Как геополитический маятник раскачивает рынок недвижимости в ОАЭ
Краснодар, 31 марта – Юг Times, Зухра Куб. В конце февраля началась военная эскалация на Ближнем Востоке, которая в том числе затронула Дубай, воспринимавшийся как безопасная гавань для инвестиций. По информации экспертов, в 2022-2023 годах россияне были среди лидеров по инвестициям в рынок недвижимости эмирата. Однако сегодня турбулентная обстановка заставляет менять стратегию, а Дубай получил неожиданные аналогии с Краснодаром и Белгородом.
В конце февраля и марте инфраструктура Дубая подверглась нескольким масштабным атакам со стороны Ирана. Одно из крупнейших произошло 12 марта, когда иранский беспилотник взорвался рядом со зданием Дубайского международного финансового центра.
Военное противостояние накаляется, и Иран угрожает Объединенным Арабским Эмиратам ударами по критически важной инфраструктуре, включая атомные электростанции, в случае их большего вовлечения в конфликт на стороне США.
Значительный приток российских инвесторов на рынок недвижимости Дубая произошел четыре года назад. Согласно отчету EU Tax Observatory, в 2022 году россияне обогнали граждан всех остальных стран по количеству сделок с недвижимостью Дубая за год. По сравнению с 2021 годом их число выросло на 230%. В 2023-м наши соотечественники все еще входили в тройку инвесторов в дубайскую недвижимость.
Аналитики института оценили объем продаж жилой недвижимости российским покупателям с 2022 по 2023 год в размере 2,4 миллиарда долларов, а объем продаж на этапе строительства - еще в 3,9 миллиарда долларов, что составляет примерно 5-6% от общей емкости рынка.
Спустя несколько лет геополитические изменения произошли и в ближневосточном регионе, что отразилось на экономике стран, включая ОАЭ. В середине марта эксперты говорили о снижении цен на недвижимости в Дубае на фоне конфликта. Рынок переживает заметное охлаждение.
- Если сравнивать март к марту, то в среднем количество сделок упало в целом по рынку примерно на 40%, - говорит эксперт рынка недвижимости Вадим Камалов. - В сегменте новостроек продажи снизились на 70%. Власти пытаются успокоить жителей, но рынок переживает стагнацию.
Спрос на недвижимость есть, однако он не заканчивается сделками. Кроме влияния конфликта тут стоит учитывать месяц рамадан, во время которого в ОАЭ как мусульманской стране все деловые процессы останавливаются. В этот период количество сделок традиционно падает. Таким образом, объективно говорить о влиянии военного конфликта на замедление сегмента можно только в середине апреля.
Не отказываются, а берут паузу
В 2026 году наши соотечественники остаются среди лидеров-иностранцев, покупающих недвижимость в Дубае.
- По данным DLD и отраслевых отчетов на начало 2026 года, россияне занимают пятое место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае с долей около 9% - после индийских (22%), британских (17%), Китая (14%) и Саудовской Аравии (11%). Это устойчивая позиция, сохраняющаяся несколько лет подряд, - комментирует инвестиционный советник, эксперт по международному налогообложению Максим Пономарев. - В условиях текущего конфликта поведение российских покупателей, по имеющимся данным, остается осторожным, но не паническим.
Эксперты не наблюдают массового отказа от сделок, скорее речь идет о паузе в принятии решений. Для инвесторов, которые вкладывают значительные финансы, крайне важны стабильность и спокойствие, с чем на протяжении многих лет ассоциировался Дубай.
- Никто не знает, как сильно накалится ситуация, - объясняет Вадим Камалов. - Иран предупредил, что все союзники США на Ближнем Востоке сильно пострадают, если Штаты начнут наземную операцию. В частности, будут разрушены электростанции и водоочистные сооружения, которые имеют критически важное значение для безопасности и жизнедеятельности Эмиратов. Естественно, это не добавляет инвестиционной привлекательности стране.
Тем не менее пока рано говорить о том, что репутация Дубая как безопасной гавани финансов понесла серьезный ущерб. В том числе на это влияет эффективная работа системы ПВО Эмиратов, которая перехватывает большинство целей, запускаемых из Ирана.
