Наш клиент подал иск о выделе в натуре доли и о признании права собственности на выделенную часть в жилом доме, который находится в общей долевой собственности. Аналогичная ситуация сложилась и с земельным участком: у каждого из трех сособственников есть доля в праве общей долевой собственности на землю.
По факту каждый совладелец уже давно пользовался своей частью дома и конкретными помещениями. Однако юридически объект по-прежнему оставался в общей долевой собственности, и это постоянно создавало поводы для конфликтов.
Доверитель пришел к нам после неудачной попытки решить вопрос в суде самостоятельно. На момент обращения иск он уже проиграл, но надежд добиться своей цели все же не терял.
Что говорит закон
Право на выдел доли в натуре предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Если участники долевой собственности не смогли договориться о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, такой участник вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке.
Однако в случае с жилым домом этот механизм имеет свою специфику. Здесь недостаточно просто определить, какими помещениями фактически пользуется каждый из собственников.
Закон исходит из того, что в результате раздела или выдела в натуре должны возникнуть самостоятельные объекты недвижимости, которые могут эксплуатироваться автономно. Такой подход вытекает из положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: при разделе исходный объект прекращает существование, а вместо него образуются новые объекты того же вида, но уже с собственными характеристиками.
Для подобных споров важны и изменения, вступившие в силу с 1 марта 2022 года после принятия Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ была дополнена пунктом 40, в котором появилось определение дома блокированной застройки. Под ним понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом или другими жилыми домами в одном ряду общей боковой стеной либо общими боковыми стенами без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Поэтому с точки зрения действующего законодательства выдел доли в натуре из индивидуального жилого дома может привести не к появлению «части дома» как самостоятельного объекта, а к образованию автономного жилого блока. Иными словами, результатом такого выдела становится объект, который по своим признакам должен соответствовать дому блокированной застройки.
Здесь значение имеют не только правовые формулировки, но и технические характеристики объекта. Согласно СП 55.13330.2016, жилой блок должен иметь самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям. Кроме того, у него не должно быть общих с соседними блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Схожий подход отражен и в судебной практике. В п. 5 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 года, указано, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости лишь в том случае, если она является обособленной и изолированной.
Отдельное значение в таких спорах имеет и земельный участок. Возможность выдела доли жилого дома напрямую связана с возможностью формирования участка, необходимого для эксплуатации соответствующего жилого блока. Без решения этого вопроса и без подтверждения автономности образуемого объекта государственный кадастровый учет и регистрация права собственности на такую часть дома невозможны.
Таким образом, ключевым доказательством по делам такого рода становится экспертиза. Она должна подтвердить, что спорный объект действительно позволяет выделить долю в натуре с образованием самостоятельного жилого блока, отвечающего требованиям закона.
Что показала экспертиза
В рамках дела была проведена судебная экспертиза. По ее результатам эксперт пришел к выводу, что в существующем состоянии спорный жилой дом не отвечает признакам дома блокированной застройки.
Такой вывод был сделан по нескольким основаниям:
- В доме сохраняются общие коммуникации.
- Часть крыши над помещениями клиента и часть крыши над помещениями другого собственника конструктивно являются общей.
- Общая стена между этими частями дома по степени огнестойкости не соответствует требованиям пункта 7.2 СП 55.13330.2016, предъявляемым к домам блокированной застройки.
Между тем выдел имущества, находящегося в общей долевой собственности, предполагает возможность выделения каждому собственнику изолированной части объекта. В данном случае суду не были представлены доказательства того, что спорный жилой дом утратил общие элементы и может рассматриваться как объект, который позволяет образовать самостоятельные, автономные части.
Экспертиза фактически подтвердила отсутствие условий, необходимых для выдела доли в натуре. В существующем техническом состоянии объекта реализовать такой способ защиты права оказалось невозможно.
Отдельное значение имел и вопрос земельного участка. Для выдела доли в жилом доме было важно установить, можно ли сформировать самостоятельный земельный участок под выделяемую часть и будет ли он соответствовать требованиям земельного законодательства.
Что важно учитывать при выделе доли
Выдел доли в натуре возможен не всегда — это касается и жилого дома, и земельного участка.
При этом нужно учитывать требования ст. 11.9 ЗК РФ:
- Вновь образованный участок не должен быть меньше минимального размера, установленного для соответствующего целевого назначения и вида разрешенного использования.
- Образование нового участка не должно делать невозможным использование расположенных на нем зданий и сооружений по их назначению.
- Выдел недопустим, если после раздела существующие обременения будут препятствовать использованию участка в соответствии с разрешенным назначением.
Что касается жилого дома, выдел доли в натуре возможен только при наличии объективной технической возможности.
Для этого должны соблюдаться следующие условия:
- Объект должен позволять разделение на изолированные помещения или части — например на часть дома с самостоятельным входом.
- Выделяемая часть должна быть соразмерна доле собственника.
- Выдел не должен создавать несоразмерных неудобств другим участникам общей собственности.
- Технические характеристики объекта должны позволять обособление, в том числе за счет наличия самостоятельных коммуникаций, окон, входов и иных признаков автономности.
- После выдела должна сохраняться возможность постановки образованной части на кадастровый учет и регистрации ее как самостоятельного объекта недвижимости.
И, наконец, о земельном участке. Выдел доли возможен только при соблюдении следующих условий:
- После раздела новый участок должен соответствовать минимально допустимому размеру.
- Его образование не должно создавать препятствий для использования расположенных на нем объектов.
- Участок должен сохранять возможность использования по назначению без ограничений, связанных с обременениями.