещение общепита в жилых домах, или изменится отдаленность от учебных заведений, а у вас арендатор - магазин с табачными изделиями. Третий риск - арендатор нашел помещение дешевле или более подходящее под его формат бизнеса.
Что подойдет именно вам?
Квартира: если вы не хотите глубоко вникать в бизнес-процессы, имеете одну-две квартиры и готовы мириться с невысокой доходностью ради спокойствия.
Стрит-ритейл: если вы инвестор с опытом или имеете надежного консультанта по недвижимости, готовы учиться, понимаете бизнес-модели, умеете оценить локацию и не боитесь простоев. Также тем, если у вас несколько объектов, чтобы диверсифицировать риски.
Заключение:
Выбор между квартирой и стрит-ритейлом — это выбор между спокойствием и потенциально более высокой доходностью. Если у вас один объект и вы не хотите головной боли - сдавайте квартиру. Если у вас есть капитал, готовность разбираться в нюансах и принимать риски - стрит-ритейл может принести значительно больше. Оптимальная стратегия: диверсификация - часть средств в жилую аренду, часть в коммерческую, «разложить яйца в разные корзины». Но в любом случае, перед покупкой коммерческого помещения или квартиры для сдачи в аренду, обязательно проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости и юристом.