- Эффективная реакция военных, которые не допускают системного ущерба инфраструктуре и людям, добавляет очков властям ОАЭ, - говорит наш собеседник. - Нет серьезных разрушений и нарушения жизнеобеспечении страны: все функционирует, продуктов хватает.
Государство показывает себя достаточно устойчиво. Репутация самого Дубая не может пострадать от военного конфликта, поскольку эскалация зависит не от Эмиратов. В этом случае государства Ближнего Востока, не являющиеся прямыми участниками конфликта, скорее заложники ситуации. Пострадала ли репутация Краснодара из-за того, что его атакуют украинские беспилотники? Безусловно, но, на мой взгляд, рынок недвижимости к этому адаптировался. Сделки купли-продажи совершаются и в Белгороде, хотя город находится под сильными обстрелами. В Дубае примерно так же.
Распродажи можно не ждать
Конфликт не повлиял на условия финансирования сделок с недвижимостью. По крайней мере это касается наших соотечественников. В Дубае нельзя покупать недвижимость за наличные - только через банковские расчеты. Что касается ужесточения требований к покупателям, для россиян это произошло четыре года назад, после введения санкций.
Так, из России невозможно оплатить сделку в Дубае, нельзя совершить перевод - все это проходит через посредников. К этим сложностям наши соотечественники давно адаптировались.
- Произошел структурный сдвиг, который носит принципиальный характер, - говорит Максим Пономарев. - Спекулятивный капитал уходит, долгосрочный остается. По данным Knight Frank, доля краткосрочных перепродаж снизилась примерно до 4% от общего числа сделок против 25% в период кризиса 2008 года. Это рынок долгосрочного капитала, а не спекулятивного позиционирования. Кроме того, сектор сместился от «страха упустить возможность» к фазе взвешенного анализа. Покупатели имеют более сильные переговорные позиции в среднем сегменте: дисконты при финальном закрытии сделок достигают 3-7%.
Как говорит Максим Пономарев, российские покупатели концентрируются преимущественно в премиальных районах - Downtown Dubai, Dubai Marina и Palm Jumeirah. Вадим Камалов отмечает, что каждый сегмент рынка Дубая имеет своего покупателя. Потрясения значительно не сказались на рынке вторичного жилья и аренды. Однако основным направлением Дубая остаются новостройки: в эмирате много строящихся комплексов, где ситуация наиболее сложная. По информации Максима Пономарева, сделки с покупкой недвижимости до завершения строительства составляли более 60% всех транзакций в 2025 году, и именно он подвергается наибольшему давлению.
- Все строительные проекты рассчитаны на 2-2,5 года, но никто не знает, как будет развиваться ситуация и принесут ли вложенные средства прибыль, - отмечает Вадим Камалов. - Дубай привлекал инвесторов высокой доходностью недвижимости. Например, вы покупаете пентхаус, условно, за 100 миллионов рублей, а через 2-3 года продаете уже за 130-140 миллионов. Ситуация пока непонятна для бизнеса: если конфликт перерастет в большую войну, на рынке недвижимости Дубая нечего делать, как минимум, 1-2 года. Тем не менее я считаю, что, учитывая объем инвестиций в город, все, безусловно, вернется на круги своя. Это вопрос времени: как быстро договорятся Иран, Израиль и США.
Эксперт прогнозирует: если военный конфликт закончится за апрель, ближе к сентябрю рынок начнет оживать. Причина - в особенностях климата Дубая. В городе с июня по начало сентября настает очень жаркий период, что традиционно сказывается на рынке.
- В летние месяцы он сам по себе снижается на 30%, - отмечает Вадим Камалов. - Спрос сезонно падает из-за жары, когда на улице +50. Сейчас окончился рамадан, после которого население традиционно ушло на каникулы, затем страна плавно перейдет к летнему режиму. Думаю, даже те продавцы, которые хотели реализовать недвижимость не будут сильно снижать цены. Есть те, кто на фоне эмоций от происходящего готовы достаточно дешево отдать квартиры. Но это разовые сделки. Массовой распродажи недвижимости нет.
Некоторые эксперты оценивали текущую ситуацию как лучший способ войти в рынок Дубая, но Вадим Камалов советует будущим инвесторам выждать окончания конфликта и после принимать решение. Ситуация неопределенности, где безопасность целого региона зависит от решений третьих лиц, не располагает к эффективным вложениям.