Последние старты вызывают у неподготовленной публики удивление — как это так, что квартиры с ключами в 2030-х годах стоят дороже, чем в почти или уже сданных новостройках где-то рядом. Нелогично — но только на первый взгляд.
Застройщики сейчас очень мало заинтересованы в продажах на этапе котлована. Деньги на стройку дает банк (через проектное финансирование и эскроу-счета). Девелоперам гораздо важнее обеспечить ровный темп продаж в течение всего цикла строительства (в среднем это 3–4 года) и заранее заложить в цену будущие риски — например, удорожание отделочных материалов.
Если застройщик ошибется с оценкой проекта на старте и даст заработать инвесторам-покупателям, это значит, что застройщик и банк упустили собственную прибыль. Сейчас таких ошибок почти не бывает. Многие девелоперы используют старт продаж просто как громкий инфоповод: выставляют максимальный ценник, чтобы в будущем иметь пространство для маневра со скидками и акциями. Главный фокус — не продешевить.
Отчасти по этой же причине на старте застройщики выводят не весь пул квартир. У "Легенды на Охте" в первой волне было всего 50 лотов (из 418), у "Акватории" 153 лота (из 336). Самые вкусные и ликвидные планировки застройщик придерживает, чтобы продать их дороже через пару лет. Легенда даже под запрос готовых покупателей не вывела на старте трехкомнатную квартиру — вот настолько была не нужна сделка.
💡 Так когда теперь имеет смысл участвовать в стартах продаж новых ЖК:
- если выбираете квартиру для собственного проживания в уникальной или дефицитной локации, где просто нет альтернатив;
- если сошлись все звезды: надежный застройщик, классная концепция, а цена на старте не пробивает «красные линии» и остается в рамках адекватного рынка.
Участие в старте продаж — это отдельная большая история, как это происходит у разных застройщиков, куча сюрпризов, нюансов и нервотрепки. (Потом когда-нибудь расскажу подробнее.)
И если старты сегодня не дают особой выгоды, то она теперь иногда внезапно обнаруживается в конце продаж — ближе к вводу в эксплуатацию появляются скидки, акции, рассрочки-отсрочки и максимально сговорчивые менеджеры застройщика. Опять же, это не какое-то общее правило, а скорее, случайные недоразумения и исключения, что в хорошем проекте вдруг к концу строительства еще хоть что-то осталось. Потому что в Питере дефицит качественных проектов — они продаются тихо, ровно, а единичные остатки не зависают надолго. Вот такие окна возможностей сейчас и ищем в проектах с ключами в 2026-2027 г.