На практике всё чаще возникает ситуация, которая вызывает у людей искреннее недоумение:
👉 квартира куплена в браке
👉 после развода один из бывших супругов продаёт её
👉 Росреестр регистрирует сделку
👉 второй супруг узнаёт об этом постфактум
И главный вопрос:
как такое вообще возможно и можно ли оспорить сделку?
Многие считают: если квартира была куплена в браке, значит без согласия второго супруга её продать нельзя.
Это верно — но только пока брак существует.
📌 В соответствии с ч. 3 ст. 35 Семейный кодекс РФ:
для распоряжения общим имуществом требуется нотариальное согласие супруга.
Но ключевой момент: эта норма действует только в период брака
Что происходит после развода
После расторжения брака:
- супруги перестают быть субъектами семейного права
- нормы Семейного кодекса больше не применяются
И начинают действовать положения Гражданский кодекс РФ.
А в гражданском праве:
❗ нет требования о нотариальном согласии бывшего супруга
Важный практический нюанс, о котором мало кто знает
На практике часто возникает ещё одна ситуация:
👉 Росреестр регистрирует сделку, но с оговоркой
в записи ЕГРН указывается:
«согласие супруга на отчуждение не представлено»
Что это означает
- сделка зарегистрирована и считается состоявшейся
- право собственности у покупателя возникло
- но в реестре зафиксирован потенциальный риск
Почему это важно
Такая отметка:
- сигнализирует о возможном споре
- снижает «юридическую чистоту» объекта
- может повлиять на последующую продажу
👉 по сути, это «красный флаг» для любого грамотного покупателя
Позиция Верховного суда
Эта логика подтверждена Верховный суд РФ.
Например:
📌 Определение № 31-КГ19-8
Суд прямо указал:
👉 после развода отсутствие нотариального согласия бывшего супруга
само по себе не делает сделку недействительной
Когда сделку всё-таки можно оспорить
Это важнейший момент, который часто упускают.
Сама по себе ситуация:
- квартира куплена в браке
- согласия нет
❌ не является достаточным основанием для признания сделки недействительной
Что нужно доказать
Согласно ст. 173.1 Гражданский кодекс РФ:
👉 необходимо доказать, что покупатель
знал или должен был знать об отсутствии согласия второго собственника
На практике это означает:
- покупатель был осведомлён о семейной истории
- знал о наличии второго супруга
- понимал, что имущество общее
- игнорировал этот факт
И вот здесь важная связь
Если в ЕГРН есть отметка:
«согласие супруга не представлено»
👉 покупателю будет крайне сложно доказать, что он «не знал»
Почему жаловаться на Росреестр бессмысленно
Действия Росреестр в таких случаях законны, потому что:
- он проверяет формальные основания
- не анализирует семейные отношения глубоко
- фиксирует обстоятельства, но не оценивает риски
👉 если запрета на регистрацию нет — сделка проходит
Как защитить себя заранее
Если вы ещё в браке
✔️ внесите сведения в ЕГРН о совместной собственности
✔️ контролируйте любые действия с объектом
Если вы уже развелись
❗ не откладывайте:
✔️ оформите раздел имущества
✔️ закрепите доли
✔️ исключите возможность односторонней продажи