Португальский рынок недвижимости в 2025 году перешел в новую фазу, где ключевую роль играют не краткосрочные спекулятивные сделки, а качество капитала, дефицит предложения и требования к энергоэффективности активов.
Инвестиции выросли и превысили средний уровень
По данным JLL, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 2,8 млрд евро, увеличившись на 21% по сравнению с предыдущим годом и превысив исторический средний уровень.
Около 70% вложений обеспечили иностранные инвесторы, еще 30% пришлось на внутренний капитал. Это указывает на более сбалансированную структуру рынка и снижение зависимости от внешних потоков.
2026 год станет периодом консолидации
Аналитики JLL рассматривают 2026 год как этап консолидации, а не фазу активного роста.
В этих условиях участники рынка чаще оценивают активы по устойчивости дохода, качеству продукта и соответствию требованиям арендаторов и инвесторов.
Международный капитал сохраняет позиции
Высокая доля иностранных инвестиций остается ключевой характеристикой рынка, однако роль внутреннего капитала усиливается.
В 2024 году международные инвесторы обеспечивали около 85% вложений, при этом основной интерес был сосредоточен на core и core-plus активах. Это подтверждает долгосрочный характер спроса и ориентацию на стабильный доход.
Основные сегменты: retail, офисы и living
В 2025 году наибольший объем инвестиций пришелся на retail-сегмент — около 30%. Далее следуют офисная недвижимость и проекты в сегменте living.
Рынок остается диверсифицированным: инвесторы распределяют капитал между торговыми объектами, деловой недвижимостью и жилыми форматами.
Торговый сегмент сохраняет устойчивость за счет внутреннего спроса и активности брендов в ключевых локациях.
Офисный рынок: рост требований к качеству
В офисном сегменте усиливается спрос на современные объекты в центральных деловых районах.
Даже при снижении активности аренды ставки в качественных зданиях продолжают расти из-за ограниченного предложения.
Объекты без реконструкции, экологических сертификатов и современной инженерии теряют конкурентоспособность, даже при выгодном расположении.
Логистика и влияние nearshoring
Сегмент industrial & logistics остается одним из ключевых для рынка.
В 2025 году объем занятых складских площадей составил около 485 тыс. кв. м. Несмотря на снижение по сравнению с рекордным годом, спрос остается устойчивым.
Основными драйверами выступают развитие электронной коммерции и перенос производственных цепочек ближе к европейским рынкам.
Энергетика становится фактором инвестиций
Связь недвижимости с энергетической инфраструктурой усиливается.
Для дата-центров доступ к электроэнергии становится определяющим фактором при выборе площадки. В условиях ограничений энергосистем в Европе это становится конкурентным преимуществом.
Дополнительную ценность получают объекты, способные обеспечить собственную генерацию энергии или долгосрочные энергоконтракты.
Жилищный рынок остается под давлением
В жилом сегменте сохраняется структурный дефицит предложения.
Цены на жилье в 2025 году выросли на 17,6%, при этом количество сделок увеличилось на 8,6%. Это указывает на сохранение высокого спроса при ограниченном предложении.
Объем нового строительства остается значительно ниже уровней предыдущих циклов, что продолжает ограничивать доступность жилья.
Макроэкономика поддерживает рынок
Экономика Португалии демонстрирует устойчивый рост выше среднего по ЕС.
Ожидается увеличение ВВП на 1,8% в 2025 году и на 2,2% в 2026 году. Это формирует стабильную основу для рынка недвижимости и поддерживает спрос со стороны инвесторов и конечных пользователей.
Итог: инвесторы усиливают отбор активов
Текущий этап развития рынка связан с изменением инвестиционных подходов.
Капитал сохраняется на рынке, однако распределяется более избирательно. В приоритете — объекты с устойчивым доходом, высоким качеством и соответствием современным требованиям, включая энергоэффективность и эксплуатационные характеристики.
FAQ по рынку недвижимости Португалии
Почему рынок называют новым циклом?
Из-за перехода от спекулятивной модели к более устойчивым инвестициям с акцентом на качество активов.
Каков объем инвестиций?
2,8 млрд евро в 2025 году, рост на 21% год к году.
Как распределяется капитал?
Около 70% — иностранные инвестиции, 30% — внутренние.
Какие сегменты лидируют?
Retail, офисная недвижимость и проекты в сегменте living.
Почему важна энергетика?
Доступ к электроэнергии становится ключевым фактором для дата-центров и инфраструктурных объектов.
Что происходит с жильем?
Сохраняется дефицит предложения, что поддерживает рост цен и ограничивает доступность жилья.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.