Рынок недвижимости Испании в 2026 году переживает заметные перемены, которые напрямую затрагивают интересы тысяч семей и инвесторов. Впервые за последние годы доля сделок с целью инвестиций в жилье сократилась почти вдвое, а спрос на квартиры для постоянного проживания вырос. Это не только меняет структуру рынка, но и влияет на доступность жилья, стоимость аренды и перспективы для будущих покупателей.
Согласно данным Ассоциации пользователей финансовых услуг (Asufin), за первые месяцы 2026 года только треть всех покупок жилья приходится на инвестиционные цели. Для сравнения, год назад этот показатель превышал половину всех сделок. Такой спад объясняется опасениями инвесторов по поводу снижения доходности от аренды и перепродажи, а также ростом рисков, связанных с изменениями в законодательстве. В то же время, число сделок для собственного проживания увеличилось: если в 2025 году их доля составляла 14,4%, то сейчас она достигла 20,8%. Особенно заметен рост числа покупателей, которые меняют свою основную квартиру — их стало почти в три раза больше по сравнению с прошлым годом.
Динамика доходности
Несмотря на снижение интереса к инвестициям, доходность от сдачи жилья в аренду продолжает расти. В феврале 2026 года средняя доходность по стране составила 7,12%, что выше прошлогоднего уровня. По оценке russpain.com, это связано с постоянным ростом арендных ставок и ограниченным предложением на рынке. Средняя стоимость покупки квартиры площадью 90 квадратных метров достигла 219 150 евро, а средняя месячная аренда — 1 300 евро. В результате, годовой доход владельца жилья составил более 15 тысяч евро до вычета налогов.
Эксперты отмечают, что рост доходности поддерживается не только высокими ценами на аренду, но и сокращением числа доступных квартир. Многие собственники предпочитают не сдавать жилье из-за опасений по поводу нестабильности законодательства и возможных изменений в правилах аренды. Это приводит к усилению конкуренции между арендаторами и дальнейшему росту цен.
Дефицит предложения
Ситуация на рынке аренды остается напряженной. По данным Idealista, в феврале 2026 года арендные ставки выросли на 7,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а средняя цена за квадратный метр достигла 15 евро. За последние три месяца рост составил 3,3%, а по сравнению с январем — 0,6%. Дефицит предложений усугубляется тем, что часть инвесторов уходит с рынка, опасаясь дальнейших изменений в регулировании и снижении доходности.
Мария Матос из Fotocasa подчеркивает, что несмотря на снижение доходности с 6,8% в 2020 году до 5,9% в 2025-м, вложения в жилье по-прежнему привлекательны. Однако ужесточение правил аренды и рост рисков приводят к тому, что часть инвесторов отказывается от покупки квартир для сдачи. Это может еще сильнее ограничить предложение и повысить напряженность на рынке аренды.
География доходности
Доходность от аренды сильно зависит от города. В феврале 2026 года наибольший доход приносили квартиры в Таррагоне (8,15%), Севилье (8,08%) и Хаэне (7,39%). В Мадриде доходность составила 5,56%, а в Барселоне — 6,99%. Наименее выгодными оказались вложения в Сан-Себастьяне (3,84%), Пальме (4,42%) и Жироне (4,49%). Эксперты отмечают, что разница между регионами становится все более заметной, а доступность жилья в крупных городах продолжает снижаться.
В условиях, когда предложение ограничено, а спрос на аренду остается высоким, рынок становится все более конкурентным. Владельцы жилья сталкиваются с новыми вызовами, связанными с изменениями в законодательстве и ростом цен, а арендаторы вынуждены бороться за каждый доступный вариант.
В последние годы рынок недвижимости Испании неоднократно сталкивался с резкими изменениями. В 2022 году наблюдался всплеск интереса к инвестициям на фоне низких ставок по ипотеке, а в 2024-м — рост цен из-за ограниченного строительства новых объектов. В 2025 году ужесточение регулирования аренды уже приводило к сокращению предложения. Сейчас ситуация развивается по схожему сценарию: инвесторы осторожничают, а спрос на жилье для жизни растет. Подобные тенденции отмечались и в других европейских странах, где ужесточение правил аренды приводило к снижению числа доступных квартир и росту цен для арендаторов.