С 2024 года все обсуждали резонансное дело Долиной. Верховный Суд тогда встал на сторону покупателя, и многие решили, что теперь приобретатели вторичного жилья застрахованы от мошеннических схем. Однако оказалось, что радоваться рано: по очень похожему делу судьи приняли противоположное решение.
Суть нового дела
Как сообщает портал GPVN.RU, пожилая женщина из Новгородской области попала под влияние аферистов и продала свою единственную квартиру. Деньги она отдала курьеру мошенников. Покупателем оказался директор агентства недвижимости, который купил квартиру дешевле рыночной цены — за 1,9 млн рублей. Примечательно, что после продажи пенсионерка так и осталась жить в этой квартире и продолжала оплачивать коммунальные услуги.
Что решили суды?
Сначала суд отказал пенсионерке в возврате жилья, так как первая экспертиза не нашла у неё психических отклонений. Но потом, когда провели более глубокую экспертизу в стационаре, выяснилось: у женщины есть органическое расстройство личности. В момент подписания документов она не понимала, что делает, и искренне верила, что «спасает» свою недвижимость.
Вышестоящая инстанция вернула квартиру пенсионерке, обязав её возвратить покупателю деньги. Верховный Суд, куда обратился покупатель, оставил это решение в силе. В этом случае отмена сделки из-за психического расстройства стала единственным способом восстановить справедливость.
Почему так, а не иначе?
В истории с Ларисой Долиной звезда отказалась от углублённой стационарной экспертизы, а в этом деле пенсионерка согласилась на неё и смогла доказать, что не понимала своих действий. К тому же покупателем оказался не обычный человек, а профессиональный риелтор. По мнению суда, он, как специалист, не мог не заметить, что цена слишком низкая, и должен был заподозрить, что пожилую женщину обманывают.
Чёткое разграничение с учётом Гражданского кодекса
Многие заголовки по «схеме Долиной» создают эффект «хайпа», но на самом деле суды действуют строго в рамках Гражданского кодекса. Если вы ищете информацию о том, как вернуть квартиру при мошенничестве с пенсионером, важно понимать правовые основания иска. Нужно различать два принципиально разных состояния: постоянную недееспособность и временное психическое расстройство.
Вот как это работает:
1. Если человек официально признан недееспособным (ст. 171 ГК). Это ситуация, когда гражданин стоит на учёте и решением суда признан неспособным. Он не может отвечать за свои поступки (например, из-за тяжёлого психического заболевания)
Сделка, совершенная таким человеком, является ничтожной. Это значит, что она недействительна сама по себе, с момента подписания. Доказывать ничего не нужно, достаточно предъявить судебное решение о недееспособности. Квартиру в таком случае вернут, а покупатель (даже если он добросовестный) останется ни с чем, кроме права требовать назад свои деньги от продавца.
2. Если недееспособность не установлена, но в момент сделки было расстройство (ст. 177 ГК)
Это как раз текущий случай. Человек обычно дееспособен, но в критический момент (из-за стресса, болезни, возраста, временного помутнения) не мог понимать смысла своих действий. Здесь надо доказать в суде, что это было временное растройство. Тогда суд применит последствия недействительности сделки по ст. 177 ГК РФ, то есть вернёт квартиру продавцу, а последнего обяжет отдать покупателю деньги. В подобных спорах статус «добросовестный приобретатель» Верховный Суд трактует исходя из совокупности всех факторов сделки.
В деле Ларисы Долиной факт расстройства в момент сделки не доказали. Поэтому за добросовестным покупателем оставили квартиру, но и Долиной никаких денег возвращать покупателю не пришлось.
Ещё в рамках текущего дела важна следующая деталь: покупатель купил квартиру по явно заниженной нерыночной цене. Поэтому говорить о нём как о добросовестном приобретателе сложно, как отметил ВС РФ. Тем более что покупатель получит свои деньги. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры в такой ситуации будет проблематичным.
Соблюдайте элементарные меры предосторожности при покупке квартиры. Если делаете это в ипотеку, дополнительно документы посмотрят специалисты банка. Это повысит шансы на безопасную сделку.